Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ("Cédula de habitabilidad") auf Mallorca

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ist ein wichtiges amtliches Dokument, das bescheinigt, dass eine Immobilie - sei es eine Wohnung, ein Lokal oder eine Wohnanlage - die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit gemäß den geltenden Vorschriften erfüllt. Dieses Dokument ist für viele Verwaltungs- und Rechtsverfahren unerlässlich.

 

Seit dem Dekret 145/1997 („Decreto de Habitabilidad“) ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung verpflichtend für die Beauftragung von Dienstleistungen wie Wasser, Kanalisation, Strom, Gas oder Telefon. Darüber hinaus ist sie nach dem Gesetz 5/2018 über das Wohnen auf den Balearen auch für den Kauf oder die Miete von Immobilien auf Mallorca erforderlich.

 

Bedingungen und Erlangung der Bewohnbarkeitsbescheinigung

 

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung bestätigt, dass eine Immobilie die in den Vorschriften festgelegten Standards für die Bewohnbarkeit erfüllt. Die Regelung zur Erlangung dieser Bescheinigung obliegt den Autonomiebehörden, die die Kriterien festlegen, die die Immobilien in ihrem Gebiet erfüllen müssen. Auf Mallorca ist diese Regelung im Dekret 145/1997 festgelegt, das durch das Dekret 20/2007 geändert wurde.

 

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung stellt sicher, dass die Immobilie aus gesundheitlicher, sicherheitstechnischer und ausstattungsmäßiger Sicht bewohnbar ist, sie bescheinigt jedoch nicht die städtebauliche Legalität.

 

Arten der Bewohnbarkeitsbescheinigung und Verfahren zu ihrer Erlangung

 

Je nach den Merkmalen der Immobilie und den Umständen ihrer Nutzung oder Renovierung gibt es verschiedene Arten von Bewohnbarkeitsbescheinigungen:

 

Erstbezugsbescheinigung (Cédula de primera ocupación): Für Neubauten oder Immobilien, die wesentlich umgebaut wurden. Früher musste die Bewohnbarkeit ab dem Zeitpunkt der ersten Nutzung nachgewiesen werden, aber seit dem Inkrafttreten des Dekrets 3/2024 ist dies nicht mehr erforderlich, sondern wird durch den Abschluss der Arbeiten durch die Gemeinde ersetzt.

 

Renovierungsbescheinigung (Cédula por renovación): Für Immobilien mit einer früheren Bescheinigung, deren Gültigkeit abgelaufen ist. Durch die Erneuerung der Cédula wird sichergestellt, dass die Immobilie weiterhin den Anforderungen an die Bewohnbarkeit entspricht.

 

Karenz-Bewohnbarkeitsbescheinigung: Für Immobilien, die vor dem 1. März 1987 gebaut wurden und für die dieses Dokument noch nie ausgestellt wurde. Sie ermöglicht die Legalisierung von Altbauten.

 

Duplikat der Bewohnbarkeitsbescheinigung: Als Ersatz für eine verlorene oder beschädigte Cédula, sofern ihre Gültigkeit noch nicht abgelaufen ist.

 

Um eine Bewohnbarkeitsbescheinigung auf Mallorca zu beantragen, muss ein Architekt eingeschaltet werden, der prüft, ob die Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt sind.

 

Städtebauliche Legalität und Bewohnbarkeit

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum anzunehmen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung automatisch die städtebauliche Legalität voraussetzt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung prüft nur die Bewohnbarkeit und nicht die Einhaltung städtebaulicher Vorschriften wie Baugenehmigungen oder Flächennutzung.

 

Das Vorhandensein einer Bewohnbarkeitsbescheinigung ist keine Garantie dafür, dass der Bau in einem ordnungsgemäßen Verfahren erfolgt ist. Daher ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie sowohl die Bewohnbarkeitsbescheinigung als auch die städtebauliche Legalität zu prüfen.

 

Auswirkungen von Kauf, Verkauf und Vermietung

 

Seit dem Balearischen Wohnraumgesetz von 2018 ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung bei Immobilientransaktionen zwingend erforderlich. Notare und Standesbeamte müssen ihre Existenz bei Kauf- und Verkaufsvorgängen überprüfen. Das Fehlen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung kann die Vermarktung und Finanzierung erschweren und die Fähigkeit des neuen Eigentümers beeinträchtigen, wesentliche Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

 

Das Fehlen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung kann Käufer abschrecken und die Finanzierung der Transaktion erschweren, da viele Finanzinstitute keine Kredite für Häuser vergeben, die keine Bewohnbarkeitsbescheinigung haben.

 

Auch bei der Vermietung ist der Besitz der Bewohnbarkeitsbescheinigung verpflichtend, obwohl es keine Kontrollinstanz wie den Notar gibt, die die Einhaltung der Bestimmungen garantiert. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass das Fehlen der Bewohnbarkeitsbescheinigung keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Mietvertrags in zivilrechtlicher Hinsicht hat.

 

Rechtlicher Hintergrund und aktueller Rechtsrahmen

Die Regelung der Bewohnbarkeitsbescheinigung auf Mallorca begann mit dem Dekret 11/1986, das die Grundlage für die Ausstellung dieses Dokuments bildete. Dieses Dekret war ein wichtiger Schritt zur Schaffung eines spezifischen Rechtsrahmens, der sicherstellen sollte, dass Wohnungen bestimmte Standards der Bewohnbarkeit erfüllen.

 

Seit 2018 muss die Bewohnbarkeitsbescheinigung bei allen Kauf- und Verkaufstransaktionen vorgelegt werden, um zu gewährleisten, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt.

 

Zu den aktuellen Vorschriften auf Mallorca gehören das Dekret über die Bewohnbarkeit und seine Änderungen durch das Dekret 20/2007. Das Balearische Wohnungsbaugesetz schreibt außerdem vor, dass bei allen Übertragungen und Vermietungen von Immobilien sowie bei der Vergabe von Aufträgen eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich ist. Das Balearische Wohnungsbaugesetz schreibt außerdem vor, dass bei allen Übertragungen und Vermietungen von Immobilien sowie bei der Vergabe von Aufträgen eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegen muss.

 

Schlussfolgerungen

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung hat zwar eine lange Tradition in den Vorschriften, hat aber seit dem balearischen Wohnungsbaugesetz von 2018 an Bedeutung gewonnen, das ihre Einbeziehung bei Miet- und Kaufgeschäften auf Mallorca vorschreibt.

 

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung bescheinigt, dass eine Immobilie die Kriterien für die Bewohnbarkeit erfüllt, garantiert aber nicht ihre städtebauliche Legalität. Es ist wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie eine vollständige städtebauliche Prüfung durchzuführen, um zukünftige rechtliche Probleme zu vermeiden.

 

Wenn Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung bei der Erlangung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung auf Mallorca benötigen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir helfen Ihnen dabei, sicherzustellen, dass Ihre Immobilie allen geltenden Vorschriften entspricht und Ihnen die notwendige