7 preguntas sobre la venta de vivienda arrendada

Written by: Pelayo De Salvador

14/07/2019

Desde el portal inmobiliario pisos.com se han puesto en contacto con nosotros para que les ayudáramos en la preparación de un artículo sobre la venta de viviendas alquiladas. Entendemos que las preguntas que nos han hecho pueden ser preguntas habituales entre quienes consultan este blog, por lo que nos ha parecido oportuno reproducir la entrevista íntegra.

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Desde el portal inmobiliario pisos.com se han puesto en contacto con nosotros para que les ayudáramos en la preparación de un artículo sobre la venta de viviendas alquiladas. Entendemos que las preguntas que nos han hecho pueden ser preguntas habituales entre quienes consultan este blog, por lo que nos ha parecido oportuno reproducir la entrevista íntegra. 1.- La venta de una vivienda arrendada: ¿Es una operación legal? La venta de una vivienda arrendada es una operación perfectamente válida desde un punto de vista legal. No obstante, puede tener una serie de limitaciones en función del régimen normativo al que se sujetó el arrendamiento, determinado por la fecha de su firma. Cualquier propietario, en cualquier momento, puede vender una vivienda arrendada. Cuestión distinta será si el arrendatario tiene determinados derechos, bien sobre la vivienda, bien en relación con la continuidad del contrato de arrendamiento. A día de hoy, podemos encontrarnos con arrendamientos de vivienda sujetos a tres regímenes distintos: › LAU de 1964 (los firmados antes del 1 de enero de 1995) › LAU de 1994 (firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013) › LAU de 1994, tras la reforma efectuada por la Ley 4/2013 (a partir del 6 de junio de 2013). La fecha del arrendamiento es esencial por cuanto determinará la obligación del nuevo comprador de respetar el arrendamiento o no, y por cuanto tiempo. 2.- ¿Qué pasos ha de dar un propietario que quiera vender un inmueble pero que en ese momento esté alquilado? Los pasos a dar por el propietario dependerán del régimen jurídico al que se encuentre sujeto el contrato de arrendamiento, por lo que el primer paso es verificar el régimen jurídico aplicable al contrato de arrendamiento. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en la materia es un punto clave para el éxito de la operación y el acortamiento de los plazos. Los pasos que deba dar el propietario dependen del régimen jurídico del contrato, por lo que contar con el asesoramiento de un abogado especializado es un factor clave para el éxito de la operación. Por ejemplo, es más que probable que el arrendatario tenga un “derecho de adquisición preferente“. Este derecho viene regulado que en la LAU y supone la posibilidad de que el arrendatario iguale la oferta que reciba el arrendador para la adquisición de la vivienda. La renuncia por el arrendatario de este derecho únicamente es posible en los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013. En todo caso, debemos señalar que, legalmente, el arrendador-vendedor no puede dar por terminado el contrato de arrendamiento como consecuencia de la venta del inmueble, ya que dicha terminación correspondería al adquirente, en caso de ser posible la resolución del contrato. 3.- Desde el punto de vista del comprador, ¿qué aspectos se han de tener en cuenta antes de firmar el contrato de compraventa? Dado que, tal y como hemos señalado, los derechos del arrendatario dependen del régimen jurídico que rige el contrato de arrendamiento, el comprador debe prestar mucha atención a dicho aspecto, ya que su posición puede variar notablemente. El comprador de una vivienda arrendada tiene que analizar con detenimiento el contrato de arrendamiento y la normativa aplicable, ya que de ello dependerá los derechos que, como comprador, pueda tener sobre el inmueble. En concreto, el comprador debe tener en consideración los derechos del arrendatario sobre el inmueble: derechos de adquisición preferente, de permanencia del contrato, así como las facultades de resolución del contrato. El comprador de una vivienda arrendada siempre se subrogará en el contrato existente, aunque luego pueda resolverlo por diversas causas. Dado que el comprador se subroga obligatoriamente en el contrato de arrendamiento, debe ponderar adecuadamente el riesgo de la compra de una vivienda arrendada, ya que aunque la Ley le permita resolver el contrato, el arrendatario puede no querer abandonar el inmueble. Por ello, siempre existe un riesgo alto de acabar en un procedimiento judicial para desahuciar al inquilino, sin posibilidad de ocupar la vivienda durante un periodo de tiempo prolongado. 4.- Con respecto al inquilino, ¿cuáles son los derechos que le amparan si el propietario le comunica que va a vender el inmueble en el que reside? Los derechos del inquilino vendrán determinados por la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, que es la que determina el régimen legal aplicable. › En los arrendamientos anteriores a 1995, el comprador tiene obligación legal de subrogarse en el contrato de arrendamiento, que seguirá vigente y prorrogándose indefinidamente. › En los arrendamientos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, el comprador tiene obligación de subrogarse en el contrato y respetar una duración mínima de 5 años. Si ya han pasado esos 5 años y el contrato se encuentra en la prórroga adicional de 3 años, entendemos que también deberá respetarla, y únicamente podrá resolver el contrato si se incluyó la denominada “cláusula de necesidad”. › En los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, la cosa se complica todavía más, puesto que los derechos podrán variar entre tres supuestos distintos: » Arrendamiento inscrito de finca inscrita en el Registro de la Propiedad. El adquirente tiene obligación de respetar la duración mínima de 3 años o la que conste inscrita si es superior. » Arrendamiento NO inscrito sobre finca inscrita en el Registro de la Propiedad. » Arrendamiento no inscrito sobre finca NO inscrita en el Registro de la Propiedad. 