A la hora de buscar una vivienda en rústico en Mallorca, es especialmente importante analizar su situación urbanística. Tradicionalmente, se han realizado muchas viviendas en suelo rústico sin contar las licencias necesarias, por lo que es muy posible encontrarse con viviendas ilegales.

A pesar de ello, una normativa cada vez más restrictiva, en la que la posibilidad de instar la demolición en suelo rústico no prescribe, la posibilidad de denuncias anónimas y la creación de la Agència de Defensa del Territori (ADT) -organismo encargado de la inspección en suelo rústico-, hacen que, a día de hoy, pretender hacer una construcción ilegal en suelo rústico en Mallorca supone prácticamente tirar el dinero.

Resumimos, con carácter general, los requisitos mínimos de parcela que se necesitan en Mallorca para poder construir una única vivienda unifamiliar en suelo rústico, incluyendo las novedades introducidas por el Decreto-Ley 8/2020, de e medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears.

En todo caso, siempre es aconsejable hacer un análisis exhaustivo de la parcela a comprar para conocer exactamente las posibilidades de construcción, tanto con abogados especializados como con arquitectos.

¿Qué tipo de suelo necesito?

El suelo rústico de Mallorca tiene distintas calificaciones, por lo que debemos tener en cuenta, en primer lugar, en qué tipo de suelo queremos ubicar nuestra vivienda.

En cuanto al uso residencial, lo primero que debe señalarse que, en caso de permitirse, únicamente puede construirse una única vivienda unifamiliar aislada por parcela.

En este sentido, dicho uso está prohibido en:

• Áreas naturales de especial interés de Alto Nivel de Protección (AANP),

• Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI),

• Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B),

• Áreas de Protección Territorial (APT)

• Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)

• Áreas de Prevención de Riesgos (APR)

Por otro lado, en las siguientes zonas el uso para vivienda unifamiliar aislada se encuentra condicionado a que se cumplan los requisitos adicionales establecidos en la norma 20 del Plan Territorial de Mallorca en todos los casos:

• Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP)

• Áreas de Interés Agrario (AIA). En estas zonas, únicamente se permitirá -una vez se definan las zonas de “ALTO VALOR AGRARIO”- el uso de vivienda en edificios de nueva planta cuando esta está vinculada a una explotación agraria, o siempre que se cumplan determinados requisitos.

• Áreas de Transición de Armonización (AT-H)

• Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F)

• Suelo rústico de Régimen General (SRG)

¿Cuánto suelo necesito?

La siguiente pregunta, una vez confirmado que hemos encontrado un suelo rústico donde el uso de vivienda está condicionado, es cuál es la superficie mínima de suelo que necesitaremos para hacer nuestra vivienda. En este sentido, debemos señalar que existen dos “unidades mínimas” generales, que varían en función de la calificación que tenga el suelo:

14.000 m2:

• Áreas de Interés Agrario (AIA),

• Áreas de Transición de Armonización (AT-H)

• Suelo rústico de Régimen General (SRG)

50.000 m2:

• Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F)

• Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP).

No obstante, debe señalarse que estas son las medidas mínimas requeridas por el Plan Territorial de Mallorca vigente a la fecha de esta entrada. En algunos casos, el planeamiento municipal puede requerir tamaños superiores, llegando a alcanzar una exigencia de parcela mínima de 200.000 m2.

¿Hay más limitaciones?

Sí, el Plan Territorial de Mallorca establece una serie de limitaciones adicionales, que deben cumplirse para que la implantación de una vivienda sea posible:

1. Que en la zona donde se pretende implantar no esté prohibido por el planeamiento general y que se cumplan las condiciones que establezca.

2. Que únicamente exista una única vivienda por parcela. Esto no significa que únicamente pueda haber una edificación, pero sí que únicamente pueda haber una única vivienda completa. Podrá haber dependencias, pero siempre accesorias y que no sean susceptibles de utilización independiente como vivienda.

3. Que la parcela cumpla alguno de siguientes requisitos, en función de la fecha en la que se realizó su división, segregación o fragmentación:

• Efectuadas antes del día 16 de julio de 1997: No hay limitaciones.

• Parcelas segregadas desde el día 16 de julio de 1997 y antes del 13 de octubre de 1999: Sólo se podrá autorizar el uso de vivienda unifamiliar cuando esta división, segregación o fragmentación no haya dado lugar, simultánea o sucesivamente, a más de cinco unidades registrales independientes, excluida la finca matriz, excepto que con posterioridad se hayan vuelto a agrupar por debajo de este límite o que se trate de actuaciones amparadas en el punto c. siguiente y se cumpla con el requisito de parcela mínima de esta norma.

• Parcelas segregadas desde el día 13 de octubre de 1999: Prohibido el uso de vivienda unifamiliar excepto en aquellas que provengan de una primera división, segregación o fragmentación practicada en documento público en virtud de donación o herencia de padres a hijos, limitada la excepción, en ambos supuestos, a un máximo de una parcela por hijo y una sola vez.

Únicamente en los suelos que cumplan tales condiciones se podrá autorizar el uso de suelo rústico para la construcción de una edificación

¿Podré construir lo que quiera?

No, la normativa insular incluye una serie de restricciones mínimas, que podrán ser aumentadas por los ayuntamientos, por lo que en cada caso, habrá que consultar la normativa concreta del Ayuntamiento donde se vaya a construir. En este sentido, el arquitecto a quien encarguemos la obra se encargará del cumplimiento de la normativa. Entre las limitaciones más reseñables, cabe destacar:

1.       Superficie máxima construible de la parcela: Si se trata de Red Natura 2000 o ARIP: 1%. En el resto de categorías: 1,5% (DEROGADO)

2.       Porcentaje máximo de ocupación: Si se trata de Red Natura 2000 y ARIP: 1,5%. En el resto de categorías: 2% (DEROGADO)

3.       Volumen máximo: 900 m3. (DEROGADO)

4.       Piscina máxima: Superficie de 35 m2 y volumen de 60 m3.

5.       La superficie total de porches no podrá superar el 20% de la superficie ocupada por el resto de la edificación.

6.       Limitaciones estéticas: tipología de carpintería, aspecto visual de materiales y acabados de las fachadas, tipo de cubierta, vallados, etc.

7.       La parte de la parcela no ocupada por la edificación ni por el resto de los elementos constructivos se ha de mantener en estado natural o en explotación agrícola, ganadera o forestal.

Actualización 28 de mayo de 2024. Tras la aprobación del Decreto Ley 3/2024, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears, se han modificado los parámetros urbanísticos señalados. Los vigentes desde esa fecha son:

1.       Superficie máxima construible de la parcela: Si se trata de Red Natura 2000 o ARIP: 2%. En el resto de categorías: 3%

2.       Porcentaje máximo de ocupación: Si se trata de Red Natura 2000 y ARIP: 3%. En el resto de categorías: 4%

3.       Volumen máximo: 1500 m3.

Por supuesto, señalar que la instalación de casetas de madera, yurtas, tippis, caravanas u otros elementos no tradicionales en Mallorca están totalmente prohibidos, ni como elementos principales ni accesorios.

Por todo lo anterior, con carácter previo a la compra de cualquier suelo y, especialmente de suelo rústico, es aconsejable contar con los servicios de un abogado y de un arquitecto, para que le ayuden a hacer que la casa de sus sueños sea una realidad.