Antes de la escritura: Contrato de compraventa, contrato de arras, opción de compra

La “irrelevancia del nomen iuris” es un principio jurídico que señala que es indiferente cómo las partes hayan decidido llamar a una determinada figura jurídica, ya que las figuras jurídicas se definen por su configuración. En lenguaje coloquial, se dice que “las cosas son lo que son y no lo que las par­tes dicen que son”.

Empezamos con esta referencia porque es muy habitual encontrarse con contratos que dicen ser una cosa y luego resultan ser otra. Entre los casos más flagrantes que vemos en el despacho destaca unllamado “contrato de arrendamiento con opción de compra” que estaba configurado como una auténtica compraventa con precio aplazado, por lo que el cliente compró la finca, cuando creía que solo la alquilaba.

Por ello, es muy importante analizar y revisar cualquier documento con un abogado antes de firmar: dependiendo de la posición jurídica (comprador o vendedor) la redacción del contrato debe adaptarse en nuestra defensa, buscando la fórmula jurídica que más se adapte a nuestras necesidades.

Contrato privado de compraventa ("arras confirmatorias")

¿Qué es?

El contrato de compraventa es aquél por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

A la firma del contrato privado de compraventa de un inmueble, se puede entregar una determinada cantidad a cuenta del precio, dicho pago se puede denominar de varias formas: arras confirmatorias, pago a cuenta o pago y señal. No deben confundirse las arras confirmatorias con las arras penitenciales, que trataremos más adelante; las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato.

El contrato de compraventa obliga a las partes a llevar a cabo el contrato, sin posibilidad de echarse para atrás.

Por lo que hemos señalado, vemos que el contrato obliga a hacer determinadas cosas (entregar cosa y precio), pero que no implica necesariamente la transmisión de la propiedad, hasta que no se produzca la entrega del bien (teoría del título y el modo).

En el caso de bienes inmuebles, esta entrega del bien (denominada traditio o tradición) se hace de forma simbólica en el otorgamiento de la escritura pública, por lo que teniendo un contrato (título) y el modo (entrega), se consuma la plena transmisión del dominio.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

El incumplimiento por cualquiera de las partes faculta a la parte contraria, de conformidad con el art. 1.124 CC a optar entre (i) exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien (ii) solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

Por ello decimos que el contrato de compraventa implica la obligación de comprar y vender porque, en caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede obligar a que se produzca la compraventa, sin que sea posible salirse del contrato «perdiendo lo entregado o abonando el duplo», como sí pasa en el contrato de compraventa con pacto de arras.

Contrato privado de compraventa con arras penitenciales ("Contrato de arras")

¿Qué es?

El mal denominado “contrato de arras” es en realidad un contrato de compraventa en se incluye un “pacto de arras” mediante el cual se entrega una parte determinada del precio a la que se les da la configuración de arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1.454 CC.

Para que el contrato de «señal» o «arras» tenga la consideración de arras penitenciales (las más extendidas), tiene que venir expresamente configurado como tal, ya que de lo contrario, se entenderá que las arras son confirmatorias.

El contrato de arras, al igual que el contrato privado de compraventa obliga a las partes a entregar la cosa (vendedor) y pagar el precio (comprador). No obstante, la configuración de las arras como arras penitenciales permite que cualquiera de las partes pueda desistir libremente del contrato, sin más consecuencias que el perjuicio económico que supone abonar la “penitencia” fijada en las arras.

Dada la excepción que supone el conceder a las partes una facultad de desistimiento, las arras penitenciales deben estar expresamente configuradas como tales en el contrato de arras, de tal forma que, si nada se dice sobre la configuración de las mismas, no podrá entenderse que son arras penitenciales, sino arras confirmatorias.

A pesar de ser un verdadero contrato de compraventa, la importancia de la configuración de las arras penitenciales hace que normalmente se hable del “contrato de arras” o se oigan expresiones tales como “hemos firmado las arras”.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Las arras penitenciales suponen conceder a ambas partes una facultad de desistimiento del contrato de compraventa:

Si es el comprador quien desiste, perderá el importe que hubiera entregado en concepto de arras.

Por su parte, si es el vendedor quien desiste, tendrá que devolver las arras duplicadas, lo que supondrá devolver el importe que hubiera percibido del comprador y pagar de su propio bolsillo la misma cantidad, en concepto de “penitencia”.

¿Y las arras penales?

Reciben el nombre de arras penales aquellas que se configuran como una cláusula penal, según el artículo 1.152 CC y siguientes.

Sus efectos están a medio camino entre las arras confirmatorias y las penitenciales: en caso de incumplimiento, la parte incumplidora tiene abonar a la otra la pena fijada (como en las arras penitenciales), pero la parte cumplidora, además de recibir el pago de la pena, podrá optar (como en las arras confirmatorias) entre (i) exigir el cumplimiento o bien (ii) solicitar la resolución del contrato.

Contrato de opción de compra

¿Qué es?

El contrato de opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) concede a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.

Como consecuencia de lo anterior, el contrato de opción de compra únicamente obliga al concedente-vendedor, que tiene que mantener el bien sobre el que recae dentro de su patrimonio y estar en condiciones de vendérselo al optante-comprador.

En la opción de compra, el optante puede decidir libremente si quiere comprar o no, estando el vendedor obligado a vender.

El contrato de opción de compra puede concederse de forma gratuita u onerosa, en cuyo caso el concedente recibe un pago, denominado “prima de la opción” en contraprestación a la concesión del derecho.

Las partes pueden acordar libremente si dicha prima será independiente del precio de compra o si, por el contrario, en caso de ejercicio de la opción el importe entregado en concepto de prima se aplicará al precio de compra, disminuyéndolo, por lo que será de gran relevancia una adecuada redacción del contrato a fin de evitar disputas.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Para el optante-comprador, no puede hablarse propiamente de incumplimiento, ya que la opción de compra no le obliga a nada. No obstante, si decidiera no ejercitar la opción, sí sufrirá consecuencias económicas, ya que perderá el importe entregado en concepto de prima de la opción, por lo que el resultado no diferiría de las consecuencias que se derivarían de un contrato de arras.

Por el contrario, el concedente-vendedor sí puede incumplir sus obligaciones del contrato, ya que está obligado a otorgar la escritura de compraventa en caso de que el optante-comprador así le requiera en los términos previstos en el contrato de opción.

En caso de que el concedente-vendedor se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podrá de conformidad con el art. 1.124 CC a optar entre (i) exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien (ii) solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

En todo caso, antes de firmar cualquier contrato de compraventa de vivienda, incluso cuando piden un pago reducido para "señalizar" o "reservar" el inmueble, es necesario saber exactamente a qué obliga el documento.