4bis.- ¿Cuál es el supuesto más habitual en la actualidad? De estos tres supuestos, el más habitual es, precisamente, el único que no se encuentra regulado en la LAU tras la reforma operada en 2013: venta de finca inscrita en el Registro de la Propiedad cuando NO consta inscrito el arrendamiento. Ante el vacío legal existente, en deSalvador entendemos que es necesario hacer una labor de interpretación conjunta de la LAU y el código Civil, lo que nos lleva a concluir que el curso legal sería el siguiente: (1) Como el arrendamiento no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, entendemos que no puede perjudicar a tercero (tal y como señala el artículo 7.2 LAU). Por ello, el comprador puede comunicar al inquilino su voluntad de dar por terminado el contrato. (2) No obstante, en aplicación analógica del artículo 14.2 LAU el nuevo propietario tiene obligación legal de subrogarse en el contrato y conceder al arrendatario un plazo mínimo de tres meses al inquilino para que desaloje la vivienda. Durante este período, ambas partes deben cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de alquiler (especialmente, pago de la renta). (3) Tras el desalojo de la vivienda, y de conformidad con la LAU, el inquilino podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios causados. No obstante, como ya explicamos en esta entrada, es posible que algunos autores entiendan que lo anterior únicamente puede ser aplicable en caso de que el comprador reúna los requisitos del artículo 34 LH, lo que implica que en prácticamente la totalidad de los casos el arrendador debería respetar al menos tres años de vigencia del contrato. Debemos destacar que, a pesar de ser habituales, tras la reforma de 2013 son nulas las cláusulas de terminación del arrendamiento en caso de venta de la vivienda. No obstante, sí son válidos los acuerdos posteriores a la firma del contrato en los que el arrendatario acceda a abandonar el inmueble a petición del arrendador a cambio de una indemnización. De hecho, esta fórmula es la más aconsejable, ya que es poco habitual que el arrendador quiera subrogarse en el contrato vigente y asumir el riesgo de un potencial desahucio. 5.- ¿Se puede materializar la operación y que el inquilino continúe viviendo en la vivienda? En realidad, siempre que se realiza la operación con un arrendamiento en vigor, éste sigue vigente después de la compraventa, dado que lo que se produce por ministerio de ley es la subrogación del adquirente en la posición de arrendador en el contrato de arrendamiento. El arrendamiento no se termina como consecuencia de la venta, sino que el nuevo adquirente tiene que respetarlo en mayor o menor medida. A grandes rasgos, las circunstancias que podemos encontrarnos son, en función de la fecha de firma del arrendamiento, las siguientes: » Arrendamientos anteriores a 1995: el arrendatario tiene derecho a continuar ocupando el inmueble hasta su muerte. Además, es posible que algunos familiares tengan derecho a continuar con el arriendo. » Arrendamientos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013: el arrendatario tiene derecho a estar en la vivienda hasta que se cumplan los 5 años de vigencia del contrato. » Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013: el arrendatario tiene derecho a continuar en la vivienda hasta que se cumplan los 3 años del contrato [arrendamiento inscrito] o durante tres meses [arrendamiento no inscrito]. Incluso cuando el comprador quiere extinguir el contrato y legalmente puede, la Ley le obliga a subrogarse durante un plazo mínimo de tres meses. 6.- La venta de viviendas arrendadas es un fenómeno en auge, ¿Resulta también rentable? La rentabilidad de la operación dependerá de la finalidad con la que la realice el comprador: › Si compra la vivienda como inversión, tener un arrendatario con un contrato vigente y un historial de pagos limpio puede ser uno de los motivos que le incentiven a la compra (como explicamos en esta entrada). › Si realiza la operación para satisfacer sus necesidades de vivienda, la rentabilidad dependerá de varios factores, especialmente: » La posibilidad de dar por terminado anticipadamente el arrendamiento o no (que dependerá del régimen legal al que esté sujeto). » Si es posible que el arrendatario acepte abandonar voluntariamente la vivienda o, por el contrario, sea necesario un procedimiento judicial. » La rebaja de precio obtenida respecto a los comparables como consecuencia de adquirir una casa “con bicho”. 7.- ¿Qué consejos se deben tener presentes a la hora de poner en venta una vivienda que está arrendada? En toda operación de compraventa de inmuebles, ya se sea comprador o vendedor, es aconsejable acudir a un abogado especializado para que nos asesore sobre las implicaciones legales de la operación y nos indique la mejor fórmula jurídica para llevarla a cabo. El abogado es el único profesional de los que interviene en una operación inmobiliaria que prestará un asesoramiento jurídico de parte defendiendo exclusivamente los intereses de su cliente. No dude en ponerse en contacto con nosotros para que le asesoremos durante el proceso de compraventa de una vivienda arrendada.

