Tal y como se define el arrendamiento en el artículo 1.543 CC, “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.” Como ya señalamos en nuestra serie “Más allá de renta y plazo”, si bien estas dos cuestiones son elementos definidores del contrato de arrendamiento (temporalidad y onerosidad), es posible configurar muchas cuestiones para adaptarlas a las necesidades de las partes, haciendo siempre aconsejable buscar consejo profesional a la hora de arrendar un inmueble.

En esta entrada analizaremos dos posibles regulaciones sobre la renta que tienen repercusiones muy distintas: la carencia de rentas y la sustitución de renta por obras

Carencia de rentas

En los contratos de arrendamientos de oficinas, locales comerciales o naves industriales, es habitual pedir, al inicio del contrato, un período en el que no se pague la renta, ya que el arrendatario suele tener que realizar algunas obras en el inmueble para adaptarlo a sus necesidades e imagen de marca. Esto se hace, especialmente, en atención a que el arrendatario no va a poder explotar el inmueble (porque lo está adaptando a sus necesidades).

Durante la carencia de rentas el arrendatario no está obligado a pagar la renta del arrendamiento.

Aun siendo más habitual en los arrendamientos señalados, no hay obstáculo alguno para aplicarlo también a los contratos de arrendamiento de vivienda, especialmente cuando hay determinadas circunstancias que dificultan la entrada del arrendatario (hay que dar de alta los suministros, el arrendatario quiere hacer alguna modificación, pintar la vivienda, etc.)

Además, es necesario destacar dos puntos clave sobre la carencia de rentas:

1. Si bien siempre se suele justificar la carencia por la necesidad de hacer algo que impide el uso del inmueble, debe destacarse que no obliga al arrendatario a llevar a cabo ninguna obra ni actuación para subsanar el defecto alegado.

2. Como consecuencia de lo anterior, la carencia no va vinculada necesariamente a las actuaciones que haya que hacer, por lo que las desviaciones en coste o duración no sirven para justificar modificaciones en la carencia.

Por tanto, la carencia de rentas es un período del contrato de arrendamiento en el que no surge la obligación de pagar la renta porque ambas partes así lo han acordado, pero dicha falta de devengo es independiente de las acciones que deba realizar el arrendatario y su resultado.

Sustitución de renta por obras

Similar a la carencia de rentas en cuanto a sus efectos económicos (no hay obligación de pagar la renta en dinero), pero totalmente opuesta en sus efectos jurídicos, es la sustitución del pago de la renta por la obligación de realizar determinadas obras.

Si bien esta regulación era ya posible, configurando un contrato complejo con obligaciones mixtas, como en el caso de los contratos de arrendamiento “ad aedificandum”, la Ley 4/2013, de medidas de fomento y flexibilización del mercado de alquiler de viviendas incluyó un nuevo apartado 5 en el artículo 17 LAU, en el que contempla expresamente esta posibilidad:

“5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.”

En estos supuestos, no se trata de no pagar renta durante un período, sino de que la renta se pague en especie, mediante la realización de obras: se pasa de una configuración “do ut des” -doy (piso) para que des (renta)- por un “do ut facias” -doy (piso) para que hagas (obras)-.

Por tanto, las obras son la contraprestación del arrendatario en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si se quieren hacer unas obras valoradas en 10.000 € y la renta mensual acordada son 1.000 €, el arrendatario asumirá el coste de las obras e irá compensando las obras abonadas con la renta, no debiendo pagar al arrendador durante 10 meses.

Para evitar los problemas que pueden surgir sobre la interpretación de las obras, entendemos que el contrato debe incluir, al menos, los siguientes puntos:

1. Planos detallados del resultado

2. Presupuesto de ejecución

3. Memoria de las calidades

4. Plazo para ejecución

5. Obtención de las licencias pertinentes

6. Quién asume posibles desviaciones de precio.

Todo lo anterior es necesario para definir correctamente la obligación. De lo contrario, es muy probable que las partes no se pongan de acuerdo una vez hechas las obras. Hay que tener en cuenta que:

1. La obligación del arrendatario es, al menos respecto de las obras,  una obligación de resultado: tiene que terminar determinadas obras. 

2. Al término del arrendamiento, por la causa que sea, el arrendatario no puede pedir que se le abonen el coste de las obras realizadas, ya que estaría pidiendo que le devolvieran el pago de la renta.

3. Por último, y precisamente porque la realización de las obras constituye el pago en especie de la renta, el incumplimiento es causa de desahucio.

En cuanto a la fiscalidad, el arrendador, aunque no reciba dinero por alquilar el piso, se está beneficiando de las obras que hace su arrendatario, por lo que debe tributar por la renta derivada de la sustitución: está teniendo unos ingresos en especie.

Diferencias principales

 Como consecuencia de lo expuesto anteriormente, podemos destacar las siguientes diferencias principales entre las dos figuras:

Carencia de rentas

1. No hay obligación de pago durante un tiempo.

2. Periodo suele ser corto (2-3 meses como mucho)

3.  No hay obligación de resultado.

4. Suele pedirla el arrendatario, porque tiene que adecuar el inmueble a sus necesidades.

Sustitución de rentas

1. La obligación de pagar se sustituye por la de hacer obras.

2. El período será el necesario para compensar la renta con las obras.

3. Hay una obligación de resultado.

4. Suele pedirla el arrendador, que quiere que se haga una inversión en su inmueble.