En los contratos de tracto sucesivo, en ocasiones es difícil realizar una terminación instantánea, puesto que es habitual que haya obligaciones que deban cumplirse con posterioridad al término del contrato. Por ejemplo, un procedimiento de divorcio no solo se extingue el matrimonio sino también establece determinadas consecuencias jurídicas que tendrán que cumplirse después (pensión alimenticia, régimen de visitas, etc.). Del mismo modo, el acuerdo de terminación regula qué debe hacer cada una de las partes una vez terminada la relación arrendaticia, por lo que podría decirse que es un “contrato después del contrato”.

Clases de acuerdos de terminación

No todos los acuerdos de terminación pueden ser iguales, y por eso, desde deSalvador, aconsejamos siempre acudir a un abogado, el profesional cualificado para la redacción de contratos, para que nos oriente sobre la opción jurídica que más nos convenga y lo redacte conforme a nuestras necesidades.

Son muchas las cuestiones y circunstancias que pueden rodear a cualquier operación y, al igual que no hay dos personas iguales, no puede haber dos contratos iguales, puesto que el contrato es la libre expresión de la voluntad de las partes, ajustada a Derecho.

En función de los distintos efectos jurídicos, distinguimos dos clases principales de acuerdos de terminación:

» Acuerdo de terminación con liquidación: Es el equivalente a un punto y final; un auténtico acuerdo de cierre de todas las obligaciones. No solo se entregan las llaves, sino que termina definitivamente con la relación arrendaticia, cerrando la puerta a futuras reclamaciones por cualquiera de las dos partes.

El acuerdo de liquidación termina definitivamente el alquiler, e impide futuras reclamaciones por ambas partes, por lo que es la opción más aconsejable.

En nuestra opinión, es sin duda el acuerdo más aconsejable tanto para arrendador como para arrendatario, aunque requiere un esfuerzo negociador por parte de ambos lados, especialmente para aquellos casos en que se tenga que acordar una valoración de cuestiones pendientes.

» Acuerdo de terminación con retención de la fianza: Este acuerdo sería el equivalente a un punto y seguido, donde se cierran determinadas obligaciones, pero hay otras que, por determinadas cuestiones, no pueden cerrarse, bien porque no ha habido acuerdo, bien porque no han podido ser cuantificadas. En este caso, el acuerdo de terminación regula la relación entre las partes desde la terminación del alquiler hasta la liquidación definitiva de las obligaciones, estableciendo las obligaciones de cada una de las partes.

En caso de retención de la fianza, habrá que esperar a la cuantificación de las obligaciones pendientes para hacer la liquidación definitiva, lo que puede dar lugar a incumplimientos futuros y litigios.

No obstante lo anterior, salvo aquellos casos en los que sea imprescindible suscribir este tipo de acuerdos, entendemos que no es aconsejable, ya que deja la puerta abierta a futuros incumplimientos, controversias entre las partes y potenciales litigios.

Efectos del acuerdo de terminación

Tal y como hemos señalado, el acuerdo de terminación del alquiler es un acuerdo necesario para la protección tanto arrendador como arrendatario. Sus efectos principales varían en función de la clase de acuerdo que hayamos elegido pero, a grandes rasgos, podríamos distinguir los siguientes:

ARRENDADOR:

» Determina el momento a partir del cual recupera el inmueble, ya que mientras está en vigor el contrato de arrendamiento no puede disponer del inmueble.

» Recoge el estado de devolución del inmueble, señalando los desperfectos cuya reparación podrá reclamarse al arrendatario. Es aconsejable revisar el inmueble junto con el arrendatario y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones.

» Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario (recibos pendientes, pago de suministros, pago de indemnizaciones, etc.), y señala cómo debe actuarse para su cumplimiento, evitando así problemas a la terminación del contrato de alquiler.

» Determina el derecho del arrendador a retener total o parcialmente la fianza, evitando que el arrendatario la reclame junto con los intereses correspondientes.

» Las consecuencias jurídicas para el arrendador son distintas en función del tipo de acuerdo alcanzado:

› Si se ha firmado un acuerdo de terminación con liquidación, el contrato queda cerrado totalmente y ya no habrá que realizar ningún tipo de actuación adicional respecto de ese arrendamiento.

› Si se ha firmado un acuerdo de terminación con retención, el contrato queda abierto a la espera de poder cuantificar algunas obligaciones.

Una vez se hayan podido cuantificar, habrá que realizar con el arrendatario la correspondiente liquidación de las obligaciones, debiendo el arrendador devolver el sobrante de la fianza, o pudiendo exigir al arrendatario el pago de los importes correspondientes en caso de que la fianza retenida no fuera suficiente.

ARRENDATARIO:

» Establece el momento en el que cesan las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento. A partir de la firma del acuerdo de terminación, ya no existe la obligación de pagar renta.

» Señala si el inmueble se ha devuelto en buenas condiciones o si tiene desperfectos. Es aconsejable revisar el inmueble con el arrendador y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones.

» Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario, estableciendo claramente sus derechos y obligaciones al término del contrato.

» Establece los mecanismos de devolución de la fianza, en caso de que pudiera corresponder.

» Las consecuencias jurídicas para el arrendatario son distintas en función del tipo de acuerdo alcanzado:

› Si se ha firmado un acuerdo de terminación con liquidación, el contrato queda cerrado totalmente y ya no habrá que realizar ningún tipo de actuación adicional respecto de ese arrendamiento.

› Si se ha firmado un acuerdo de terminación con retención, el contrato queda abierto a la espera de poder cuantificar algunas obligaciones.

Una vez se hayan podido cuantificar, habrá que realizar con el arrendador la liquidación de las obligaciones: Si resulta que la deuda es superior a la fianza retenida, el arrendatario tendrá que pagar la diferencia, pero si el importe es menor que el de la fianza, el arrendador deberá devolver la diferencia.