Los abogados que trabajamos con bienes inmuebles estamos acostumbrados a trabajar con información proveniente de distintos sitios y analizar la situación jurídica de un inmueble con información a veces contradictoria.

Para hacer nuestro trabajo, es importante conocer el funcionamiento de las fuentes de información de que disponemos. Si encontramos alguna incongruencia entre los distintos datos, podemos conocer rápidamente las posibles causas de una incongruencia.

Dos ejemplos:

1)       Si al analizar un inmueble en el Registro De La Propiedad aparece una superficie de 120 m2 y en el Catastro de 130 m2, es posible que la diferencia se deba a la existencia de porches.

2)       Por otro lado, si superficie el Registro de la Propiedad es de 120 m2 y en el Catastro hay 180 m2, es posible que se haya realizado una ampliación ilegal.

Catastro inmobiliario

¿Qué es?

El Catastro es un registro administrativo.

Está constituido como un registro de inmuebles, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

La descripción catastral incluye un resumen de las características físicas (localización, superficie, uso, cultivos, etc.) económicas (valor catastral, valor de referencia de mercado) y jurídicas (titular a efectos catastrales, junto con su NIF y NIE).

Además, cuando el inmueble está coordinado con el Registro de la Propiedad, se señala expresamente junto con el CRU (Código Registral Único) de la finca.

¿De quién depende?

Depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas para toda España, excepto en las provincias del País Vasco y Navarra, ya que cada una de ellas tiene su propio Catastro, derivado de las competencias fiscales forales.

¿Cuál es su finalidad?

Su finalidad es fiscal y para ello recoge la descripción de todos los inmuebles del país y sus titulares, incluso aunque no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.

El Catastro proporciona información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas por las Administraciones estatal, autonómica y local.

¿Cómo se incorporan datos?

La incorporación de los datos en el mismo es obligatoria y gratuita, y se surte tanto de las declaraciones de los administrados, como de las comunicaciones obligatorias realizadas por Ayuntamientos, notarios, registradores de la Propiedad, etc.

Asimismo, el Catastro puede llevar a cabo regularizaciones de oficio, realizando actuaciones de control y actualización de los bienes que describe.

¿Qué documentos acceden?

Los titulares catastrales pueden comunicar las alteraciones pertinentes mediante una declaración catastral (modelo 900N), pero además el catastro se surte de una serie de comunicaciones realizadas por todo tipo de organismos: Notarios, Registradores de la Propiedad, Ayuntamientos, AEAT, Ministerio de Agricultura, etc.

Registro de la Propiedad

¿Qué es?

El Registro de la Propiedad es un registro jurídico, constituido como un registro de derechos, esto es, un registro de las titularidades y cargas que existen sobre los inmuebles.

Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.

A efectos de una mejor comprensión del objeto sobre el que recae el derecho, incorpora una descripción del inmueble, pero esta descripción se realiza siempre en base a la documentación aportada por las partes y no por una comprobación directa de la realidad.

Desde 2015, se puede completar la información registral con una base gráfica (plano georreferenciado) que define claramente el inmueble.

¿De quién depende?

Los Registros de la Propiedad están a cargo de un Registrador de la Propiedad, que es un funcionario que depende de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes "de los Registros y del Notariado"), adscrita al Ministerio de Justicia.

¿Cuál es su finalidad?

Su finalidad es otorgar seguridad jurídica y publicidad frente a terceros de los derechos sobre inmuebles.

El Registro de la Propiedad es un elemento clave a la hora de adquirir una propiedad, ya que los principios registrales otorgan una amplia protección a quien contrata amparado por la información registral.

¿Cómo se inscribe?

La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, con base en el principio de rogación, y tiene un coste asociado.

La inscripción sólo se produce tras superar la calificación registral, que es la validación de la corrección jurídica del acto que se pretende inscribir, realizada por el Registrador de la Propiedad.

¿Qué documentos acceden?

Al Registro de la Propiedad pueden acceder, mediante la calificación registral, los datos de documentos públicos (escrituras, documentos judiciales o administrativos).

En menor medida, y para determinadas actuaciones, es posible la inscripción de actos mediante instancia privada dirigida al Registro de la Propiedad.

¿Qué superficie es la válida?

A pesar de ser una pregunta obvia, su respuesta no lo es. Cuál de las tres superficies de una finca (física, registral o catastral) es la válida es una cuestión que depende mucho de las circunstancias de la finca.

Por ello, te recomendamos que leas esta entrada, en la que analizamos qué superficie puede ser correcta.

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