4 claves sobre el alquiler con opción de compra

Una de las causas que generan mayores problemas en las operaciones inmobiliarias es el tratar de utilizar una figura jurídica en lugar de otra, bien por modas, bien buscando “resquicios legales”, creyendo que así se salva algún punto de la otra figura que no nos favorece. El problema es que muchas veces, tratando de huír de un sitio, se entra en otro que no se conoce completamente.

Uno de los ejemplos de esta utilización de figuras alternativas sin comprender completamente lo que implican ha sido, en el mercado inmobiliario de los últimos años, la utilización masiva de los contratos de alquiler con opción de compra.

En ocasiones anteriores ya hemos tratado ampliamente el tema de los arrendamientos con opción de compra, bien centrándonos en su regulación (aquí o aquí). En ellas exponíamos, tanto a arrendadores como arrendatarios las cuestiones derivadas de la regulación de esta figura compleja.

En esta entrada, no obstante, vamos a dirigirnos exclusivamente a los arrendadores-concedentes, aportando 4 puntos clave que, en nuestra opinión, es necesario valorar antes de firmar un alquiler con opción de compra y, especialmente, que justifican por qué no se debe firmar un alquiler con opción de compra si lo que quiere es vender.

Asumes riesgos y obligaciones distintos

Mientras que, por norma general, una venta es un negocio de tracto único, el arrendamiento es un negocio de tracto sucesivo. Esto implica que las obligaciones de las partes no se agotan en el momento de la firma del contrato, sino que están vigentes durante toda la vigencia del contrato.

Con carácter general, el vendedor recibe íntegramente el precio en el momento de la firma del contrato y entrega la vivienda, agotándose en ese mismo momento las obligaciones del contrato de compraventa. Salvo en contadas ocasiones, lo más probable es que comprador y vendedor no tengan ningún tipo de relación posterior una vez terminada la venta.

En una compraventa, las partes tienen una relación que acaba con la escritura, mientras que en un alquiler con opción de compra la relación jurídica se prolonga en el tiempo.

Sin embargo, en un arrendamiento con opción de compra, las partes se comprometen a mantener una relación jurídica (el arrendamiento) que, en el caso de los arrendamientos de vivienda puede durar hasta tres años si no se configura el arrendamiento adecuadamente.

Durante todo este período de tiempo, el arrendador tiene que cumplir las obligaciones propias derivadas del arrendamiento, tales como el mantenimiento de las condiciones de habitabilidad del inmueble, la realización de grandes reparaciones (sustitución de caldera, electrodomésticos, etc.) y el mantenimiento del arrendatario en la pacífica posesión del inmueble.

Como está arrendado el inmueble, el propietario asume las obligaciones de un arrendador y, además el riesgo de posibles impagos de la renta por parte del inquilino.

Por otro lado, por supuesto asume también los riesgos del arrendamiento: impagos por parte del arrendatario, incumplimiento de obligaciones,  destrozos en la vivienda, etc. por lo que a priori iba a ser una venta sencilla puede acabar en un procedimiento judicial.

Puede no acabar en venta

Como su propio nombre indica, lo que se concede al arrendatario es una opción de compra, es decir, la capacidad de decidir, en un momento futuro, si se quiere comprar o no en las condiciones pactadas.

Mientras estén vigentes el arrendamiento y la opción de compra, no puedes disponer de la vivienda, por lo que si aparece un tercero interesado en comprarla no se le va a poder vender el inmueble. Por decirlo de alguna forma, el alquiler con opción “bloquea” el inmueble durante un largo período, especialmente cuando se trata de una vivienda, donde el arrendamiento podría prorrogarse hasta los 3 años si el arrendamiento no se ha redactado adecuadamente.

Un alquiler con opción de compra bloquea la disponibilidad del inmueble durante un período relativamente prolongado, por lo que no podrá venderse si aparece alguien dispuesto a comprarlo.

