Duración de los arrendamientos de vivienda (I): Entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013

Written by: Pelayo De Salvador

29/06/2019

Las principales dudas que a caseros e inquilinos en relación con los arrendamientos de vivienda, son sobre su duración y las posibilidades de terminación anticipada del mismo, especialmente dada la escasa regulación de los arrendamientos y, en muchas ocasiones, la introducción de cláusulas nulas, hacen que sea difícil interpretarlos si no se tiene un conocimiento de la Ley. En este sentido, la práctica habitual es firmar los contratos de arrendamiento de vivienda únicamente por períodos de 1 año, dejando que operen automáticamente los mecanismos de prórroga previstos en las distintas leyes arrendaticias, y en cuanto a la extinción, no suele decirse nada en los contratos. En los arrendamientos de vivienda suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, el arrendatario tiene que esperar a cada anualidad para poder desistir libremente. En esta entrada y la siguiente, trataremos estos aspectos en relación con los arrendamientos más recientes, esto es, los suscritos desde el 1 de enero de 1995 (¡casi 20 años!). Por tanto, no vamos a analizar las cuestiones relativas a los arrendamientos de renta antigua, que tienen un régimen jurídico distinto y que merece ser tratado en otra entrada. En este primer post, trataremos los suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, esto es, los arrendamientos sujetos a la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos antes de su modificación. En el siguiente, analizaremos el régimen de los contratos suscritos a partir del 6 de junio de 2013, tras la aprobación de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Arrendamientos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013 De conformidad con el artículo 9 LAU, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen la duración que expresamente pacten las partes. No obstante lo anterior, dado que normalmente los arrendamientos de vivienda se firman con una duración inicial de un año, al art. 9 LAU establece que una duración mínima del contrato de arrendamiento, de tal forma que si el arrendamiento se pactó por plazo inferior a 5 años, el contrato se prorroga de forma voluntaria para el arrendatario (puede irse cuando se cumpla cada una de las anualidades), pero obligatoria para el arrendador (está obligado a mantener el arrendamiento), hasta un máximo de cinco años. Al cumplirse esos cinco años, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de resolver el contrato con un mes de antelación, comienza, de conformidad con el art. 10 LAU, una prórroga tácita de tres anualidades más, cada una de ellas voluntaria para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador, por lo que hablaríamos de una duración de 5+3. Transcurrido dicho plazo, ya no hay contrato, por lo que es de aplicación el mecanismo de la tácita reconducción, que explicaremos más adelante. Duración LAU94 Momentos de terminación del arrendamiento suscritos antes del 6 de junio de 2013 Como hemos visto, el arrendamiento se prorroga de forma anual. Por ello, salvo que esté expresamente previsto en el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede marcharse de la vivienda arrendada cuando quiera: está obligado a cumplir cada una de las anualidades. Por su parte, el arrendador, en principio, sólo puede decir que no desea continuar con el arrendamiento cuando se cumplan la quinta y octava anualidad. No obstante, hay una excepción: si el arrendador necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado) y lo hubiera puesto expresamente en el contrato, podrá evitar que se prorrogue el contrato -de nuevo, tiene que cumplirse la anualidad entera-, incluso dentro de los períodos de prórroga obligatoria. Fuera de los casos señalados (esto es, siempre en el “cumpleaños” del contrato), cualquier terminación debe ser expresamente pactada entre las partes, ya que de lo contrario puede ser interpretada como un incumplimiento de contrato. ¿Y a partir del octavo año? La tácita reconducción A partir del octavo año, ya no existe contrato de arrendamiento, porque se ha extinguido el plazo. No obstante, si arrendador y arrendatario actúan como si el contrato siguiera existiendo durante 15 días desde el transcurso del plazo del arrendamiento, se entiende que nace un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción. Para ello, el arrendatario debe continuar abonando la renta y el arrendador permitiendo al arrendatario ocupar la vivienda, dando a entender que tácitamente -esto es, sin decirlo expresamente-, quieren seguir en un arrendamiento. La duración de este nuevo arrendamiento vendrá determinada por el plazo en que se haya fijado la renta: si la renta es anual -aunque se pague mensualmente-, el contrato se prorrogará por años; si la renta es mensual, por meses, etc… En todo caso, si tuviera cualquier tipo de duda sobre la interpretación de su contrato, lo mejor es que se ponga en contacto cuanto antes con un abogado especializado en arrendamientos, que podrá resolverle las cuestiones que tenga.

