La neutralidad contractual en los negocios inmobiliarios

Dentro del proceso de construcción de la “ley entre las partes”, es decir, de construcción del contrato, es especialmente importante el qué y el cómo se va a ordenar el negocio. No se trata de decir, “te compro/vendo esto por x euros” o “te alquilo esto por x euros al mes” sino de completar toda la regulación: definir el objeto y señalar todas las condiciones del negocio.

La principal diferencia entre un jurista y el no jurista al leer un determinado contrato, es que el no jurista lee lo que pone el contrato, mientras que el no jurista lee todo lo que no pone el contrato: las leyes y jurisprudencia que aplican en defecto de pacto expreso para todas y cada una de las vicisitudes.

En la contratación inmobiliaria este punto es especialmente importante, no solo por la multitud y complejidad de las cuestiones jurídicas que pueden afectar al inmueble, sino también por la importancia económica de estas operaciones.

El acuerdo en precio es relativamente sencillo, pero la verdadera negociación viene a la hora de determinar qué recibiremos a cambio de ese precio, ya que muchas veces damos por sentado cosas que no tienen por qué ser ciertas. Dependiendo de qué tipo de negocio estemos haciendo, podremos encontrarnos con unos problemas o con otros.

A continuación analizaremos las dos operaciones inmobiliarias principales, y veremos cómo el contrato puede omitir cuestiones muy relevantes.

Contrato de arrendamiento

En cuanto a los contratos de arrendamiento, hay que distinguir dos cuestiones: de un lado, los arrendamientos de vivienda y, de otro, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, ya que la normativa aplicable es distinta.

¿Cuánto dura el arrendamiento?

Si en un contrato de arrendamiento de vivienda pone que la duración del contrato es de un año, el arrendador vendrá obligado a respetar una duración mínima de 5 años (7 si es persona jurídica), aunque el contrato no lo pusiera expresamente. Por el contrario, si en un arrendamiento de negocio pone que dura un año, no aplica ningún tipo de prórroga.

¿A quién le corresponde cada reparación?

Aunque los inquilinos crean que únicamente están obligados a pagar la renta, tienen otra obligación igual de importante: cuidar el inmueble como si fuera suyo. A pesar de ello, para los arrendamientos de vivienda la ley establece una distribución (defectuosa y llena de conceptos jurídicos indeterminados) sobre a quién le corresponde cada reparación, y regular en sentido contrario está expresamente prohibido.

Sin embargo, en los arrendamientos de uso distinto del de vivienda (oficinas, locales comerciales, naves industriales, etc.), se puede regular de la forma en que se estime conveniente, por lo que es importante desarrollar plenamente las obligaciones de las partes en el contrato, y debe ser un punto importante en las negociaciones.

¿Podré abrir mi negocio?

Determinadas situaciones urbanísticas pueden dar lugar a la imposibilidad de obtener las licencias necesarias para el desarrollo de la actividad. Si esto no se ha previsto en el contrato, puedes estar vinculado por un arrendamiento que no es útil para el negocio.

Asimismo, también es importante comprobar la superficie legal a efectos urbanísticos, y que puede ser notablemente inferior a la registral. Hubo una época en la que los promotores eran expertos en dejar huecos no declarados en la edificación que luego incorporaban a los locales de su propiedad, y los cuales no pueden ser considerados a los efectos de tramitar las licencias de actividad, porque no son legales urbanísticamente.

¿Tengo que pagar la renta aunque no pueda abrir?

En los alquileres sucede en muchas ocasiones que no se tienen en cuenta los plazos necesarios para la obtención de las licencias, resultando que es obligatorio pagar la renta por un local que no se puede abrir legalmente.

Por ello, es importante anticipar la fase de análisis, para prever posibles contingencias y negociar los períodos de carencia o condiciones suspensivas en consonancia.

Compraventa de inmuebles

¿Estoy comprando una vivienda?

Un cliente que creía comprar una vivienda descubrió gracias a nuestra intervención, que lo que estaba a punto de comprar, a pesar de parecer una chalet, era, jurídicamente, el vestuario de la antigua pista de tenis de la urbanización, que se ha transformado en vivienda sin licencia.

En el contrato que le proponían, por supuesto, no se hacía mención alguna a dicha situación, sino que se limitaban a establecer que compraba el inmueble por un determinado precio, sin mayor referencia a la situación urbanística. Por este motivo, resulta imprescindible analizar la situación jurídica del inmueble antes de comprar.

Idéntico caso con los trasteros reconvertidos a vivienda sin licencia municipal, y que pueden ser precintados y prohibido su uso como viviendas.

¿Está incluido el garaje/trastero/piscina comunitaria?

En ocasiones la vivienda y otros elementos accesorios son fincas independientes (hasta la piscina comunitaria puede serlo), y es necesario incluirlas expresamente en el contrato, ya que de lo contrario no se están trasmitiendo.

En este sentido, una operación en la sierra de Madrid en la que se compraba un chalet dentro de una urbanización, y la piscina era una finca registral independiente de la que todos los propietarios de los chalets compraban una cuota indivisa, cuestión que no estaba contemplada en el contrato inicialmente propuesto.

¿Puedo dar de alta la electricidad?

Para el alta de electricidad se exige presentar la cédula de habitabilidad (que las viviendas ilegales no tienen) pero, además, puede ser necesaria la Certificación de instalación Eléctrica (Boletín eléctrico) para lo cual puede ser necesario cambiar la instalación completa, por lo que es necesario comprobar que está dada de alta.

¿Se incluyen los muebles de la casa? ¿Y los electrodomésticos?

Salvo que se pacte en contrario, normalmente se transmite únicamente la vivienda vacía, sin incluir ningún tipo de mueble o electrodoméstico (ni siquiera la cocina equipada).

Por tanto, es un punto importante que debe tratarse dentro de las negociaciones y dejar convenientemente recogido dentro del contrato.

La importancia del análisis y la adaptación del contrato

Por cuestiones como las anteriores, es necesario huir de contratos estándar pretendidamente neutrales y llevar a cabo una revisión jurídica no sólo de la operación, buscando la forma jurídica adecuada y la regulación específica que cubra las contingencias del inmueble, sino también las necesidades del cliente, porque dos personas pueden tener intereses totalmente distintos en una misma operación.

Únicamente haciendo este trabajo, se podrá alcanzar un contrato que recoja los verdaderos intereses de las partes y se llegue a un punto de equilibrio, que no necesariamente implica neutralidad.

Por ello, acude siempre a un abogado especializado para que te asesore en operaciones inmobiliarias.