Además, como es una opción de compra, el arrendatario, una vez transcurrido el plazo del arrendamiento, puede decidir no comprar la vivienda, por lo que no solo se habrá perdido la oportunidad de venta, sino también 3 años de comercialización del inmueble, sin contar con el desgaste que puede haber ocasionado el inquilino.

Por último, el precio de venta está fijado únicamente al alza. El arrendatario siempre puede tratar de negociar el precio de venta a la baja si el precio de mercado ha bajado, pero el arrendador nunca podrá aumentarlo si el precio de mercado ha subido.

Llegado el momento de ejercicio de la opción de compra, el arrendatario-optante puede tratar de negociar el precio de la compraventa a la baja.

Estás financiando a tu comprador

El pacto de aplicación de las rentas al precio de compra es uno de los pactos más habituales en los contratos de arrendamiento con opción de compra. En virtud de este pacto, las partes acuerdan que parte del dinero que el arrendatario pague al arrendador como rentas será descontado del precio final de compra de la vivienda.

En un alquiler con opción de compra el arrendador puede estar financiando la compra de su propia vivienda por aquellos a los que los bancos no conceden un préstamo hipotecario.

A efectos prácticos, esto significa que el arrendador está financiando la compra de su propia vivienda. De este modo, no solo está permitiendo que el arrendatario pague “en cómodos plazos”, y sin aplicar interés alguno, sino que da crédito a quien las entidades financieras no se lo están dando, ya que se suele utilizar esta figura cuando el comprador no puede acceder a un préstamo hipotecario.

Además, si la aplicación de rentas al precio de compra es por un importe elevado, el arrendador estará perdiendo dinero, por que, en su condición de arrendador, tendrá determinados gastos, tales como los impuestos que se deriven del arrendamiento o aquellos que se deriven de las obligaciones como arrendador (reparaciones, sustituciones, etc.)

Los impuestos no son los mismos

La tributación para el arrendador-vendedor es muy distinta de la de una compraventa simple. Así, cuando en una compraventa simple estaría tributando exclusivamente por el IIVTNU y la ganancia patrimonial en IRPF, en un arrendamiento con opción de compra la tributación se multiplica:

• En el momento de la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra:

Si se acuerda el pago de una prima de la opción (un pago en metálico significativo como parte del precio de compra), el arrendador tendrá que tributar por IRPF por el importe percibido como prima de la opción.

Dicho importe se integraría en la base general del impuesto, por lo que la tributación puede ser sustancialmente superior que la que habría en una compraventa simple.

• Durante el arrendamiento:

El arrendador deberá tributar en IRPF por las rentas del arrendamiento, como rendimientos del capital inmobiliario.
Además, en caso de que no se haya pactado su asunción por el arrendatario, tendrá que hacer frente a los impuestos periódicos, tales como el IBI o Tasa de Basuras.

• En la venta:

Si finalmente el arrendamiento con opción de compra termina en la venta del inmueble, el arrendador-vendedor deberá tributar por el IIVTNU (pluvalía municipal), además del IRPF (Impuesto sobre la Renta) por la ganancia de la compraventa.
Por lo que respecta al IRPF, entendemos que el arrendador debe tributar por la ganancia generada por el precio de venta declarado en la escritura, por lo que si se ha aplicado la prima de la opción o las rentas (totalmente o en parte) al precio de compra, el arrendador estaría abonando impuestos dos veces por las mismas cantidades, aunque por conceptos jurídicos distintos.

Asimismo, si la vivienda vendida había sido tu vivienda habitual y querías aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual, al haber estado alquilada a un tercero, ya no podrás aplicar dicha deducción, porque ha dejado de ser tu residencia habitual.

Por todo lo anterior, no dudes en contactar con nosotros para que te ayudemos en la firma de tu arrendamiento con opción de compra. Un buen contrato sin duda ayudará a evitar conflictos futuros y permitirá una operación sin riesgos.