¿Puede ser ilegal algo que está en el Registro de la Propiedad?

Nadie puede discutir que el Registro de la Propiedad aporta información muy útil a la hora de adquirir un inmueble. Solicitar una nota simple nos aporta, con un coste reducido, una información útil que en otras legislaciones conlleva mucho más tiempo y trabajo, información que, además, nos otorgará determinadas garantías si finalmente se adquiere una propiedad de quien figura inscrito. No obstante, el Registro de la Propiedad tiene sus limitaciones. Una de ellas se pone de manifiesto respecto de la situación urbanística del inmueble, 

La situación urbanística del inmueble no suele controlarse ni por el Notario ni por el Registro de la propiedad, ya que es una cuestión que queda fuera del ámbito general de actuación: el Derecho Civil.

El adquirente de un inmueble en raras ocasiones es consciente de que puede verse obligado a demoler su inmueble por ser ilegal, o que dicha ilegalidad puede conllevarle la imposibilidad de solicitar nuevas licencias que le permitan, por ejemplo, reformar su vivienda de forma legal.

¿Qué es una edificación ilegal?

Una edificación es ilegal en términos urbanísticos cuando no cumple con la legalidad urbanística. Dado que las normativas urbanísticas son competencia de las distintas comunidades autónomas, no podemos dar un listado detallado de todas y cada una de las actuaciones que implican una infracción urbanística, pero sí que podemos destacar los más comunes:

• Edificación construida en suelo no compatible: Es aquella que se ha construido en un suelo que no permite la construcción. Las leyes urbanísticas de nuestro país establecen diferencias entre los distintos tipos de suelo y lo que se puede hacer con cada uno de ellos.

  • En algunos sitios se podrá construir, en otros no, en algunos se podrán construir colegios, en otros viviendas y en otros centros comerciales.

  • Cada tipo de suelo es distinto. Por ello, si lo que se va a adquirir es un suelo para construir una vivienda, lo primero que se debe hacer es informarse sobre la situación urbanística de ese suelo, ya que puede que no se pueda construir la casa deseada.

• Edificación que no cumple con los parámetros urbanísticos: Es aquella que no cumple con las “formas” que debe cumplir.

  • Las leyes urbanísticas establecen las condiciones que tiene que cumplir cada edificación: desde los metros cuadrados que se pueden construir o las plantas que puede tener hasta el tamaño que tienen que tener las ventanas o la anchura de los pasillos.

  • Si en una parcela puede construirse, lo que se puede construir está igualmente delimitado por la Ley, por lo que puede ser que, aunque tengamos suelo suficiente, no “quepa” la piscina, o la casa tenga que ser más pequeña de lo que creíamos.

• Edificación realizada sin solicitar los permisos y autorizaciones correspondientes: Es aquella construida sin haber solicitado al Ayuntamiento los permisos necesarios.

  • Con carácter general las actuaciones importantes sobre una vivienda necesitan siempre una licencia (tanto para construir la vivienda entera, crecerla, hacer una piscina o simplemente para cambiar de sitio una ventana o cerrar un balcón).

  • Por eso no solo hay que comprobar si la vivienda tiene licencia, sino qué permitía hacer exactamente esa licencia. Puede que haya habido modificaciones posteriores, y que nos quedemos sin piscina.

Todo lo anterior puede aplicarse a toda una edificación o simplemente a parte de ella (la que se ha construido de forma ilegal).

¿Sigue siendo ilegal si no la pueden tirar?

Prescripción vs. Legalización

No obstante lo anterior, las facultades de la administración respecto de una edificación ilegal están, en la mayoría de casos, limitadas en el tiempo por el mecanismo de la “prescripción”. Este mecanismo supone que, pasados unos determinados años desde la terminación de una edificación ilegal, la administración ya no puede ordenarnos la demolición de la edificación.

El plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas varía en función de cada comunidad autónoma: 4 años en Madrid, 6 en Andalucía, 8 en Baleares, etc., por citar solo algunas.

