Obligaciones de información para los agentes inmobiliarios en la Ley de Vivienda

La Ley 12/2023, de vivienda, ha incluido numerosas novedades. Si bien la mayoría son más de política de vivienda -incluyendo la limitación de los alquileres-, incide en la protección del consumidor y en la transparencia de las operaciones afectando directamente a la labor de los agentes inmobiliarios.

En nuestra opinión, los escasos dos artículos que la ley dedica no aportan mucha novedad respecto a la numerosa legislación aplicable en este sentido, tales como:

-          Ley 34/1988, General de Publicidad

-          Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas

-          Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios

y ya en un ámbito más local, la Ley 7/2014, de 23 de julio, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Islas Baleares y la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Islas Baleares.

Toda esta normativa establece las obligaciones para los intervinientes sobre información a facilitar a los consumidores. Es cierto que muchas de ellas hacían referencia fundamental a las nuevas construcciones, pero también eran aplicables -tal y como nos confirmaron numerosos organismos de consumo- a la intermediación de viviendas de segunda mano.

Obligaciones de información en la Ley de Vivienda.

El primero de los dos artículos dedicados a este tema en la Ley de Vivienda tiene el pomposo nombre de “Principios básicos de los derechos, facultades y responsabilidades.”, y de forma resumida, señala que los agentes que operen en el sector inmobiliario, tienen un deber de facilitar información “completa, objetiva, veraz, clara comprensible y accesible”.

Asimismo, la ley señala expresamente que la publicidad relacionada con las viviendas debe ser objetiva y veraz, evitando cualquier tipo de información que pueda ser considerada insuficiente, deficiente o engañosa, lo cual puede ser objeto de sanción bajo la Ley General de Publicidad.

Como puede observarse se trataría de unos mínimos razonables para cualquier sector profesional: ofrecer la información necesaria y no inducir a error.

Para cumplir con esta obligación de información, el artículo 31 desarrolla la “Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.”, en un listado detallado de la información que debe ofrecerse y que comprende lo siguiente:

a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.º Certificado o cédula de habitabilidad.

2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

No obstante, el listado no añade gran contenido, ya que la mayor parte de la información se contendría en los documentos básicos que cualquier agente diligente debería poner siempre a disposición del vendedor y que serían:

-          Nota simple.

-          Consulta descriptiva y gráfica catastral.

-          Certificado de Valor de referencia catastral.

-          Certificado de Eficiencia energética (obligatorio desde 2013)

-          Cédula de habitabilidad (obligatoria en Baleares desde 2018)

-          Informe de Evaluación de edificios.

Crítica a la nueva regulación y desafíos para los agentes

A pesar de ello, es en el último apartado donde radica el mayor peligro para agentes inmobiliarios, ya que se incorpora una cláusula genérica que obligaría a hacer una revisión excesivamente profunda de todos y cada uno de los activos en comercialización.

De una forma excesivamente amplia y vaga, incluye la obligación genérica de aportar “cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada, incluyendo aspectos territoriales, urbanísticos, físico-técnicos, de protección patrimonial o administrativo”. De este precepto, llama especialmente la atención la primera parte, en la que, entendemos, se define la información a facilitar. En particular, destacamos:

i)               “Cualquier otra información”: Con una mención genérica tan amplia, el legislador no limita en absoluto el ámbito de la información que debe facilitarse, obligando a los agentes inmobiliarios a conocer en profundidad todos los aspectos de todos y cada uno de los inmuebles que comercializan.

ii)              “que pueda ser relevante”: Establece un elemento discrecional, ya que ya no es toda la información, sino aquélla que “pueda ser relevante”, si bien no establece criterios objetivos para determinar la relevancia de una información.

iii)            “para la persona interesada”: De hecho, no solo no establece criterios objetivos, sino que declara expresamente que la relevancia es subjetiva, de tal modo que lo que puede ser relevante para un interesado, puede no serlo para otro.

iv)            “incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.”:

Por todo lo anterior, ¿Hasta qué punto debe conocer un agente los aspectos físico-técnicos o urbanísticos de todos y cada uno de los inmuebles que comercializa, sin ser un especialista (arquitecto, abogado, etc.)? ¿Cómo puede saber el agente hasta dónde debe llegar en su análisis del inmueble?

Pero esta redacción no solo va en perjuicio del agente, sino también del propio consumidor: ¿Cómo podrá un interesado demostrar que no se le facilitó una información relevante si él mismo no puso de manifiesto que una determinada cuestión era relevante? La mayor parte de los adquirentes de vivienda (y de los propietarios) desconocen la auténtica situación jurídica en que se encuentran las propiedades, por lo que, desconociendo el tema, será difícil poder hacer las preguntas específicas.

En cuanto al régimen sancionador, entendemos que, a pesar de que la Ley de Vivienda no incluye un régimen sancionador específico, estos dos artículos sirven como normativa básica a la normativa de consumo. Por ejemplo, el artículo 81 de la Ley 7/2014, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Islas Baleares tipifica como hecho sancionable en materia de consumo “3. Poner a disposición de los consumidores productos, bienes o servicios sin la información mínima y/o relevante, veraz, correcta, suficiente y transparente sobre sus características esenciales, así como sobre sus condiciones de utilización.”, tipificado como infracción grave, con sanción de 4.500,01 € a 24.000 €.

En las grandes operaciones inmobiliarias, es habitual que el vendedor realice, antes de la comercialización, el denominado “Vendor’s DD”, que es un informe encargado a profesionales externos (abogados, arquitectos) que refleje la situación del inmueble (jurídica, urbanística, físico-técnica). Quizás el legislador pretende que esta práctica se extienda asimismo a las compraventas de vivienda, si bien ello supondría un coste que el vendedor debería estar dispuesto a asumir con carácter previo a la comercialización.

En resumen, la nueva Ley de Vivienda, aunque bienintencionada en su objetivo de proteger al consumidor, adolece de cierta falta de claridad y precisión. Esto, sumado al régimen sancionador existente, puede poner en una posición complicada tanto a los agentes inmobiliarios, que tendrán que valorar cómo les puede afectar esta normativa en su actividad ordinaria.