7 preguntas sobre la venta de vivienda arrendada

Desde el portal inmobiliario pisos.com se han puesto en contacto con nosotros para que les ayudáramos en la preparación de un artículo sobre la venta de viviendas alquiladas. Entendemos que las preguntas que nos han hecho pueden ser preguntas habituales entre quienes consultan este blog, por lo que nos ha parecido oportuno reproducir la entrevista íntegra.

 1.- La venta de una vivienda arrendada: ¿Es una operación legal?

La venta de una vivienda arrendada es una operación perfectamente válida desde un punto de vista legal. No obstante, puede tener una serie de limitaciones en función del régimen normativo al que se sujetó el arrendamiento, determinado por la fecha de su firma.

Cualquier propietario, en cualquier momento, puede vender una vivienda arrendada. Cuestión distinta será si el arrendatario tiene determinados derechos, bien sobre la vivienda, bien en relación con la continuidad del contrato de arrendamiento.

A día de hoy, podemos encontrarnos con arrendamientos de vivienda sujetos a tres regímenes distintos:

LAU de 1964 (los firmados antes del 1 de enero de 1995)

LAU de 1994 (firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013)

LAU de 1994, tras la reforma efectuada por la Ley 4/2013 (a partir del 6 de junio de 2013).

La fecha del arrendamiento es esencial por cuanto determinará la obligación del nuevo comprador de respetar el arrendamiento o no, y por cuanto tiempo.

2.- ¿Qué pasos ha de dar un propietario que quiera vender un inmueble pero que en ese momento esté alquilado?

Los pasos a dar por el propietario dependerán del régimen jurídico al que se encuentre sujeto el contrato de arrendamiento, por lo que el primer paso es verificar el régimen jurídico aplicable al contrato de arrendamiento. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en la materia es un punto clave para el éxito de la operación y el acortamiento de los plazos.