Aunque pase el tiempo de prescripción, la casa continuará siendo ilegal.

No obstante, debemos tener claro que la prescripción no es una legalización. Aunque haya prescrito la infracción y no se puedan adoptar medidas para restablecer la legalidad urbanística la casa seguirá siendo ilegal. La legalización únicamente puede conseguirse mediante un proyecto firmado por arquitecto o técnico competente, pagando las tasas en el Ayuntamiento, como si se hiciera la casa legalmente desde el principio.

En algunos casos, es posible que la edificación no pueda legalizarse, por ser totalmente incompatible con el planeamiento, y en otros casos puede ser necesario demoler aquéllas partes de la vivienda incompatibles con el planeamiento, ajustando la edificación a los parámetros vigentes en el momento en que se pretende la legalización.

Una casa solo puede legalizarse si un arquitecto o técnico competente hace un proyecto de legalización (aunque no todas las casas podrán legalizarse).

La principal problemática de las edificaciones ilegales son, además de su valoración a efectos de expropiación (algo que no debería estar no vale nada), el hecho de son edificaciones tendentes a la ruina, puesto que no se podrán pedir licencias para hacer obras en la misma en ningún momento, tal y como ya señalamos en esta entrada. Además, debemos ser conscientes que hay determinados tipos de suelo en los cuales la infracción nunca prescribe por lo que podemos vernos en la situación en que la vivienda pueda ser demolida en cualquier momento.

 Si la casa es ilegal… ¿por qué aparece en el Registro de la Propiedad?

Si hasta ahora hemos hablado sobre la ilegalidad urbanística, ahora es el momento de ponerla en relación con el Registro de la Propiedad para dar respuesta a la pregunta que titula esta entrada: ¿Puede ser ilegal algo que está en el Registro de la Propiedad?

En Derecho, las respuestas suelen estar llenas de matices, pero no en este caso. La respuesta a la pregunta no puede ser más que un rotundo sí: una edificación puede ser ilegal a pesar de estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Dicho eso, debemos responder a la segunda cuestión: ¿Por qué aparece en el Registro de la Propiedad si es ilegal?

El Registro de la Propiedad es un registro de contenido eminentemente civil, por lo que, salvo contadas excepciones, no recoge la situación urbanística. Además debe recordarse que el Registro de la Propiedad se rige por el principio de rogación, por lo que, para que recoja la situación urbanística de un determinado inmueble, tiene que ser la administración quien solicite esa inscripción.

La Ley (en concreto, el RD 1093/1997) establece los requisitos que se tienen que cumplir para poder inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad. Consciente de que el principio de rogación registral hace que haya muchas cuestiones (perfectamente legales) que no tuvieron en su momento acceso al Registro (por desconocimiento, por ahorro, etc.), la Ley prevé también un mecanismo para que puedan inscribirse edificaciones “antiguas”, entendiendo como tales aquéllas respecto de las cuales haya pasado el plazo de prescripción de la infracción urbanística. Para ello, se tiene que demostrar por los medios específicamente habilitados (certificado de técnico, catastro o certificado del Ayuntamiento), que la edificación se finalizó en una determinada fecha y que han transcurrido los plazos legales para la prescripción de la infracción, motivo por el cual podemos encontrarnos con inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad que sean ilegales.

Para que el Registro de la Propiedad refleje una determinada situación urbanística, tiene que ser el Ayuntamiento quien se lo comunique, cosa que en raras ocasiones hace.

Tras la entrada en vigor del RD 2/2008, del Texto refundido de la ley de suelo, el artículo 20 obliga a los Registros a comunicar a los respectivos Ayuntamientos la inscripción de las obras nuevas realizadas sin certificado de antigüedad del Ayuntamiento. Recibida esa comunicación, el Ayuntamiento debe emitir una resolución administrativa manifestándose expresamente sobre la situación urbanística de la edificación. No obstante, los ayuntamientos en raras ocasiones realizan dicho trámite, por lo que la situación urbanística de los inmuebles continúa ajena al Registro de la Propiedad.