Con un breve paseo por las calles de cualquier ciudad, podremos ver cómo los edificios van mutando poco a poco: se cierran terrazas, el nuevo local ha cambiado el escaparate, ha aparecido un compresor de aire acondicionado, etc. Las fachadas, balcones y azoteas de los edificios son elementos comunes, aunque haya un propietario que tenga el derecho de uso en exclusiva. Todo el mundo tiene a mejorar sus inmuebles: el local del bajo, para atraer más clientela; el vecino del 5º para no pasar calor… el problema es que muchas veces, las mejoras se hacen a costa de elementos que no son nuestros. En este post trataremos algunos de los casos más comunes de alteraciones de elementos comunes. Normativa de aplicación La vida en comunidad exige reglas y, en el caso de comunidades de propietarios, existen dos ámbitos normativos: » Un primer ámbito general, formado por la legislación vigente (Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal o, en el caso de Catalunya, la ley 5/2006). » Un ámbito específico de cada edificio, compuesto por las normas del título constitutivo, estatutos, reglamentos de régimen interior, acuerdos de la Junta, etc. Si bien en este post trataremos de forma generalizada la regulación más habitual de los edificios en régimen de propiedad horizontal, no debe olvidarse que es posible que los estatutos de cada edificio pueden contener disposiciones distintas (dentro de un cierto margen), por lo que habrá que acudir a ellos para confirmar la regulación concreta de los elementos privativos y los elementos comunes. Elementos comunes y elementos privativos Por explicarlo de una forma sencilla, los elementos comunes de un edificio son aquellos que pertenecen a todos los propietarios de pisos de un régimen de propiedad horizontal. Los elementos comunes están delimitados en el artículo 396 del Código Civil y en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. Resumiendo el mencionado artículo del Código Civil, elementos comunes “son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; (…); las fachadas (…); el portal (…); los ascensores y las instalaciones (…) para el suministro de agua, gas o electricidad (…)”. Por el contrario, son elementos privativos “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada.” Viviendas: Tu terraza no es tuya Uno de los casos más típicos de alteraciones de elementos comunes es la instalación de elementos en las terrazas y fachadas de nuestro piso: bien la instalación de los compresores del aire acondicionado o parabólicas, o bien el cerramiento de terrazas y azoteas, para ganar unos cuantos metros cuadrados a la vivienda. El artículo 396 del Código Civil configura como elemento común del inmueble “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (…)”. Como consecuencia de ello, las terrazas y azoteas se consideran un elemento común, incluso aunque únicamente un propietario pueda hacer uso de las mismas (el del piso que tiene acceso directo a ellas), por ser titular de un derecho de uso en exclusiva, determinado en los Estatutos de la división horizontal. Pero un derecho de uso en exclusiva no faculta a su titular para modificar el elemento común. Por ello, cualquier modificación que pueda alterar las características externas del edificio -cerramientos, instalación de aires acondicionados, etc.-, requerirá necesariamente el consentimiento unánime de todos los comuneros, obtenido en Junta de Copropietarios. En este sentido, hay algunas comunidades de propietarios cuyos estatutos regulan cuestiones tan detalladas como el color del toldo o el tipo de barandilla que debe tener el edificio, por lo que dichos elementos, característicos de la fachada (y de su imagen o configuración) no podrán ser alterarlos libremente sin contar con el consentimiento previo y unánime de todos los copropietarios. Es más, en caso de que un copropietario decidiera realizar modificaciones sin contar con el permiso de la Comunidad, ésta puede requerirle la reposición al estado inicial, con posibilidad de acudir a la vía judicial en caso de negativa. Locales: Autorizaciones en los estatutos La norma de que la fachada es un elemento común aplica a todos los elementos privativos del edificio. No obstante, los locales comerciales necesitan en ocasiones realizar determinadas actuaciones en las fachadas para adecuarlas a la “imagen corporativa” de la marca en cuestión o, simplemente para colocar rótulos que les permitan anunciarse. Dado que la posibilidad de visibilidad del local suele ser un requisito esencial para su viabilidad y su arrendamiento, es habitual que los estatutos de la Comunidad de Propietarios prevean una autorización previa y expresa al propietario de los locales para que pueda, a su exclusiva costa, realizar modificaciones en la fachada. La casuística sobre el alcance de dicha previsión estatutaria es muy amplia: desde estatutos que únicamente permiten la instalación de un tipo de rótulo con unas medidas concretas, en un lugar determinado y marcando a veces hasta el color de la iluminación, hasta otras previsiones más amplias que autorizan a realizar prácticamente cualquier cosa: modificación de la fachada hasta una determinada altura, colocación de cuantos rótulos se quiera, e incluso la apertura de nuevos huecos en la fachada, únicamente con una limitación genérica de que no se comprometa la seguridad y estabilidad del edificio y que se obtengan los permisos administrativos que fueran necesarios. Es importante analizar los estatutos de la comunidad para saber si podrá instalarse el rótulo necesario en el local. Por ello, si se tiene previsto realizar una importante inversión en el arrendamiento de un local comercial, resulta de vital importancia analizar los estatutos de la Comunidad de Propietarios para confirmar si se podrán realizar las obras que estuvieren proyectadas. En todo caso, queremos destacar que este artículo aborda el problema únicamente desde una perspectiva civil, por lo que no entramos a valorar la legalidad desde un punto de vista urbanístico, que dependerá de las ordenanzas municipales aplicables a cada zona. Por ello, aunque los comuneros nos autoricen a realizar determinada actuación, podrá ser necesario contar con la autorización municipal correspondiente o, en su caso, haber realizado las comunicaciones pertinentes.