Im Bereich der Mietverträge gibt es zahlreiche Missverständnisse und Mythen, die sich zu illegalen Marktpraktiken entwickelt haben. Eines der bekanntesten ist der "11-Monats-Mythos". Dieser besagt fälschlicherweise, dass man durch eine einfache Änderung der Vertragslaufzeit das anwendbare Recht ändern kann. Mit dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes haben wir einen erneuten Aufschwung dieses Glaubens festgestellt.

Der Hauptgrund für diese Praxis ist das Städtische Mietgesetz, welches zwei unterschiedliche Regelungen für Verträge vorsieht: einerseits die "Wohnungsmieten", die durch eine Reihe von zwingenden Regeln geregelt sind, und andererseits die "Mieten für andere als Wohnzwecke", bei denen keine zwingenden Vorschriften gelten und die Parteien vereinbaren können, was sie für angemessen halten.

Das Unterzeichnen eines 11-monatigen Wohnungsmietvertrags entbindet nicht von den im LAU (Städtisches Mietgesetz) vorgesehenen zwingenden Vorschriften.

Einer der Hauptgründe, warum man versucht, einen Mietvertrag als Saisonmiete zu gestalten, ist die Laufzeit des Vertrags, da es bei Wohnungsmieten eine zwingende gesetzliche Regelung gibt, die den Vermieter verpflichtet, den Vertrag automatisch um bis zu 5 Jahre und dann um weitere 3 Jahre zu verlängern.

Trotz der wiederholten Rechtsprechung, die darauf hinweist, dass solche Versuche rechtswidrig sind, glauben einige immer noch, dass sie mit diesem einfachen Trick das Gesetz umgehen können. Dies ist natürlich nicht so einfach. Zum Beispiel hat das Gericht SAP Vizcaya am 3. Oktober 2013 festgestellt, dass die Darstellung des Vertrags als Saisonmiete nichts anderes ist als ein "grober, aber betrügerischer Trick des Vermieters, um die im LAU festgelegten zwingenden Fristen zu umgehen".

Der Schlüssel liegt im Vertragsgrund, nicht in der Laufzeit

Wenn, wie wir gesehen haben, die Laufzeit nicht zwischen einem Wohnungsmietvertrag und einem Saisonmietvertrag unterscheidet, wie können wir sie dann unterscheiden?

Das Urteil des SAP Barcelona vom 1. Juni 2004 besagt: "Wiederholte Urteile des Obersten Gerichtshofs haben festgestellt, dass die Einstufung als Saisonmiete nicht von der vereinbarten Laufzeit, sondern vom Zweck der Belegung abhängt, der nicht mit dem ständigen Wohnsitz des Mieters verbunden ist und sporadisch ist. Daher richtet sich die Miete nicht nach dem Bedürfnis des Mieters, sondern nach der gelegentlichen Nutzung zu bestimmten Zeiten aufgrund anderer Umstände als dem festen Wohnsitz."

Daher ist nicht die Laufzeit des Vertrags entscheidend, sondern die Motivation, die zur Vertragsunterzeichnung geführt hat, was Juristen als Vertragsgrund bezeichnen.

Die Laufzeit des Vertrags ist für seine Einstufung unerheblich: Es kann Wohnungsmietverträge von 6 Monaten und Saisonmietverträge von 2 Jahren geben.

Das STS-Urteil vom 15. Dezember 1999 stellt fest, dass "das wesentliche Merkmal der Saisonmiete darin besteht, dass die Nutzung für einen vereinbarten Zeitraum für temporäre und unterschiedliche Zwecke vereinbart wurde, so dass die Belegung den zufälligen, sporadischen oder unfallbedingten Anforderungen entspricht, die den Vertrag bestimmen und von den Parteien ausdrücklich als Grundlage vereinbart wurden und nicht dem Bedürfnis, als ständiger Wohnsitz zu wohnen."

Darüber hinaus stellt das bereits erwähnte Urteil des SAP Vizcaya vom 3. Oktober 2013 fest, dass "die definierenden Elemente der Saisonmiete negativ sind, in dem Sinne, dass sie nicht den ständigen Wohnsitz des Mieters darstellen und keine Beständigkeit haben oder das Bedürfnis des Mieters nach einer Wohnung erfüllen; und das Positive, die zeitliche oder gelegentliche Begrenzung der Belegungszeiten, die mehr oder weniger kontinuierlich und mit mehr oder weniger Häufigkeit überprüft werden, aber immer durch die dem Hauptwohnsitz gegebene Präferenz unterbrochen werden."

Daher müssen Vermieter und Mieter, wenn sie einen Saisonmietvertrag unterzeichnen wollen, den Vertrag ordnungsgemäß begründen, d.h. den Grund (die Gründe) klar darlegen, warum sie sich für ein bestimmtes Regime und nicht für ein anderes entscheiden wollen. Deshalb können keine Vertragsmodelle oder Standardklauseln verwendet werden; es ist ein Vertrag erforderlich, der die Situation der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wirklich widerspiegelt.

Zu den gültigen Gründen für einen Saisonmietvertrag gehören der nicht ständige Wohnbedarf aufgrund von (i) Urlaub, (ii) vorübergehendem Wohnortwechsel (aus beruflichen Gründen, Studien usw.), (iii) vorübergehendem Bedarf an einer anderen Immobilie aufgrund von Renovierungen in der Hauptwohnung usw. Ein gemeinsames Element in all diesen Szenarien ist der temporäre Wohnbedarf.

Was ist, wenn sich die Umstände ändern?

Unabhängig von der Art des unterzeichneten Vertrags, würde sich das anwendbare Regime ändern, wenn sich die Umstände ändern, die zur Anmietung geführt haben?

Die Rechtsprechung hat beide Möglichkeiten ausführlich geprüft:

In Bezug auf die Möglichkeit, von einem Saisonmietvertrag zu einem Wohnungsmietvertrag zu wechseln, stellt das Urteil des SAP Guadalajara vom 19. Juli 2012 eindeutig fest, dass das Vertragsregime "nicht geändert wird, auch wenn einer der Streitparteien später versucht, diesen Vertrag in einen Wohnungsmietvertrag umzuwandeln, wie es die Änderung der Registrierung bestätigt."

Andererseits, in Bezug auf die entgegengesetzte Möglichkeit, dass ein Wohnungsmietvertrag als Saisonmietvertrag betrachtet wird aufgrund der sporadischen Nutzung durch die Mieter, stellt das STS-Urteil vom 4. April 2011 fest, dass "für eine objektive Novation des Vertrags eine eindeutige Absicht zur Novation von beiden Vertragsparteien erforderlich ist."

Daher kann in keinem Fall angenommen werden, dass eine nachträgliche Änderung der Umstände zu einer Änderung des anwendbaren Rechtsregimes führt, solange der Mietvertrag nicht in Betrugsabsicht abgeschlossen wurde.