Folgen illegaler Bauarbeiten auf Mallorca

Für alle Arten von Bauarbeiten auf Mallorca ist eine behördliche Genehmigung erforderlich, von einer einfachen Innenrenovierung bis hin zur Erweiterung eines Hauses, dem Bau eines Swimmingpools, Erdarbeiten oder der Schaffung eines gefliesten Bereichs zur Erweiterung der Terrasse. Es wird Arbeiten geben, bei denen aufgrund ihres geringen Umfangs eine bloße Voranmeldung oder eine verantwortliche Erklärung ausreicht. In anderen, wichtigeren Fällen ist eine behördliche Genehmigung erforderlich. Was passiert, wenn wir die entsprechende behördliche Genehmigung zur Durchführung der Arbeiten nicht beantragen?

Wiederherstellungsmaßnahmen und Sanktionsmaßnahmen

Sanktionsmaßnahmen

Die bekannteste Maßnahme ist die Verhängung von Geldstrafen (Bußgeldern).

Die Höhe der Bußgelder ist unterschiedlich, aber im Folgenden sind die wichtigsten Verstöße aufgeführt, für die eine spezifische Sanktion vorgesehen ist, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung (Lizenz) begangen werden:

• Bau-, Konstruktions-, Installations- und Erdbewegungsarbeiten auf städtischem oder bebaubarem Land:

  • ein Bußgeld in Höhe von 50 bis 100% des Wertes der ausgeführten Arbeiten.

• Bauarbeiten, Gebäude, Installationen und Erdarbeiten auf dem Land:

  • Ungeschützt: Geldstrafe von 100% bis 250% des Wertes der ausgeführten Arbeiten.

  • Geschützt: Geldstrafe von 250% bis 300% des Wertes der ausgeführten Arbeiten.

• Nutzung einer Immobilie ohne Genehmigung. Dieses Vergehen würde zum Beispiel bei der Umnutzung einer landwirtschaftlichen Fläche zu einem Wohnhaus begangen werden.

  • 25% bis 50%, wenn die Nutzung erlaubt ist.

  • 50% bis 100%, wenn die Nutzung nicht erlaubt oder an Bedingungen geknüpft ist (z.B. Lagerräume, Räumlichkeiten oder landwirtschaftliche Gebäude, die in Wohnraum umgewandelt werden). 

Es ist wichtig zu wissen, dass die Zahlung der Strafe entgegen der weit verbreiteten Meinung nicht die Legalisierung der Arbeiten zur Folge hat. Ebenso bedeutet die Annahme des Bußgeldes nicht, dass die Arbeiten aufrechterhalten werden können, da das Gesetz zusätzlich die Verhängung der so genannten "Maßnahmen zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung" vorsieht. Es ist also nicht überraschend, dass dieselben illegalen Arbeiten sowohl die Verhängung des Bußgeldes als auch den Abriss der Arbeiten nach sich ziehen.

Das Bußgeld ist mit Abrissverfügungen vereinbar, so dass es nicht verwunderlich ist, dass neben der Zahlung eines Bußgeldes auch alles, was gebaut wurde, abgerissen werden muss.

Obwohl die Strafen hoch sind, gibt es erhebliche Ermäßigungen, die, wenn sie angewendet werden, die Geldstrafe praktisch null und nichtig machen, wenn die Legalität freiwillig wiederhergestellt wird.

Maßnahmen zur "Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität oder der physischen Realität".

Zusätzlich zu den Strafen gibt es Maßnahmen zur "Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität oder der physischen Realität". Dazu gehören alle Maßnahmen, die darauf abzielen, die Auswirkungen von illegalen Arbeiten zu beseitigen.

Es wird davon ausgegangen, dass ein städtebaulicher Verstoß sowohl physische Auswirkungen (das Bauwerk) als auch rechtliche Auswirkungen (die Illegalität) haben kann, und die Vorschriften enthalten Mechanismen zur Wiederherstellung beider. Wenn also die legalen Wirkungen wiederhergestellt werden sollen, müssen die illegalen Arbeiten legalisiert werden (wenn möglich), während die physischen Wirkungen rückgängig gemacht werden müssen, indem sie abgerissen werden.

Um dies zu verdeutlichen, werden wir das folgende Beispiel verwenden:

Eine Privatperson führt illegale Arbeiten an einem Teil ihres Hauses durch, erweitert es (er schließt eine Veranda und baut eine weitere) und errichtet einen Swimmingpool, ohne die erforderlichen Genehmigungen zu beantragen.

Wird die Existenz dieser illegalen Arbeiten festgestellt, wird ein städtebauliches Vertragsverletzungsverfahren für die Durchführung dieser Arbeiten eingeleitet, wobei die Maßnahmen je nach Vereinbarkeit dieser Arbeiten mit den geltenden Vorschriften variieren:

• Wenn die Arbeiten gegen städtebauliche Vorschriften verstoßen, d.h. unter keinen Umständen dürfen Arbeiten, die unter dem Schutz der geltenden Vorschriften durchgeführt werden, genehmigt werden, muss der Täter die Immobilie in den veränderten physischen Zustand zurückversetzen, so dass sie physisch so aussieht, als ob die rechtswidrige Handlung nie durchgeführt worden wäre. Der Abriss der illegalen Bauwerke kann daher erforderlich sein.

