Unterschiede zwischen Kataster und Grundbuchamt in Spanien

Rechtsanwälte, die mit Immobilien arbeiten, sind es gewohnt, mit Informationen von verschiedenen Seiten zu arbeiten und die rechtliche Situation einer Immobilie mit manchmal widersprüchlichen Informationen zu analysieren.

Um unsere Arbeit machen zu können, ist es wichtig zu wissen, wie die uns zur Verfügung stehenden Informationsquellen funktionieren. Wenn wir eine Inkonsistenz zwischen verschiedenen Daten feststellen, können wir schnell die möglichen Ursachen für eine Inkonsistenz herausfinden.

Zwei Beispiele:

1) Wenn bei der Analyse eines Grundstücks im Registro De La Propiedad eine Fläche von 120 m2 erscheint und im Catastro von 130 m2, ist es möglich, dass die Differenz auf das Vorhandensein von Veranden zurückzuführen ist.

2) Wenn andererseits die Fläche im Grundbuch 120 m2 und im Kataster 180 m2 beträgt, ist es möglich, dass eine illegale Erweiterung vorgenommen wurde.

Kataster

Was ist der Kataster?

Das Kataster ist ein Verwaltungsregister.

Es ist als Immobilienregister aufgebaut, in dem ländliche, städtische und spezielle Immobilien beschrieben werden.

Die Katasterbeschreibung enthält eine Zusammenfassung der physikalischen Eigenschaften (Lage, Fläche, Nutzung, Anbau usw.), der wirtschaftlichen (Katasterwert, Marktreferenzwert) und rechtlichen (Inhaber für Katasterzwecke, zusammen mit seiner NIF und NIE).

Außerdem wird bei der Koordination mit dem Grundbuchamt ausdrücklich die CRU (Unique Registry Code) der Immobilie angegeben.

Von wem hängt es ab?

Es untersteht dem Finanzministerium und den öffentlichen Verwaltungen für ganz Spanien, außer in den Provinzen Baskenland und Navarra, da jede von ihnen ihr eigenes Kataster hat, abgeleitet von den fiskalischen Kompetenzen der Foral.

Was ist sein Zweck?

Sein Zweck ist fiskalisch und zu diesem Zweck sammelt es die Beschreibung aller Immobilien im Land und deren Eigentümer, auch wenn diese nicht im Grundbuchamt registriert sind.

Das Kataster liefert Informationen, die für die Verwaltung, Erhebung und Kontrolle verschiedener Steuern durch den Staat, die Autonome Gemeinschaft und die lokalen Verwaltungen notwendig sind.

Wie werden die Daten eingebunden?

Die Aufnahme von Daten in das Kataster ist obligatorisch und kostenlos und erfolgt sowohl durch die Erklärungen der Verwalter als auch durch die obligatorischen Mitteilungen der Stadtverwaltungen, Notare, Grundbuchämter usw.

Ebenso kann das Kataster von Amts wegen Regularisierungen vornehmen und Kontroll- und Aktualisierungsaktionen der von ihm beschriebenen Güter durchführen.

Auf welche Dokumente kann zugegriffen werden?

Die Katasterinhaber können die relevanten Änderungen mittels einer Katastererklärung (Modell 900N) mitteilen, aber darüber hinaus wird das Kataster mit einer Reihe von Mitteilungen versorgt, die von allen möglichen Organismen gemacht werden: Notare, Grundbuchämter, Stadtverwaltungen, AEAT, Landwirtschaftsministerium usw.

Grundbuchamt

Was ist das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist ein juristisches Register, das als Rechtsregister aufgebaut ist, d.h. ein Register der Titel und Belastungen, die an Immobilien bestehen.

Die eingetragenen Rechte werden von den Gerichten so geschützt, dass sie niemandem entzogen werden können, wenn es sich nicht um ein gerichtliches Widerspruchsverfahren handelt, an dem der eingetragene Inhaber beteiligt ist.

Zum besseren Verständnis des Objekts, auf das das Recht fällt, enthält es eine Beschreibung der Immobilie, aber diese Beschreibung basiert immer auf den von den Parteien zur Verfügung gestellten Unterlagen und nicht auf einer direkten Überprüfung der Realität.

Seit 2015 ist es möglich, die Registerinformationen mit einer grafischen Grundlage (georeferenzierter Plan) zu ergänzen, die das Grundstück eindeutig definiert.

Von wem hängt es ab?

Die Grundbuchämter stehen unter der Verantwortung eines Grundbuchführers, der ein Beamter der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (früher "der Register und Notare") ist, die dem Justizministerium untersteht.

Was ist sein Zweck?

Sie dient dazu, Rechtssicherheit und Publizität der Rechte an Immobilien gegenüber Dritten zu gewährleisten.

Das Grundbuchamt ist ein Schlüsselelement beim Erwerb einer Immobilie, da die Grundsätze des Grundbuchamtes einen weitreichenden Schutz für diejenigen gewähren, die einen Vertrag unter dem Schutz der Grundbuchinformationen abschließen.

Wie wird es registriert?

Die Eintragung in das Grundbuch ist freiwillig, basiert auf dem Prinzip der Ragation und ist mit Kosten verbunden.

Die Eintragung erfolgt erst nach Bestehen der Registerprüfung, d.h. der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit des einzutragenden Aktes durch den Grundbuchführer.

Auf welche Dokumente kann zugegriffen werden?

Das Grundbuchamt kann mit Hilfe der Registerqualifikation auf die Daten öffentlicher Dokumente (Urkunden, gerichtliche oder administrative Dokumente) zugreifen.

In geringerem Umfang und für bestimmte Handlungen ist es möglich, Handlungen durch einen an das Grundbuchamt gerichteten privaten Antrag zu registrieren.

Wie groß ist die gültige Fläche?

Obwohl es eine offensichtliche Frage ist, ist die Antwort nicht. Welche der drei Oberflächen einer Immobilie (physische, Register- oder Katasteroberfläche) die gültige ist, ist eine Frage, die stark von den Umständen der Immobilie abhängt.

Daher empfehlen wir Ihnen, diesen Beitrag zu lesen, in dem wir analysieren, welche Oberfläche richtig sein kann.

Wenn Sie Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte.