Consecuencias de la realización de obras ilegales en Mallorca

Todo tipo de obra en Mallorca requiere de una autorización administrativa, desde una mera reforma interior hasta la ampliación de la vivienda, pasando por la construcción de una piscina, movimientos de tierras o la creación de una zona embaldosada para ampliar la terraza. Habrá obras en las que sea suficiente, por su escasa entidad, una mera comunicación previa o una declaración responsable. En otros casos, de mayor entidad, se exigirá una licencia administrativa. ¿Qué pasa si no pedimos la correspondiente autorización administrativa para hacer las obras?

Medidas de restablecimiento y medidas sancionadoras

Las medidas sancionadoras

La medida más conocida es la imposición de sanciones económicas (multas).

Las multas varían en su cuantía, si bien a continuación señalaremos las principales infracciones que tienen prevista una sanción específica en caso de cometerlas sin el título habilitante necesario (licencia):

• Obras de construcción, edificación, instalación y movimientos de tierras en suelo urbano o urbanizable:

  • multa del 50 al 100% del valor de la obra ejecutada.

• Obras de construcción, edificación, instalación y movimientos de tierras en suelo rústico:

  • No protegido: Multa del 100% al 250% del valor de la obra ejecutada.

  • Protegido: Multa del 250% al 300% del valor de la obra ejecutada.

• Uso de un inmueble sin título habilitante. Se cometería esta infracción, por ejemplo, al cambiar el uso de una zona agrícola a vivienda.

  • 25% al 50% si el uso está permitido.

  • 50% al 100% si el uso no está permitido o está condicionado (por ejemplo, trasteros, locales o construcciones agrícolas reconvertidas a vivienda) 

Es importante destacar que, al contrario de lo que se piensa, el pago de la sanción no conlleva la legalización de las obras. Asimismo, aceptar la sanción tampoco implica que las obras puedan mantenerse, dado que la ley prevé la imposición, con carácter adicional, de las llamadas "medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado", por lo que no es de extrañar que unas mismas obras ilegales supongan tanto la interposición de la sanción como la demolición de las mismas.

La multa es compatible con las órdenes de demolición, por lo que no es de extrañar que, además de pagar una multa, haya que deshacer todo lo construido.

Aunque las sanciones sean elevadas, hay importantes reducciones que, de aplicarse, dejan la multa prácticamente sin efecto si se reestablece voluntariamente la legalidad.

Las medidas para “restablecer la legalidad urbanística o la realidad física"

Con carácter adicional a las sanciones, encontramos las medidas para “restablecer la legalidad urbanística o la realidad física”. Aquí se incluyen todas las medidas encaminadas a eliminar los efectos de las obras ilegales.

Se entiende que una infracción urbanística puede tener efectos tanto físicos (la construcción) como jurídicos (la ilegalidad), y la normativa incluye mecanismos para reponer ambos. Así, si se quieren reponer los efectos jurídicos, habrá que proceder a la legalización de las obras ilegales (siempre que esta sea posible), mientras que si queremos deshacer los efectos físicos, habrá que proceder a su demolición.

Para explicarlo de una forma más clara, utilizaremos el siguiente ejemplo:

Un particular realiza obras ilegales en parte de su vivienda, ampliándola (cierra un porche y hace otro) y construye una piscina, todo ello sin solicitar las licencias necesarias.

En caso de que se detecte la existencia de esas obras ilegales, iniciarse un procedimiento de infracción urbanística por la realización de dichas obras, las medidas varían en función de la compatibilidad de esas obras con la normativa aplicable:

• Si las obras son contrarias a la normativa urbanística, es decir, que bajo ningún concepto pueden autorizarse las obras realizadas al amparo de la normativa vigente, se exigirá al infractor que devuelva el inmueble a la realidad física alterada, de tal forma que quede, físicamente, como si no se hubiera realizado nunca la actuación contraria a Derecho. Por tanto, podrá exigirse la demolición de las obras ilegales.