Los pasos que deba dar el propietario dependen del régimen jurídico del contrato, por lo que contar con el asesoramiento de un abogado especializado es un factor clave para el éxito de la operación. 

Por ejemplo, es más que probable que el arrendatario tenga un “derecho de adquisición preferente“. Este derecho viene regulado que en la LAU y supone la posibilidad de que el arrendatario iguale la oferta que reciba el arrendador para la adquisición de la vivienda. La renuncia por el arrendatario de este derecho únicamente es posible en los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013.

En todo caso, debemos señalar que, legalmente, el arrendador-vendedor no puede dar por terminado el contrato de arrendamiento como consecuencia de la venta del inmueble, ya que dicha terminación correspondería al adquirente, en caso de ser posible la resolución del contrato.

3.- Desde el punto de vista del comprador, ¿qué aspectos se han de tener en cuenta antes de firmar el contrato de compraventa?

Dado que, tal y como hemos señalado, los derechos del arrendatario dependen del régimen jurídico que rige el contrato de arrendamiento, el comprador debe prestar mucha atención a dicho aspecto, ya que su posición puede variar notablemente.

El comprador de una vivienda arrendada tiene que analizar con detenimiento el contrato de arrendamiento y la normativa aplicable, ya que de ello dependerá los derechos que, como comprador, pueda tener sobre el inmueble.

En concreto, el comprador debe tener en consideración los derechos del arrendatario sobre el inmueble: derechos de adquisición preferente, de permanencia del contrato, así como las facultades de resolución del contrato.

El comprador de una vivienda arrendada siempre se subrogará en el contrato existente, aunque luego pueda resolverlo por diversas causas.

Dado que el comprador se subroga obligatoriamente en el contrato de arrendamiento, debe ponderar adecuadamente el riesgo de la compra de una vivienda arrendada, ya que aunque la Ley le permita resolver el contrato, el arrendatario puede no querer abandonar el inmueble. Por ello, siempre existe un riesgo alto de acabar en un procedimiento judicial para desahuciar al inquilino, sin posibilidad de ocupar la vivienda durante un periodo de tiempo prolongado.

4.- Con respecto al inquilino, ¿cuáles son los derechos que le amparan si el propietario le comunica que va a vender el inmueble en el que reside?

Los derechos del inquilino vendrán determinados por la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, que es la que determina el régimen legal aplicable.

› En los arrendamientos anteriores a 1995, el comprador tiene obligación legal de subrogarse en el contrato de arrendamiento, que seguirá vigente y prorrogándose indefinidamente.

› En los arrendamientos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, el comprador tiene obligación de subrogarse en el contrato y respetar una duración mínima de 5 años. Si ya han pasado esos 5 años y el contrato se encuentra en la prórroga adicional de 3 años, entendemos que también deberá respetarla, y únicamente podrá resolver el contrato si se incluyó la denominada “cláusula de necesidad”.

› En los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, la cosa se complica todavía más, puesto que los derechos podrán variar entre tres supuestos distintos:

» Arrendamiento inscrito de finca inscrita en el Registro de la Propiedad. El adquirente tiene obligación de respetar la duración mínima de 3 años o la que conste inscrita si es superior.

» Arrendamiento NO inscrito sobre finca inscrita en el Registro de la Propiedad.

» Arrendamiento no inscrito sobre finca NO inscrita en el Registro de la Propiedad.

4bis.- ¿Cuál es el supuesto más habitual en la actualidad?

De estos tres supuestos, el más habitual es, precisamente, el único que no se encuentra regulado en la LAU tras la reforma operada en 2013: venta de finca inscrita en el Registro de la Propiedad cuando NO consta inscrito el arrendamiento.

Ante el vacío legal existente, en deSalvador entendemos que es necesario hacer una labor de interpretación conjunta de la LAU y el código Civil, lo que nos lleva a concluir que el curso legal sería el siguiente:

(1) Como el arrendamiento no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, entendemos que no puede perjudicar a tercero (tal y como señala el artículo 7.2 LAU). Por ello, el comprador puede comunicar al inquilino su voluntad de dar por terminado el contrato.

