¿Fin de la actualización de la renta conforme a IPC?

Tras la última reforma de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, operada por la Ley 4/2013, se modificó el régimen de actualización de la renta, permitiendo que las partes determinaran libremente la forma de actualización de la renta, desvinculándolo así del IPC. Únicamente en aquéllos supuestos en los que no se había explicitado el mecanismo de actualización de la renta, se aplicaba de forma supletoria la actualización conforme a IPC.

Pues bien, a partir del  1 de abril de 2015, los nuevos contratos de arrendamiento se regirán por unas nuevas normas de actualización de renta, ya que la Disposición Final Primera de la mencionada Ley 2/2015 modifica el artículo 18 de la LAU, que queda redactado de la siguiente forma:

“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.”

De forma análoga se modifica la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos, estableciendo que a falta de pacto, no procede actualización ninguna y, en caso de establecer actualización sin detallar el índice, procede actualizarla conforme al Índice de Garantía de la Competitividad.

Los cambios introducidos pueden resumirse como sigue:

1) Las partes pueden pactar libremente el mecanismo de actualización, sea cual sea.

2) Si no se establece nada en el contrato sobre la actualización de la renta, se entenderá que no procede actualización alguna.

3) Si se prevé la actualización de la renta, pero no se establece el índice de referencia, aplicará supletoriamente el Índice de Garantía de Competitividad.

4) Estas modificaciones únicamente aplican a los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015.

Como consecuencia de lo anterior, en caso de que el contrato no regule de ninguna forma la actualización de la renta, no se podrá actualizar de ninguna forma. Hasta la fecha, y desde la reforma introducida por la Ley 4/2013, en caso de que nada se dijera, se entendía que se actualizaba conforme a IPC.

A pesar de la aparición de este nuevo IGC, las partes tienen libertad total para escoger el mecanismo de actualización de la renta que deseen (tipo de interés fijo, referencia a cualquier índice -IPC, PIB, etc.-, o cualquier otro método que permita calcular el incremento de renta), aunque si las partes acuerdan que procederá la actualización, pero no fijan los criterios para actualizarla, aplicará como índice de referencia el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.

¿Qué es el Índice de Garantía de la Competitividad?

Este nuevo índice parte del dato corregido del IPC Armonizado de la Eurozona para un período dado, corregido mediante la aplicación de un factor de corrección, y se encuentra limitado entre el 0% y el objetivo de inflación de la Eurozona, determinado por el BCE (actualmente el 2%). Si quiere conocer más sobre la fórmula de cálculo y sus diferencias respecto al IPC Armonizado para el período 2010-2015, puede leer este documento que hemos preparado desde deSalvador.

La variación del nuevo índice de Garantía de Competitividad está limitada legalmente entre el 0% y el 2%, por lo que las rentas no podrán variar fuera de esos límites.

¿Qué mecanismo de actualización debo elegir?

La Ley 4/2013 ya estableció la libertad en la fijación del mecanismo de actualización de la renta, aunque establecía como mecanismo de aplicación supletoria el IPC, aplicable aún en el caso en que nada se dijera sobre la actualización. No obstante, con la reforma que entró en vigor el 1 de abril, las partes tienen que pronunciarse expresamente sobre si procede actualización o no, ya que a falta de regulación no procedería realizar actualización alguna.

A pesar de ello, las partes tienen plena libertad para acordar el mecanismo de actualización que decidan libremente (IPC, IGC, PIB, Variación del EURIBOR, porcentaje fijo, etc.), si bien deberán reflejarlo expresamente en el contrato.

En cualquier caso, debemos señalar que la elección de uno u otro índice no supone una gran diferencia en los arrendamientos de vivienda, ya que la mayoría de los contratos se acuerdan con una duración de 1 año prorrogable hasta 3. Por ello, los diferenciales, tanto a favor como en contra de cualquiera de las partes, están muy limitados ya que a partir del tercer año el arrendador podrá exigir nuevamente la renta que estime conveniente para aceptar la prórroga del contrato.

En caso de que se firmara un arrendamiento a largo plazo (10-20 años), es posible que el diferencial acumulado entre llegue a ser relevante, por la distinta evolución de ambos índices.