• Wenn die Arbeiten mit den Planungsvorschriften vereinbar sind, d.h. wenn die entsprechenden Genehmigungen beantragt wurden und hätten erteilt werden können, weil die Vorschriften die Durchführung der Arbeiten erlauben, kann der Täter die "Rechtsordnung" wiederherstellen, indem er die entsprechenden Lizenzen und Genehmigungen zur Legalisierung der Arbeiten beantragt. Auf diese Weise werden die illegalen Werke zu legalen Werken.

• Wenn die Arbeiten teilweise kompatibel sind, können Sie die Legalisierung der kompatiblen Teile beantragen und die nicht kompatiblen Teile abreißen (in unserem Beispiel die Legalisierung der Vordächer und den Abriss des Pools).

Was passiert, wenn ich nicht abreißen möchte?

Außerdem sieht Art. 194 LUIB für den Fall, dass die entsprechenden Abrissarbeiten nicht durchgeführt werden, die Möglichkeit von regelmäßigen Geldstrafen vor, bis der Abrissanordnung nachgekommen wird, sowie die Möglichkeit einer subsidiären Vollstreckung durch das Rathaus (natürlich auf Kosten des Zuwiderhandelnden).

Kommt der Zuwiderhandelnde der endgültigen Abrissverfügung nicht nach, werden bis zu zwölf Zwangsgelder mit einer Mindestdauer von einem Monat und einem Betrag von jeweils 10 % des Wertes der durchgeführten Arbeiten, mindestens jedoch 600 Euro verhängt.

Diese Maßnahmen zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung können sowohl von der Stadtverwaltung als auch in einigen Fällen von der entsprechenden Inselverwaltung eingeleitet werden, die im Falle Mallorcas über die Agentur für territoriale Verteidigung von Mallorca handelt.

Außerdem ist anzumerken, dass die Gerichte persönliche Geldstrafen gegen Bürgermeister verhängen, wenn diese die subsidiäre Vollstreckung von Abrissverfügungen nicht durchführen, so dass es immer häufiger vorkommt, dass diese vollstreckt werden.

Die Verjährungsfrist für Verstöße gegen die Stadtplanung

Verjährungsfristen

Nach den auf den Balearen geltenden Vorschriften beträgt die Verjährungsfrist für schwerwiegende und sehr schwerwiegende Strafen (Art. 205 LUIB) und das Verfahren zur Wiederherstellung der Rechtsordnung (Art. 196.1 LUIB) jeweils 8 Jahre ab dem vollständigen Abschluss der betreffenden Vollstreckung.

Neben dieser allgemeinen Frist von 8 Jahren ist anzumerken, dass es bei Maßnahmen, die ländliche Grundstücke betreffen, sowie bei anderen besonders belastenden Maßnahmen keine Verjährungsfrist für den Erlass von Maßnahmen zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung gibt, wie in Art. 196.2 LUIB festgelegt.

Seit dem 1. Januar 2018 verjährt die Möglichkeit des Abrisses eines illegalen Werks auf ländlichem Grund nie.

In diesen Fällen ist die Strafe zwar verjährt (und daher kann kein Bußgeld verhängt werden), aber die Möglichkeit, die Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit zu verlangen, ist nicht verjährt, und der Abriss kann jederzeit gefordert werden, obwohl mehr als 8 Jahre vergangen sind. Aus all diesen Gründen müssen wir sehr vorsichtig sein, wenn wir in ländlichen Gebieten illegale Aktionen starten.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass, da die Möglichkeit, die Wiederherstellung zu verlangen, nicht verjährt, es auch nicht möglich ist, den altersbedingten Neubau nach dem Verfahren für die Erklärung des altersbedingten Neubaus zu registrieren.

Auswirkungen der Verjährung auf den Verstoß

Ungeachtet dessen ist zu beachten, dass der Ablauf von 8 Jahren nicht bedeutet, dass die ausgeführten Arbeiten legal sind, sondern nur, dass keine Straf- oder Wiedereinstellungsmaßnahmen mehr möglich sind. Dies hat zur Folge, dass die Arbeiten weiterhin illegal sind und die Immobilie (oder der Teil der Immobilie, der ohne Lizenz gebaut wurde) als nicht in Ordnung angesehen wird.

Ein illegaler Bau bleibt illegal, auch wenn der Verstoß verjährt ist und die Verwaltung nicht handeln kann.

Die außerplanmäßige Situation ist äußerst lästig. Nach den Vorschriften dürfen an illegalen Bauten keinerlei Bauarbeiten (weder Instandhaltung noch Innenausbau und schon gar nicht Erweiterungen) durchgeführt werden. Im Falle neuer Arbeiten wären diese also wieder illegal und die Verjährung würde verloren gehen, mit dem Risiko, dass eine Abrissmaßnahme verhängt wird.

Wenn an einem Bauwerk gearbeitet wird, das nicht in Ordnung ist, geht die Verschreibung verloren und wir können zum Abriss aufgefordert werden.