Las cinco realidades inmobiliarias

Dada la importancia de los bienes inmuebles en la actividad económica, las distintas ramas del Derecho han querido regularlo. Uno de los principales retos de nuestro trabajo, es tener que trabajar con cinco realidades distintas, cada una de ellas con información parcial, distinta y, en ocasiones, hasta contradictoria, lo que hace necesario un conocimiento transversal que las abarque.

Todas las realidades inmobiliarias no son más que reflejos parciales de la situación del inmueble, que es compleja y formada por información dispersa en una multitud de documentos. Únicamente con la suma de todas las realidades parciales, podremos conocer cuál es la verdadera situación jurídica del inmueble que se quiere comprar.

Realidad física

La realidad física es lo que el inmueble es: su tamaño, sus características, sus construcciones, etc. Lo que se puede ver con los ojos, con independencia de la configuración jurídica que tenga. Por supuesto, en este apartado es aconsejable contar, además, con el asesoramiento de un arquitecto, sobre todo si se quiere conocer la situación constructiva del mismo.

Conocer la situación física del inmueble responderá a preguntas como:

• ¿Cuánto mide el terreno?

• ¿Cuánto mide el edificio?

• ¿Cuántas habitaciones tiene?

• ¿Tiene aparcamiento / trastero / anexos?

• ¿Está bien conservado?

Realidad civil

La realidad civil del inmueble es una de las más relevantes: dado que el derecho de propiedad tiene un carácter esencialmente civil, hay muchas cuestiones de Derecho civil que pueden afectar a un inmueble.

La mayor problemática a la hora de determinar la situación civil de un inmueble es que no existe una fuente organizada que nos facilite la información. Tiene que realizarse una auténtica investigación (due Diligence) de la situación del inmueble. El Registro de la Propiedad nos facilitará parte de la información, pero no toda.

Conocer la situación civil del inmueble responderá a preguntas como:

• ¿Quién es el dueño a efectos civiles?

• ¿Hay contratos vinculados al inmueble?

• ¿Hay arrendatarios/ocupantes?

• ¿Hay procedimientos judiciales?

• ¿Hay deudas del inmueble que puedan afectarme?

Realidad registral/hipotecaria

Llamamos realidad registral o realidad hipotecaria a la información del inmueble que ha accedido al Registro de la Propiedad.

Se trata de un organismo de gran valor que aporta seguridad al tráfico jurídico. A pesar de ello, la información que contiene no es toda la necesaria (como consecuencia de la existencia de otras realidades) y, además, en ocasiones puede ser incorrecta o no ajustada a la realidad, por distintos motivos:

• Porque no todas las cuestiones jurídicamente relevantes para el inmueble acceden al Registro de la Propiedad, tal y como hemos señalado anteriormente (servidumbres legales, pactos sin trascendencia real que pueden afectar al título del vendedor, contratos privados, situación urbanística, etc.);

• Porque la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, por lo que es posible que determinadas actuaciones no hayan sido inscritas (cambios de titularidad, declaraciones de obra nueva, constitución de servidumbres, hipotecas no canceladas registralmente, etc.) o, incluso, puede ser que la propia finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad;

• Porque, en épocas pasadas, los datos sobre la descripción de la finca eran una manifestación de parte, lo que da lugar a superficies incorrectas, linderos desactualizados, etc.

El Registro de la Propiedad nos puede dar información sobre las siguientes cuestiones:

• ¿La descripción se ajusta a la realidad física?

• ¿Quién aparece como dueño en el Registro de la propiedad?

• ¿Hay alguna limitación para comprar?

• ¿Hay hipotecas sobre el inmueble?

Realidad catastral

En el Catastro Inmobiliario existe una realidad distinta, que tiene importancia a efectos fiscales.

El catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que incluye características físicas, jurídicas y económicas de los inmuebles. La inscripción en el Catastro de los bienes es obligatoria y gratuita.

El catastro pretende ser un fiel reflejo de la realidad, especialmente a través de las actuaciones de inspección y regularización, ya que puede incorporar de oficio las modificaciones que sufran los inmuebles, si los particulares no lo ha declarado.

A pesar de ello, el catastro puede también contener datos incorrectos, como consecuencia de mediciones erróneas, imposibilidad de distinguir los linderos entre dos fincas, etc.

Analizando la realidad catastral tendremos respuesta a las siguientes preguntas:

• ¿La descripción se ajusta a la realidad física?

• ¿Qué superficie se describe?

• ¿Qué ubicación tiene?

• ¿Qué valor catastral tiene?

Realidad urbanística

La realidad urbanística nos permitirá conocer la adecuación del inmueble a la normativa urbanística. Supone comprobar la normativa aplicable a la parcela, así como la adecuación de la construcción a las licencias concedidas por el Ayuntamiento.

En la realidad urbanística encontraremos la respuesta a:

• ¿El inmueble se corresponde con los planos y las licencias?

• ¿Hay ilegalidades? ¿Se ha construido o ampliado la vivienda sin la licencia correspondiente?

• ¿Puedo reformar legalmente?

• ¿Qué puedo construir legalmente?

• ¿Qué usos están permitidos (si es una vivienda, una oficina, etc.)?

Otras ramas del Derecho implicadas

Además de las realidades referidas anteriormente, dependiendo del tipo de operación inmobiliaria vayamos a hacer puede haber otras ramas del Derecho implicadas, desde el derecho laboral -casos de sucesión de empresa-, normativa de costas, medioambiente, autorizaciones militares, etc. sin olvidar, por supuesto, las implicaciones fiscales que las operaciones inmobiliarias tienen.

Todo lo anterior hace que sea necesario contar con profesionales que nos guíen sea necesario contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario, que analice la situación del inmueble desde todas las perspectivas y nos permita realizar la operación minimizando las sorpresas.

Nuestro equipo está preparado para garantizar tu seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias.

Nosotros nos encargamos de todo para que tú no te preocupes de nada.