(2) No obstante, en aplicación analógica del artículo 14.2 LAU el nuevo propietario tiene obligación legal de subrogarse en el contrato y conceder al arrendatario un plazo mínimo de tres meses al inquilino para que desaloje la vivienda. Durante este período, ambas partes deben cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de alquiler (especialmente, pago de la renta).

(3) Tras el desalojo de la vivienda, y de conformidad con la LAU, el inquilino podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios causados.

No obstante, como ya explicamos en esta entrada, es posible que algunos autores entiendan que lo anterior únicamente puede ser aplicable en caso de que el comprador reúna los requisitos del artículo 34 LH, lo que implica que en prácticamente la totalidad de los casos el arrendador debería respetar al menos tres años de vigencia del contrato.

Debemos destacar que, a pesar de ser habituales, tras la reforma de 2013 son nulas las cláusulas de terminación del arrendamiento en caso de venta de la vivienda.

No obstante, sí son válidos los acuerdos posteriores a la firma del contrato en los que el arrendatario acceda a abandonar el inmueble a petición del arrendador a cambio de una indemnización. De hecho, esta fórmula es la más aconsejable, ya que es poco habitual que el arrendador quiera subrogarse en el contrato vigente y asumir el riesgo de un potencial desahucio.

5.- ¿Se puede materializar la operación y que el inquilino continúe viviendo en la vivienda?

En realidad, siempre que se realiza la operación con un arrendamiento en vigor, éste sigue vigente después de la compraventa, dado que lo que se produce por ministerio de ley es la subrogación del adquirente en la posición de arrendador en el contrato de arrendamiento.

El arrendamiento no se termina como consecuencia de la venta, sino que el nuevo adquirente tiene que respetarlo en mayor o menor medida.

A grandes rasgos, las circunstancias que podemos encontrarnos son, en función de la fecha de firma del arrendamiento, las siguientes:

» Arrendamientos anteriores a 1995: el arrendatario tiene derecho a continuar ocupando el inmueble hasta su muerte. Además, es posible que algunos familiares tengan derecho a continuar con el arriendo.

» Arrendamientos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013: el arrendatario tiene derecho a estar en la vivienda hasta que se cumplan los 5 años de vigencia del contrato.

» Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013: el arrendatario tiene derecho a continuar en la vivienda hasta que se cumplan los 3 años del contrato [arrendamiento inscrito] o durante tres meses [arrendamiento no inscrito].

Incluso cuando el comprador quiere extinguir el contrato y legalmente puede, la Ley le obliga a subrogarse durante un plazo mínimo de tres meses.

6.- La venta de viviendas arrendadas es un fenómeno en auge, ¿Resulta también rentable?

La rentabilidad de la operación dependerá de la finalidad con la que la realice el comprador:

› Si compra la vivienda como inversión, tener un arrendatario con un contrato vigente y un historial de pagos limpio puede ser uno de los motivos que le incentiven a la compra (como explicamos en esta entrada).

› Si realiza la operación para satisfacer sus necesidades de vivienda, la rentabilidad dependerá de varios factores, especialmente:

» La posibilidad de dar por terminado anticipadamente el arrendamiento o no (que dependerá del régimen legal al que esté sujeto).

» Si es posible que el arrendatario acepte abandonar voluntariamente la vivienda o, por el contrario, sea necesario un procedimiento judicial.

» La rebaja de precio obtenida respecto a los comparables como consecuencia de adquirir una casa “con bicho”.

 7.- ¿Qué consejos se deben tener presentes a la hora de poner en venta una vivienda que está arrendada?

En toda operación de compraventa de inmuebles, ya se sea comprador o vendedor, es aconsejable acudir a un abogado especializado para que nos asesore sobre las implicaciones legales de la operación y nos indique la mejor fórmula jurídica para llevarla a cabo.

El abogado es el único profesional de los que interviene en una operación inmobiliaria que prestará un asesoramiento jurídico de parte defendiendo exclusivamente los intereses de su cliente.

No dude en ponerse en contacto con nosotros para que le asesoremos durante el proceso de compraventa de una vivienda arrendada.

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