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10 consejos para el inquilino

Escrito por: Pelayo De Salvador

29/10/2014

En esta entrada recogemos los 10 consejos fundamentales que, a nuestro entender, todo inquilino debe tener en cuenta a la hora de alquilar un inmueble, ya sea como vivienda o como local de negocio.
El primero de ellos es el menos jurídico de todos, pero supone un aspecto esencial de la relación arrendaticia: cuando las partes tienen una relación fluida, todo es más fácil, aunque ello no implica que no deban seguirse los restantes 9 consejos, de índole más jurídica, y que incluyen, entre otros, conocer los derechos y obligaciones, negociar el contrato, o asegurarse de tener un buen contrato, redactado por un profesional.
La especialización en Derecho Inmobiliario, y los numerosos arrendamientos en los que hemos intervenido, nos han animado a preparar este decálogo de consejos al inquilino, basados en consultas de nuestros clientes y casos en los que hemos tenido que solucionar problemas derivados de no haber seguido estos consejos Como todos los contratos, un arrendamiento es una relación jurídica entre dos personas, ya sean físicas o jurídicas. La diferencia de un arrendamiento con, por ejemplo, una compraventa, es que el arrendamiento tiene una duración prolongada en el tiempo, ya que no se consume en el mismo acto. Es muy importante conocer al arrendador y sus expectativas en el contrato, y mantener con él una relación cordial y educada durante toda la vigencia del contrato. Esto ayuda a que la relación sea más fluida cuando surjan, como en todas las relaciones, los problemas (averías en la casa, me quiero ir antes de tiempo, etc.).
Mantén una relación cordial y educada con tu arrendador, te ayudará a solucionar los problemas.
Conocer la Ley, tus derechos (y, por supuesto, tus obligaciones) es muy importante, pero en caso de disputa tendréis que acudir a un tercero (juez o árbitro) que dictamine quién tiene la razón, que tiene un coste mucho mayor que si llegáis a un acuerdo de buena voluntad gracias a una relación cuidada. A la hora de firmar cualquier contrato es imprescindible conocer el régimen legal aplicable, ya que tiene tanta importancia como lo que se pone el propio contrato. En el caso de los arrendamientos de vivienda, estos se rigen por la Ley 2971994, de arrendamientos urbanos (LAU).
No dejes que el contrato tenga cláusulas contrarias a la Ley.
En los arrendamientos, es fundamental que ambas partes conozcan el régimen legal aplicable, asesorándose por expertos. No dejes que el contrato tenga cláusulas contrarias a la Ley: Aunque sean nulas, lo tienes firmado y, para que se declare la nulidad, tendrás que acudir a un juicio. Por ello vale más revisar el contrato antes de firmarlo y adecuarlo a la Ley, para que todo el mundo sea consciente de las reglas del juego. El arrendatario no puede, bajo ningún concepto, dejar de pagar la renta, ya que de lo contrario se expone a un desahucio por impago. No puede sustituir ni reparar cosas con cargo a la renta sin el consentimiento del arrendador, ni puede dejar de pagar la renta porque el arrendador no haga una reparación (salvo casos muy excepcionales).
No dejes de pagar la renta y cuida la casa como si fuera de tu propiedad.
Pero además de pagar la renta, el arrendatario está obligado, por Ley, a conservar la vivienda, cuidarla y realizar a su costa determinadas reparaciones. El arrendatario no puede creerse cliente de un hotel en el que, al menor desperfecto, llama a recepción y aparece un “manitas” a arreglar todo sin coste alguno. Hay cosas que el arrendatario tiene que reparar a su costa, y es el que tiene mejor conocimiento del estado de la vivienda: Cuida la casa como si fuera tuya en propiedad. Además, hay otras obligaciones que tendrás aunque no vengan en el contrato… ¿Sabías que como arrendatario tienes obligación de pagar la tasa de basuras o de alcantarillado? Si no la quieres pagar, inclúyelo expresamente en el contrato. Junto con las obligaciones legales, el contrato puede establecer otras obligaciones: algunas de ellas pueden ser nulas y otras pueden ser perfectamente legales. Infórmate antes de firmar el contrato, elimina las nulas y asegúrate de que puedes cumplir las restantes. Como el arrendamiento es una “cesión de uso a cambio de renta”, arrendador puede ser todo aquel que tenga la facultad de uso (y, por tanto, pueda cedértela). Por tanto, arrendador puede ser el propietario del inmueble, el usufructuario, un arrendatario (si puede subarrendar), etc.
Asegúrate de que quien firma puede alquilar el inmueble.
Asegúrate de que la persona que firma el contrato de arrendamiento puede arrendártelo. Para ello, puedes pedir una nota simple registral, acudiendo en persona al Registro de la Propiedad correspondiente o bien por Internet (www.registradores.org). Por unos 10€ podrás conocer los titulares inscritos, así como otras cargas que pueden afectar a tu arrendamiento (hipotecas, embargos, etc.). En caso de que no conozcas al propietario y estés tratando con un intermediario que va a firmar, será necesario que te justifique su capacidad para firmar el arrendamiento (aunque sea el hijo de la dueña), aportando un poder notarial. De lo contrario, puede ser que el arrendador tenga que ratificar el contrato.
Si sois vairos arrendatarios, cada uno responde del total de la renta.
