Nuevo mecanismo de legalización de construcciones ilegales en suelo rústico en Mallorca.

Ayer, 28 de mayo de 2024, se publicó en el BOE el Decreto Ley 3/2024, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears. Este decreto ambicioso, que modifica unas 50 leyes y decretos-ley, incluye un procedimiento de legalización extraordinario para construcciones en suelo rústico según la disposición transitoria séptima.

¿Qué Es el Procedimiento de Legalización Extraordinario?

El procedimiento de legalización extraordinario permite legalizar cualquier obra que haya prescrito, incluso si no cumple los parámetros urbanísticos actuales.

“El procedimiento es similar al aprobado en 2014 con la Ley de Ordenación y Uso del Suelo de Baleares, pero con dos novedades clave: la necesidad de intervenciones ambientales y la prohibición de destinar la vivienda a alquiler turístico.”

Principales Características del Procedimiento

• Regularización extraordinaria: Permite legalizar construcciones fuera de ordenación.

• Duración limitada: Solo estará vigente durante tres años.

• Coste creciente: Cada año el coste de legalizar se incrementa.

Novedades:

1. Intervenciones Ambientales: Se requiere realizar mejoras en eficiencia energética, hídrica, reducción de contaminación lumínica o sistemas de depuración de aguas.

2. Prohibición de Alquiler Turístico: Las viviendas legalizadas no podrán destinarse a alquiler turístico, y esta limitación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Por Qué Legalizar Completamente un Inmueble?

Legalizar un inmueble garantiza la posibilidad de realizar todo tipo de obras de conservación y reparación en el futuro.

“La prohibición de realizar obras en partes fuera de ordenación persiste incluso después de los 8 años de prescripción, según el artículo 129 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares.”

Esto significa que no se pueden realizar reparaciones legales en la parte ilegal, lo que puede reactivar la infracción y conllevar sanciones y órdenes de demolición.

¿Qué Inmuebles Pueden Acogerse?

Pueden acogerse construcciones que ya no son susceptibles de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, incluyendo:

• Construcciones fuera de ordenación por haber pasado más de 8 años en suelo rústico general.

• Construcciones en suelo rústico protegido anteriores a 2014.

• Suelos en la Ley de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico anteriores al 10 de marzo de 1991.

¿Cómo es el Procedimiento?

Para iniciar el proceso, sigue estos pasos:

1. Solicitud de Licencia de Legalización Extraordinaria: Presenta la solicitud junto con un proyecto redactado por un arquitecto.

2. Realización de Obras Ambientales: Debes realizar obras que mejoren la eficiencia energética, hídrica y reduzcan la contaminación lumínica del inmueble.

3. Plazo de Resolución: El Ayuntamiento tiene 6 meses para resolver, con silencio administrativo negativo, aunque en la práctica puede tardar más.

“Un final de obra municipal es necesario para constatar la realización de las obras de adecuación, sin el cual el inmueble sigue siendo ilegal.”

¿Cuánto Va a Costar Legalizar mi Vivienda?

El coste de legalización varía según varios factores:

• Honorarios de arquitecto.

• Tasa de licencia correspondiente.

• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

• Obras de mejora ambiental.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Prestación económica: Calculada sobre el coste de ejecución material, incrementando cada año.

Costes de la Prestación Económica:

• 10% en el primer año.

• 12,5% en el segundo año.

• 15% en el tercer año.

Legalizar no es barato, pero es recomendable por la seguridad jurídica y la revalorización del inmueble.

“Bonificaciones en la prestación económica se aplican a residentes fiscales en España, dependiendo de su base imponible total.”

• 50% de reducción: Bases imponibles medias < 33.000 euros (individual) o < 52.800 euros (conjunta).

• 25% de reducción: Bases imponibles medias < 52.800 euros (individual) o < 84.480 euros (conjunta).

Dado que es necesario hacer algún tipo de obras, el coste total no puede saberse a priori. No obstante, la web legalizatuhogarmallorca.com, ofrece unas estimaciones del coste de licencia y la prestación económica del primer año (10%), en función de la superficie a legalizar. A estos importes habrá que añadir el importe de las obras de mejora de eficiencia energética o hídrica, reducción de contaminación acústica y sistema de depuración que sea necesario realizar según las situación de cada vivienda, así como los honorarios de arquitecto.

Superficie a legalizar	Estimación de costes (licencia y prestación económica 10%)
25 m2	Entre 4.600 € y 5.900 €
50 m2	Entre 9.200 € y 11.800 €
100 m2	Entre 17.500 € y 22.500 €
200 m2	Entre 44.600 € y 57.000 €
300 m2	Entre 67.00 € y 85.700 €
500 m2	Entre 111.500 € y 142.000 €

 Es importante destacar que no debe legalizarse solo la construcción, sino también todas las terrazas, piscinas, etc., ya que computan para el parámetro de ocupación, y su legalización nos permitirá mantenerlas, repararlas e incluso sustituirlas a lo largo del tiempo.

¿Podré Hacer Arrendamiento Vacacional?

No, la legalización extraordinaria incluye una prohibición de destinar la vivienda a alquiler turístico. Esta limitación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, entendemos que como condicionante a la concesión de la licencia de legalización.

Actualmente, si ya tienes una licencia, perderás el permiso para operar la ETV, aunque algunos grupos de presión han empezado a presionar para que se mantengan las licencias ya concedidas y que esta limitación sólo afecte a las propiedades que no tengan ya el permiso de ETV.

¿A qué profesional debo encargar una legalización?

En contra de lo que pueda parecer, la legalización urbanística de una vivienda no es un trabajo de abogado, sino de arquitecto. En una legalización, al igual que en un proyecto de nueva construcción, el arquitecto tiene que redactar u proyecto y tramitar la correspondiente licencia, que supondrá la legalización del inmueble. Por ello, recomendamos contactar con arquitectos especializados en legalizaciones, como legalizatuhogarmallorca.com, quienes podrán ayudarte con el proceso de legalización.

Con posterioridad a la legalización, sí que puede ser aconsejable realizar la regularización registral de la propiedad, otorgando la correspodiente escritura e inscribiéndola en el registro de la propiedad, para que la descripción jurídica de tu inmueble, la situación urbanística y la situación física sean acordes. En este proceso estaremos encantados de ayudarte.