Cada día recibimos varias consultas sobre diversos temas, tanto en nuestro #inmoconsultorio como en el correo electrónico. Uno de los temas más recurrentes en las consultas son los alquileres, ya que normalmente se firman sin contar con asesoramiento jurídico y, una vez firmado el contrato, es cuando aparecen los problemas.
Uno de los problemas más frecuentes se da cuando el arrendador decide vender la vivienda, a pesar de que está alquilada, lo que genera en el inquilino muchas dudas sobre sus derechos sobre la vivienda. En muchas ocasiones, el arrendador ya quería vender la casa cuando la alquiló, pero ante la ausencia de compradores, decide alquilarla “mientras tanto”. Al recuperarse el mercado inmobiliario, vuelven a aparecer potenciales compradores y entonces comienzan los problemas.
En esta entrada vamos a analizar paso a paso cómo actuar ante las distintas circunstancias que podemos encontrarnos en un “caso estándar”, formado por un arrendamiento de vivienda posterior al 6 de junio de 2013 y que no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.
Para mayor sencillez en esta entrada únicamente hablaremos de las consecuencias en contratos de alquiler posteriores al 6 de junio de 2013 que no se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad. Para otros casos, te aconsejamos que leas nuestra entrada “Sobre la venta de la vivienda arrendada” (aquí).
Me dice que va a vender la casa… ¿Qué hago?
Normalmente este tipo de cuestiones empieza con una comunicación por parte del arrendador de que quiere vender la vivienda. Esta comunicación puede ser tanto informal como fehaciente; es indiferente la forma que utilice el arrendador, ya que esta comunicación de venta no tiene ningún efecto jurídico. Ante la noticia, el arrendatario puede reaccionar de muy diversas maneras, variando entre el asombro, la negativa absoluta a la venta o la adopción de una actitud colaborativa.
Es importante saber que el arrendatario no se puede negar a la venta de la vivienda, si bien puede tener otros derechos en relación con la vivienda.
Lo primero que debes hacer como inquilino es conocer tus derechos y obligaciones en relación con el contrato de alquiler y la venta, ya que de dichos derechos y obligaciones podrás tener una posición negociadora más fuerte o no: no puede exigirse una indemnización millonaria si, esperando un mes, el arrendador puede dar por resuelto el contrato sin indemnización alguna.
Desde un punto de vista jurídico, el arrendatario tiene un cierto nivel de protección y puede dificultar al arrendador la venta del inmueble, pero cuando hay intereses manifiestamente contrarios (uno quiere vender y el otro no le deja), lamentablemente únicamente se consigue deteriorar la relación casero-inquilino, lo que puede, a la larga, perjudicar a ambas partes.
Por ello, nuestro consejo es aprovechar este acercamiento del propietario para iniciar una negociación sobre los términos y condiciones en los que las partes interactuarán a partir de este momento, buscando un punto de encuentro que facilite la venta ya que, salvo en determinados casos, el arrendatario tendrá que acabar abandonando la vivienda.
Salvo en arrendamientos a muy largo plazo y que se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad, es muy probable que el arrendatario tenga que abandonar la vivienda en un plazo relativamente breve.
¿Quién puede resolver el contrato?
Como hemos señalado anteriormente, normalmente es el arrendador quien indica su voluntad de terminar el contrato porque va a vender la vivienda. No obstante, el arrendador no puede dar por terminado el contrato como consecuencia de la venta de la vivienda.
El arrendador no puede dar por terminado el arrendamiento como consecuencia de la venta del inmueble, pero sí puede terminarlo por transcurso del plazo.
Como decimos, el arrendador no puede alegar la venta de la vivienda para dar por finalizado el contrato, pero sí que podría dar por terminado el contrato (sin necesidad de justificación alguna) si el contrato está próximo a cumplir los 3 años o los ha superado ya. En estos casos, al arrendador le bastaría un preaviso de 30 días antes del aniversario que corresponda dar por terminado el contrato.
El comprador de vivienda con arrendamiento no inscrito puede dar por terminado el arrendamiento en cualquier momento, si bien tendrá que dar al inquilino 3 meses para desalojar.
Es curioso que la LAU no regule el supuesto más habitual: el de la venta de una finca inscrita, pero sin que se haya inscrito el arrendamiento. Ante este vacío, entendemos que hay que acudir a la norma supletoria, esto es, el Código Civil y, en particular, al artículo 1.571 CC, aunque, como ya explicamos en esta entrada anterior, realizando una integración del mismo con lo regulado en el artículo 14.2 LAU.
Así, el comprador de la finca arrendada puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, debiendo dar al arrendatario un plazo de tres meses para abandonar el inmueble.
¿Puede el arrendador-vendedor alegar “necesidad” para terminar el contrato?
No. La LAU permite en determinados supuestos que el arrendador excluya la aplicación de la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento en caso de necesitar la vivienda para su uso por su parte o por parte de determinados familiares.
No obstante, esta cláusula de la LAU no está prevista para los supuestos de venta del inmueble, por lo que el arrendador-vendedor no puede decirnos que “necesita vender la vivienda” y tratar de dar por terminado el arrendamiento en base a dicha necesidad.
Recordamos las tres normas básicas de la cláusula de necesidad.
- Tiene que obedecer a una necesidad real de ocupar la vivienda. Por tanto, no puede utilizarse para vender o alquilar la vivienda a un tercero.
- Únicamente puede utilizarse en los “aniversarios” sujetos a prórroga forzosa, es decir, cuando se cumple el año 1 y el año 2, siempre que se trate de un arrendamiento sujeto a prórroga forzosa.
- El arrendador (o el familiar que necesite la vivienda), tiene que ocupar efectivamente la vivienda -y establecer en ella su domicilio- dentro de los tres meses siguientes a la extinción del arrendamiento. En caso de no hacerlo, el inquilino tiene derecho a volver a la vivienda y 3 años más de contrato.
¿Qué derechos tiene el inquilino?
Ante la venta de una vivienda arrendada el inquilino tiene determinados derechos y obligaciones, establecidos en la Ley.
En primer lugar, y salvo que el arrendatario haya renunciado expresamente en el contrato, tiene un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda. Esto supone que tiene un derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas por el tercero. Por ello, y salvo que se haya renunciado expresamente a dicho derecho en el contrato de arrendamiento, el arrendador deberá hacer al arrendatario una serie de notificaciones fehacientes tanto antes de la venta como después, para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho.
En caso de que el arrendatario no ejercite su derecho y se consume la venta, pueden darse los siguientes supuestos:
1. Que el nuevo comprador decida continuar con el arrendamiento, en cuyo caso todo continuará igual que antes, con los mismos términos y condiciones, y únicamente se habrá modificado el arrendador (subrogación personal).
2. Que el nuevo comprador quiera dar por terminado el contrato de alquiler. En este caso:
a. El comprador puede comunicar al inquilino su voluntad de dar por terminado el contrato.
b. En deSalvador entendemos que debe realizarse una aplicación analógica del contenido del artículo 14.2 LAU, por lo que el nuevo propietario tiene que dar un plazo de tres meses al inquilino para que desaloje la vivienda. Durante este período, ambas partes deben cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de alquiler (especialmente, pago de la renta).
c. El inquilino podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios causados.