  • Si las obras son compatibles con la normativa urbanística, es decir, que, en caso de haber solicitado las licencias correspondientes, estas hubieran podido ser concedidas por permitir la normativa la realización de esas obras, el infractor podrá restaurar el “orden jurídico” solicitando las licencias y autorizaciones pertinentes para legalizar las obras. De esta forma, las obras ilegales se convierten en obras legales.

  • Si las obras son parcialmente compatibles, se podrá solicitar la legalización de aquellas partes compatibles, y realizar la demolición de aquello no compatible (en nuestro ejemplo, legalizar los porches y demoler la piscina).

¿Qué pasa si no quiero demoler?

Adicionalmente, en caso de que no se realicen las obras de demolición correspondientes, el art. 194 LUIB establece la posibilidad de interponer multas periódicas hasta el cumplimiento de la orden de demolición, además de permitir la ejecución subsidiaria por parte del Ayuntamiento (por supuesto, a costa del infractor).

Si el infractor no cumple con la orden de demolición firme, se le impondrán hasta doce multas coercitivas con una periodicidad mínima de un mes y con una cuantía, en cada ocasión, del 10 % del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como mínimo de 600 euros.

Estas medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado pueden ser iniciadas tanto por el Ayuntamiento como, para algunos supuestos, por el Consell Insular correspondiente que, en el caso de Mallorca, actúa a través de la Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca.

Adicionalmente, debe señalarse que los Tribunales están imponiendo multas personales a los alcaldes cuando no llevan a cabo la ejecución subsidiaria de las órdenes de demolición, por lo que cada vez es más frecuente que estas se cumplan.

La prescripción de las infracciones urbanísticas

Plazos de prescripción

Según la normativa aplicable en las Islas Baleares, los plazos de prescripción de las sanciones graves y muy graves (art. 205 LUIB) y del procedimiento para el restablecimiento del orden jurídico (art.196.1 LUIB) son ambos de 8 años desde la completa finalización de la ejecución de que se trate.

Junto con este plazo general de 8 años, debe destacarse que, respecto de las actuaciones en suelo rústico, así como otras especialmente gravosas, no existe plazo de prescripción para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado, tal y como se establece en el art. 196.2 LUIB.

Desde el 1 de enero de 2018, la posibilidad de demoler una obra ilegal en suelo rústico no prescribe nunca.

En estos supuestos, si bien prescribe la sanción (y por tanto, no se podrá poner una multa) no prescribe la posibilidad de exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística, pudiendo exigirse en cualquier momento la demolición, a pesar del transcurso de un plazo superior a los 8 años. Por todo ello, hay que ser muy cautos a la hora de iniciar actuaciones ilegales en rústico.

Además de esto, debemos recordar que, dado que la posibilidad de exigir el restablecimiento no prescribe, tampoco se podrá proceder a la inscripción registral de la obra nueva por antigüedad según el procedimiento de declaración de obra nueva por antiguedad.

Efectos de la prescripción de la infracción

A pesar de lo anterior, debe señalarse que el transcurso de 8 años señalado no implica que las obras realizadas sean legales, sino únicamente que ya no será posible adoptar medidas sancionadoras o de restablecimiento. Como consecuencia de ello, las obras continuarán siendo ilegales, y se entenderá que el inmueble (o la parte del mismo realizada sin licencia) está en situación de fuera de ordenación.

Una construcción ilegal sigue siendo ilegal aunque la infracción haya prescrito y la administración no pueda actuar.

La situación de fuera de ordenación es altamente gravosa. De conformidad con la normativa, sobre las construcciones ilegales no se puede hacer ningún tipo de obra (ni mantenimiento, ni reforma interior ni, mucho menos, de ampliación). Así que, en caso de realizar nuevas obras, estas serían nuevamente ilegales y se perdería la prescripción ganada, con el riesgo de que impongan una medida que implique la demolición.

Si se hacen obras sobre una construcción fuera de ordenación, se pierde la prescripción y nos pueden ordenar la demolición.