Duración de los arrendamientos de vivienda (I): Entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013

Las principales dudas que a caseros e inquilinos en relación con los arrendamientos de vivienda, son sobre su duración y las posibilidades de terminación anticipada del mismo, especialmente dada la escasa regulación de los arrendamientos y, en muchas ocasiones, la introducción de cláusulas nulas, hacen que sea difícil interpretarlos si no se tiene un conocimiento de la Ley.

En este sentido, la práctica habitual es firmar los contratos de arrendamiento de vivienda únicamente por períodos de 1 año, dejando que operen automáticamente los mecanismos de prórroga previstos en las distintas leyes arrendaticias, y en cuanto a la extinción, no suele decirse nada en los contratos.

En los arrendamientos de vivienda suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, el arrendatario tiene que esperar a cada anualidad para poder desistir libremente.

En esta entrada y la siguiente, trataremos estos aspectos en relación con los arrendamientos más recientes, esto es, los suscritos desde el 1 de enero de 1995 (¡casi 20 años!). Por tanto, no vamos a analizar las cuestiones relativas a los arrendamientos de renta antigua, que tienen un régimen jurídico distinto y que merece ser tratado en otra entrada.

En este primer post, trataremos los suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, esto es, los arrendamientos sujetos a la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos antes de su modificación. En el siguiente, analizaremos el régimen de los contratos suscritos a partir del 6 de junio de 2013, tras la aprobación de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Arrendamientos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013

De conformidad con el artículo 9 LAU, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen la duración que expresamente pacten las partes.

No obstante lo anterior, dado que normalmente los arrendamientos de vivienda se firman con una duración inicial de un año, al art. 9 LAU establece que una duración mínima del contrato de arrendamiento, de tal forma que si el arrendamiento se pactó por plazo inferior a 5 años, el contrato se prorroga de forma voluntaria para el arrendatario (puede irse cuando se cumpla cada una de las anualidades), pero obligatoria para el arrendador (está obligado a mantener el arrendamiento), hasta un máximo de cinco años.

Al cumplirse esos cinco años, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de resolver el contrato con un mes de antelación, comienza, de conformidad con el art. 10 LAU, una prórroga tácita de tres anualidades más, cada una de ellas voluntaria para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador, por lo que hablaríamos de una duración de 5+3.

Transcurrido dicho plazo, ya no hay contrato, por lo que es de aplicación el mecanismo de la tácita reconducción, que explicaremos más adelante.

Duración LAU94

Momentos de terminación del arrendamiento suscritos antes del 6 de junio de 2013

Como hemos visto, el arrendamiento se prorroga de forma anual. Por ello, salvo que esté expresamente previsto en el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede marcharse de la vivienda arrendada cuando quiera: está obligado a cumplir cada una de las anualidades.

Por su parte, el arrendador, en principio, sólo puede decir que no desea continuar con el arrendamiento cuando se cumplan la quinta y octava anualidad. No obstante, hay una excepción: si el arrendador necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado) y lo hubiera puesto expresamente en el contrato, podrá evitar que se prorrogue el contrato -de nuevo, tiene que cumplirse la anualidad entera-, incluso dentro de los períodos de prórroga obligatoria.

Fuera de los casos señalados (esto es, siempre en el “cumpleaños” del contrato), cualquier terminación debe ser expresamente pactada entre las partes, ya que de lo contrario puede ser interpretada como un incumplimiento de contrato.

¿Y a partir del octavo año? La tácita reconducción

A partir del octavo año, ya no existe contrato de arrendamiento, porque se ha extinguido el plazo. No obstante, si arrendador y arrendatario actúan como si el contrato siguiera existiendo durante 15 días desde el transcurso del plazo del arrendamiento, se entiende que nace un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción. Para ello, el arrendatario debe continuar abonando la renta y el arrendador permitiendo al arrendatario ocupar la vivienda, dando a entender que tácitamente -esto es, sin decirlo expresamente-, quieren seguir en un arrendamiento.

La duración de este nuevo arrendamiento vendrá determinada por el plazo en que se haya fijado la renta: si la renta es anual -aunque se pague mensualmente-, el contrato se prorrogará por años; si la renta es mensual, por meses, etc…

En todo caso, si tuviera cualquier tipo de duda sobre la interpretación de su contrato, lo mejor es que se ponga en contacto cuanto antes con un abogado especializado en arrendamientos, que podrá resolverle las cuestiones que tenga.

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