Por lo que respecta a la parte arrendataria, ten en cuenta que si sois dos o más los que firmáis el arrendamiento, la jurisprudencia entiende que asumís la obligación solidariamente, es decir, cada uno responde del total de la deuda. Del mismo modo, tampoco puede uno de los arrendatarios liberarse del arrendamiento libremente, aunque hayan transcurrido 6 meses, por lo que siempre es necesario firmar un acuerdo con el arrendador para liberar a uno de los arrendatarios. A veces, es práctica habitual entregar un determinado importe como “reserva” o “señal” del piso. Aunque apenas pase tiempo entre que das ese importe y lo piensas mejor, habrás perdido dicho importe. Además, en muchas ocasiones no se tiene claro en qué concepto se entrega, ni su régimen legal. Un simple recibo no sirve para conocer el concepto jurídico en que se entrega.
Con carácter general, una «reserva», te obliga a alquilar: no podrás echarte atrás sin perder el dinero.
Por ello, insiste siempre en firmar un documento donde se recoja expresamente todas las condiciones: a quién se paga, cuánto se paga, en qué concepto y qué pasará si alguien desiste e, incluso, qué pasará si se llega a firmar el contrato (si se aplica al pago de la renta, si es el pago a la inmobiliaria, etc.). Ten en cuenta que, en ese documento, pueden incluirse obligaciones para las partes. Por ejemplo, puede condicionarse el arrendamiento a que acredites tu solvencia. Asegúrate de qué pasará con tu dinero si, a juicio del arrendador, no reúnes los requisitos exigidos. Aunque busques el piso por tu cuenta, si al llamar a preguntar te contesta una inmobiliaria, pregunta quién va a pagar sus honorarios y por qué importe. Suele ser habitual que el arrendatario pague parte o todos los honorarios de la inmobiliaria en un arrendamiento, aunque crea que la inmobiliaria no le ha prestado ningún servicio. No intentes eludir el pago de sus servicios, te los podrán reclamar judicialmente y, a la larga, resultará mucho peor.
El arrendatario suele pagar parte o todos los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler, salvo que el casero sea una persona jurídica.
También es importante que te expliquen claramente los servicios que prestan. Aunque las inmobiliarias suelen aportar un modelo de contrato de arrendamiento, lo hacen exclusivamente a efectos de agilizar la operación. La mayoría de los profesionales de las inmobiliarias no son abogados y, por tanto, no prestan asesoramiento jurídico. No creas falsas promesas que te haga la inmobiliaria (el propietario va a pintar el piso, el propietario va a cambiar tal mueble…), asegúrate de que todo queda por escrito en el contrato. Una vez firmado, la inmobiliaria habrá terminado su trabajo y tendrás que lidiar tú directamente con el arrendador. Comprueba el estado y funcionamiento del inmueble, revísalo todo con el arrendador, busca defectos -el agua no llega con presión- y cosas que haya que arreglar -esa ventana cierra mal-. Antes de firmar el contrato, podrás pedir que te arreglen determinadas cosas, pero una vez firmado (y, en especial, a medida que pase el tiempo) resultará mucho más complicado. Si el contrato incorpora fotos o un anexo, revísalo con detalle y comprueba que todo se ajusta a la realidad. Las fotos y el listado son la prueba de lo que te dieron y en qué estado te lo dieron. Ten en cuenta que tendrás que devolverlo igual.
Revisa tanto la casa como el contrato: los arrendamientos no admiten devoluciones.
Revisa el contrato y asegúrate de que lo entiendes todo. Si has pedido al arrendador que haga determinadas cosas (arreglar, pintar, quitar muebles, etc.) asegúrate de que están en el contrato, al igual que si has pedido alguna regulación especial. Aunque por la práctica de mercado así lo parezca, un arrendamiento no es un contrato de adhesión. El arrendamiento de inmuebles no puede ser un contrato igual que cuando abres una cuenta bancaria o contratas la luz o el teléfono.
Aunque parezca lo contrario, un arrendamiento no es un contrato de adhesión.
Los contratos de arrendamiento son mucho más que un acuerdo sobre objeto, renta y plazo -como ya explicamos aquí-, por lo que es importante negociar los términos del arrendamiento de tal forma que se adapte a tus necesidades. Dentro de la legalidad, hay muchas cuestiones que se pueden regular de distinta forma. Aprovecha que puedes negociar el contrato y llegar a los acuerdos que creas convenientes para incluirlos todos en el contrato. Cuando las cosas se hacen de palabra, todo es muy fluido, pero es normal «olvidarse» de lo que se acordó de verdad.
Si todo está por escrito, las partes tienen una idea más clara de sus derechos y obligaciones.
Al poner las cosas por escrito, cada parte se llevará a casa una copia clara de lo acordado. Aplica este consejo durante toda la vigencia del contrato.
Si tienes cualquier duda, acude a un abogado especializado en arrendamientos antes de firmar cualquier documento. Consultar a un abogado antes de alquilar para asesorarte evita problemas y ahorra disgustos.
Si vas a firmar contratos especiales -local de negocio, arrendamiento con opción de compra, etc.- es muy importante acudir a un abogado, ya que la libertad de pactos es mayor y un abogado con experiencia te puede asesorar en la negociación y preparar un arrendamiento personalizado que se adapte a tus necesidades. No es aconsejable utilizar modelos bajados de internet o contratos preparados por no juristas: Utilizar un contrato bajado de internet es, en términos jurídicos, el equivalente médico a fiarse de un diagnóstico por Internet rellenando un formulario con los síntomas. Como dice el dicho, más vale prevenir que curar y, en términos jurídicos, resulta mucho más barato asesorarse previamente que tener que acudir a un procedimiento judicial.