Herzlichen Glückwunsch! Nach langer Suche haben Sie das Haus gefunden, das Sie gesucht haben, und sind bereit, eine der größten Investitionen Ihres Lebens zu tätigen, aber... Was müssen Sie vor dem Kauf eines Hauses wissen?

Zunächst einmal erwerben Sie mit dem Kauf einer Immobilie nicht nur den physischen Raum, sondern auch eine ganze Reihe von Rechten und Pflichten, die damit einhergehen. Eine Überprüfung der rechtlichen Situation der Immobilie ist unerlässlich, um zukünftige Probleme und damit einen großen Geldverlust zu vermeiden. Die Hilfe eines spezialisierten Anwalts kann entscheidend sein. In jedem Fall beleuchten wir in diesem Beitrag 7 wesentliche Punkte, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie berücksichtigen sollten.

1. BESCHREIBUNG DER IMMOBILIE.

Es mag überraschen, aber das erste, was wir analysieren müssen, wenn wir eine Immobilie kaufen wollen, ist die Beschreibung, die die Immobilie in den verschiedenen Dokumenten hat. Wie wir bereits in einem früheren Beitrag, in dem wir die fünf Immobilienrealitäten erläutert haben, erwähnt haben, kann die Immobilie je nach Rechtszweig, den wir analysieren, auf unterschiedliche Weise beschrieben werden.

Wir können die Beschreibung der Immobilie an zwei verschiedenen Stellen überprüfen: im Grundbuchamt, indem wir eine nota simple beantragen, und im Katasteramt. Im Grundbuch finden wir eine Beschreibung des Grundstücks in Worten, mit Angabe seiner Größe und Grenzen. Im Grundbuch finden wir einen Plan des Grundstücks mit seiner Lage und Fläche.

Sie müssen überprüfen, ob beides mit der Realität übereinstimmt, denn im Kaufvertrag wird die Immobilie nur anhand ihrer Registerbeschreibung identifiziert, und die ist der Gegenstand des Verkaufs.

Ein Beispiel: Wir haben vielleicht eine Wohnung mit Abstellraum und Garage gesehen, aber die Beschreibung der registrierten Immobilie bezieht sich nur auf eine Wohnung. In diesem Fall sind der Abstellraum und die Garage separate Immobilien, die ebenfalls in die Eigentumsurkunde aufgenommen werden müssen, sonst würden wir sie nicht kaufen.

Darüber hinaus ist es wichtig zu überprüfen, ob die rechtliche Situation und die Realität übereinstimmen: Es kann sein, dass die Realität und das Grundbuchamt unterschiedliche Flächen ausweisen, oder es kann sein, dass das Grundbuchamt das Gebäude, das wir gesehen haben, nicht ausweist, oder es weist eine andere Fläche aus. All dies sind Mängel, die so schnell wie möglich erkannt werden müssen, um sie noch vor dem Kauf zu beheben. Sie können auch ein Hinweis darauf sein, dass illegale Arbeiten durchgeführt worden sind.

2. EIGENTUM.

Die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse bedeutet, dass wir uns vergewissern müssen, dass die Person, die uns die Immobilie verkaufen wird, tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist, weshalb sie eine Eigentumsurkunde benötigt.

Der gängigste Weg, die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, ist die Anforderung eines einfachen Vermerks des Grundbuchamtes, das im spanischen Rechtssystem einen großen Schutz für Immobilientransaktionen bietet. Allerdings kann es sein, dass das Grundbuchamt nicht auf dem neuesten Stand ist. Dies kann daran liegen, dass unser Verkäufer seinen Titel nicht registriert hat (Kauf, Erbschaft usw.) und die Immobilie noch auf den Namen des vorherigen Eigentümers läuft. In diesen Fällen müssen wir den Verkäufer auffordern, den Eigentumsnachweis zu erbringen und ihn außerdem auffordern, die Registrierungssituation zu regeln.

Es sei daran erinnert, dass nur der Eigentümer einer Immobilie (oder eine von ihm ausdrücklich zum Verkauf bevollmächtigte Person) die rechtliche Befugnis hat, diese zu verkaufen. Wenn die Transaktion direkt beim Notar abgewickelt wird, wird der Notar die nota simple verlangen und die Eigentumsverhältnisse überprüfen. Wenn jedoch zuvor ein privates Dokument unterzeichnet wird (Hinterlegungsvertrag, Kaufoption, etc.), ist es wichtig, die Überprüfungen vorher durchzuführen.

3. GEBÜHREN UND BELASTUNGEN.

Belastungen" sind alle Rechte Dritter, die eine Immobilie betreffen, wie z.B. Hypotheken, Embargos, Dienstbarkeiten, etc. Die meisten Belastungen werden in der nota simple der Immobilie aufgeführt, die Sie beim Grundbuchamt erhalten. Es ist jedoch möglich, dass es zusätzliche Belastungen (scheinbare Dienstbarkeiten, gesetzliche Hypotheken) gibt, die unser Eigentum betreffen und nicht registriert sind.

Dienstbarkeiten können bedeuten, dass der Käufer der Immobilie bestimmte Handlungen Dritter (Durchfahrt von Fahrzeugen, Verkabelung, Ausblicke usw.) dulden muss, während das Vorhandensein von Hypotheken oder Pfandrechten die Immobilie für die Zahlung der angegebenen Beträge haftbar macht.

Wenn eine Immobilie erworben wird und die Belastungen nicht gelöscht werden, sind Sie von den Beschränkungen der Belastungen betroffen, unabhängig davon, ob es sich um Dienstbarkeiten oder Realsicherheitsrechte handelt.

