Cláusulas nulas en los alquileres de vivienda

Una de las principales cuestiones que debe tenerse en cuenta a la hora de formalizar un arrendamiento de vivienda es saber si contiene cláusulas nulas, para conocer la validez de lo que estamos firmando. Ya hemos indicado con anterioridad la importancia de conocer la ley aplicable a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento (10 consejos para el casero y 10 consejos para el inquilino), ya que en muchas ocasiones, para interpretar un contrato es más importante lo que NO dice que lo que dice.

En arrendamientos de vivienda, es frecuente que nos faciliten un modelo cuyo origen desconocemos y que modificamos según nuestro criterio para “ajustarlo a lo que yo quiero”, en cuyo caso se corre el riesgo de introducir regulaciones que produzcan, precisamente, el efecto contrario al pretendido. Por ello, siempre debe acudirse para la redacción de los contratos a un abogado especializado, de tal forma que, conociendo la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia aplicable, pueda hacer un contrato personalizado que cubra nuestras necesidades sin introducir cláusulas nulas.

¿Qué es una cláusula nula?

De conformidad con el artículo 6.3 del Código Civil “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.”

En la misma línea, el artículo 6 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

Son nulas las cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del arrendatario establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por tanto, en materia de arrendamientos de viviendas, son nulas las cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del arrendatario establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (y de ahí la importancia de conocerla bien).

En esta entrada no hacemos referencia a la nulidad por abusividad, que es un concepto propio del derecho de consumidores y usuarios, por cuanto lo más frecuente es que la relación arrendador-arrendatario sea entre particulares, y no de una empresa con sus consumidores.

¿Son nulas todas las cláusulas que perjudican al arrendatario?

No, no cualquier cláusula que pueda ser “perjudicial” para el arrendatario puede ser considerada nula.

Únicamente serán nulas que limitan un derecho concedido por la LAU, siempre que la LAU no haya establecido expresamente que se puede regular de forma distinta.

Aunque la LAU establezca una regulación obligatoria para determinados aspectos del contrato de arrendamiento, lo cierto es que las posibilidades de regulación de un arrendamiento son amplísimas, pudiendo pactarse numerosas cláusulas distintas de las estandarizadas y que no por ello deben tener una “sospecha de nulidad”.

No todas las cláusulas que perjudican al arrendatario son nulas, siendo posible una infinidad de variantes válidas respecto de un arrendamiento "estándar".

En primer lugar, debemos señalar que únicamente un juez tiene capacidad para declarar si una cláusula es nula. Si firmamos un contrato con cláusulas nulas, la única forma de hacer valer nuestros derechos será acudir a los tribunales. Por ello, es siempre aconsejable asesorarse con un abogado especializado antes de la firma de un arrendamiento. De este modo podremos evitar la inclusión de cláusulas nulas.

Un contrato sigue ndo válido aunque contenga cláusulas nulas, ya que, simplemente, se tendrán por no puestas las cláusulas concretas.

Por ello, si se pretende ejercitar un derecho contrario a la regulación obligatoria de la LAU, la primera defensa del arrendatario será remitirse a la Ley y a la jurisprudencia que haya sobre la materia, ya que si normalmente esa cláusula ha sido considerada nula, será fácil convencer a la contraparte (normalmente el arrendador) de que no puede conseguir lo que pretende, por ser contrario a la Ley. Pero si no atiende a razones, no quedará más remedio que interponer una demanda contra el arrendador, lo que es lento y costoso.

¿Cuáles son las cláusulas nulas más frecuentes?

Como hemos indicado en numerosas ocasiones, es de vital importancia que un abogado especializado revise el contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Estas revisiones no son caras y nos ahorrarán muchos problemas futuros.

Hemos recopilado las 6 cláusulas nulas que se repiten en los contratos con mayor frecuencia.

Falsos arrendamientos de temporada

Una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar alquileres de 11 meses para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.

Cuando no existe una justificación de la temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.

No obstante, para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, debe haber una causa que justifique esa temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.

Negativa a la prórroga legal

Otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años, tal y como ya explicamos en esta entrada anterior.

Desde 2019, estas duración mínimas de la prórroga legal ha sido ampliada a 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica.

Obligado cumplimiento durante el primer año

Otra cláusula frecuente, quizás por herencia de contratos anteriores a la modificación operada por la Ley 4/2013, es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización.

Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

Pago por adelantado de más de un mes de renta

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.

En todo caso, el artículo 17.2 LAU habla de mensualidades de renta, por lo que no hay que confundirlo con otros pagos, como fianza, garantías adicionales o la prima de la opción, en caso de un arrendamiento con opción de compra.

Traslado del deber de conservación de la vivienda

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.

No obstante, debemos señalar que la interpretación de las cláusulas de obras es especialmente delicada y, por ello, debe hacerse con muchísima cautela y únicamente por abogados especializados, ya que será necesario saber interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

Acceso a la vivienda por el arrendador

Por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. En este sentido debemos señalar que dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española.

Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

Las anteriores son únicamente algunas de las cláusulas más comunes que pueden verse en los arrendamientos, y es importante procurar no incluirlas en nuestros contratos (tanto si somos arrendadores como arrendatarios), ya que únicamente perjudicarán el arrendamiento.

En todo caso, es necesario contactar con un abogado especializado si creemos que el contrato puede contener alguna cláusula nula.