4. GEMEINSCHAFT DER EIGENTÜMER.

Wenn es sich bei der Immobilie um eine Wohnung oder um Räumlichkeiten in einem Gebäude handelt, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, ist es ratsam, zumindest die folgenden Aspekte zu überprüfen:

a)       Die Situation der Zahlung der Gemeinschaftsgebühren, da die Wohnung für die Gemeinschaftsschulden des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Jahre haftet. Bei der Ausfertigung der Urkunde verlangt der Notar eine vom Sekretär der Eigentümergemeinschaft mit Genehmigung des Präsidenten ausgestellte Bescheinigung, aus der hervorgeht, ob noch Gemeinschaftsgebühren ausstehen.

b)       Das Vorhandensein von Vereinbarungen zur Genehmigung außerordentlicher Zahlungen, denn es ist möglich, dass es Vereinbarungen aus früheren Sitzungen gibt, in denen außerordentliche Zahlungen genehmigt wurden, die noch gezahlt werden müssen. Von dem Moment an, in dem Sie Eigentümer werden, wirken sich diese Zahlungen direkt auf Sie aus, und Sie sind für deren Bezahlung verantwortlich, auch wenn Sie nicht dafür gestimmt haben.

c)       Die Statuten der Immobilie, um festzustellen, ob es besondere Beschränkungen gibt, die Sie als Eigentümer betreffen könnten, wie z.B. Regeln für die Nutzung der gemeinsamen Elemente, Beschränkungen, Installation von Elementen, Arbeiten usw.

5. GRUNDSTEUER (IBI).

Es muss überprüft werden, ob die der Immobilie entsprechende IBI in den nicht vorgeschriebenen Jahren vollständig gezahlt wurde. Es ist üblich, von den letzten vier Jahren (und dem laufenden Jahr) zu sprechen, aber die Wahrheit ist, dass der Stadtrat, wenn er Maßnahmen zur Eintreibung der Steuer ergriffen hat, die Verjährungsfristen unterbrochen hat und dass es Schulden für mehr als vier Jahre geben kann.

Der schnellste Weg, dies zu beweisen, ist, wenn der Verkäufer eine Kopie dieser Quittungen vorlegt. Wenn der Verkäufer die Originale nicht finden kann und er ein Lastschriftverfahren hatte, kann er seine Bank um eine Kopie bitten. Sollte dies nicht gelingen, können Sie das Rathaus bitten, eine Bescheinigung über den IBI-Zahlungsstatus auszustellen, obwohl einige Rathäuser eine solche Bescheinigung nicht ausstellen.

IBI ist eine Steuer, die "echte Auswirkungen" hat. Das bedeutet, dass die Immobilie von der Zahlung der Grundsteuer für das laufende Jahr und die vier vorangegangenen Jahre "betroffen" ist. Wenn Sie also Schulden haben, die diesem Zeitraum entsprechen, sind Sie möglicherweise verpflichtet, diese zu bezahlen, da die Steuerbehörde andernfalls die Immobilie verkaufen könnte, um diese Beträge einzutreiben.

6. STADTPLANUNG.

Es ist ratsam, die städtebauliche Situation der Immobilie zu prüfen, insbesondere wenn es sich um eine Villa oder ein Landhaus handelt. In diesen Fällen ist es nicht nur ratsam, sich zu vergewissern, dass eine Erstbelegungsgenehmigung (oder ein Belegungszertifikat) vorliegt, sondern auch die städtebauliche Situation der Immobilie zu überprüfen.

Wenn der Verkäufer nicht in der Lage ist, die Unterlagen zur Verfügung zu stellen, können Sie sich mit Genehmigung des Eigentümers an das zuständige Rathaus wenden, um die Genehmigungssituation der Immobilie sowie die aktuelle städtebauliche Situation zu überprüfen.

Die Erstwohnsitzgenehmigung (cédula de habitabilidad) bestätigt, dass die Immobilie die notwendigen Bedingungen für ihre Bewohnbarkeit erfüllt, aber sie bestätigt nicht unbedingt die Rechtmäßigkeit aller Bauten. Es reicht also nicht aus, dieses Dokument zu beantragen, um die Immobilie als rechtmäßig zu betrachten.

Die Bestätigung der städtebaulichen Situation des Grundstücks ermöglicht es uns, genau zu wissen, ob die von uns gewünschte Erweiterung oder der fehlende Swimmingpool rechtlich machbar ist.

7. CONTRACT.

Wenn Sie diesen Punkt erreicht haben und alles in Ordnung ist, ist es an der Zeit, den Beginn der Kauf-Verkaufs-Operation zu formalisieren, indem Sie einen privaten Vertrag unterzeichnen (Anzahlung, Kaufoption).

Es ist sehr wichtig, darauf hinzuweisen, dass der private Vertrag eine Verpflichtung zwischen den Parteien und die Auszahlung eines beträchtlichen Geldbetrags (in der Regel etwa 10% des Preises) impliziert. Es ist der private Vertrag, aus dem die Verpflichtungen der Parteien hervorgehen. Daher ist es wichtig, dass Sie die Situation der Immobilie (physisch und rechtlich) vorher geprüft haben und sich von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen. Die Unterzeichnung dieser Dokumente bindet die Parteien rechtlich, und Sie verpflichten sich möglicherweise, eine problematische Immobilie zu kaufen, ohne dass Sie entsprechende Bestimmungen in den Vertrag aufnehmen.