Kann ein im spanischen Grundbuchamt eingetragenes Gebäude illegal sein?

Niemand kann bestreiten, dass das Grundbuchamt sehr nützliche Informationen für den Erwerb einer Immobilie liefert. Die Beantragung einer nota simple verschafft uns zu geringen Kosten nützliche Informationen, die in anderen Gesetzgebungen viel mehr Zeit und Arbeit in Anspruch nehmen, Informationen, die uns darüber hinaus gewisse Garantien bieten, wenn wir schließlich eine Immobilie von der Person erwerben, die eingetragen ist. Das Grundbuchamt hat jedoch seine Grenzen. Eine davon ist die städtebauliche Lage der Immobilie, 

Der Planungsstatus der Immobilie wird in der Regel weder vom Notar noch vom Grundbuchamt überprüft, da dies eine Angelegenheit ist, die nicht in den allgemeinen Bereich des Zivilrechts fällt.

Der Käufer einer Immobilie ist sich nur selten darüber im Klaren, dass er möglicherweise gezwungen ist, seine Immobilie abzureißen, weil sie illegal ist, oder dass diese Illegalität es ihm unmöglich machen kann, neue Genehmigungen zu beantragen, die es ihm beispielsweise erlauben würden, seine Immobilie legal zu renovieren, wie wir in früheren Beiträgen (z.B. hier) dargelegt haben.

Was ist ein illegales Gebäude?

Ein Gebäude ist planungsrechtlich illegal, wenn es nicht dem Planungsrecht entspricht. Da die städtebaulichen Vorschriften in den Zuständigkeitsbereich der verschiedenen autonomen Gemeinschaften fallen, können wir keine detaillierte Liste aller Handlungen aufstellen, die einen Verstoß gegen die Stadtplanung darstellen, aber wir können die häufigsten hervorheben:

• Gebäude, das auf nicht kompatiblem Land errichtet wurde: Dies ist ein Gebäude, das auf einem Land errichtet wurde, das keine Bebauung zulässt. Die Städtebaugesetze unseres Landes unterscheiden zwischen den verschiedenen Arten von Grundstücken und dem, was mit jedem von ihnen gemacht werden kann.

  • An manchen Orten können Sie bauen, an anderen nicht, an manchen können Sie Schulen bauen, an anderen Wohnungen und an anderen Einkaufszentren.

  • Jede Art von Land ist anders. Wenn Sie also ein Grundstück kaufen möchten, um ein Haus zu bauen, sollten Sie sich zunächst über die städtebauliche Situation des Grundstücks informieren, da es möglicherweise nicht möglich ist, das von Ihnen gewünschte Haus zu bauen.

• Gebäude, das nicht den städtebaulichen Vorgaben entspricht: Dies ist ein Gebäude, das nicht den "Formen" entspricht, die es erfüllen muss.

  • Die Städtebaugesetze legen die Bedingungen fest, die jedes Gebäude erfüllen muss: von den Quadratmetern, die gebaut werden dürfen, oder den Stockwerken, die es haben darf, bis hin zur Größe der Fenster oder der Breite der Korridore.

  • Wenn ein Grundstück bebaubar ist, wird auch das, was darauf gebaut werden kann, durch das Gesetz begrenzt. So kann es sein, dass wir zwar genug Land haben, der Swimmingpool aber nicht "passt" oder das Haus kleiner sein muss, als wir es uns vorgestellt haben.

• Bauarbeiten ohne Beantragung der entsprechenden Genehmigungen und Erlaubnisse: Es handelt sich um ein Gebäude, das errichtet wurde, ohne die erforderlichen Genehmigungen beim Rathaus beantragt zu haben.

  • Im Allgemeinen ist für wichtige Maßnahmen an einem Haus immer eine Genehmigung erforderlich (sei es, um das ganze Haus zu bauen, es zu vergrößern, einen Swimmingpool zu errichten oder einfach nur, um die Position eines Fensters zu ändern oder einen Balkon zu schließen).

  • Daher ist es nicht nur notwendig zu prüfen, ob das Haus eine Lizenz hat, sondern auch, was genau diese Lizenz erlaubt. Es kann sein, dass es nachträgliche Änderungen gab und wir ohne Schwimmbad dastehen.

All dies kann sich auf ein ganzes Gebäude oder nur auf einen Teil davon beziehen (den Teil, der illegal gebaut wurde).

Ist es immer noch illegal, wenn es nicht abgerissen werden kann?

Verschreibung vs. Legalisierung

Ungeachtet dessen sind die Befugnisse der Verwaltung in Bezug auf ein illegales Gebäude in den meisten Fällen durch den Mechanismus der "Verjährung" zeitlich begrenzt. Dieser Mechanismus bedeutet, dass die Verwaltung, nachdem eine bestimmte Anzahl von Jahren seit der Fertigstellung eines illegalen Gebäudes verstrichen ist, nicht mehr den Abriss des Gebäudes anordnen kann.

Die Verjährungsfrist für Verstöße gegen die Stadtplanung variiert je nach Autonomer Gemeinschaft: 4 Jahre in Madrid, 6 Jahre in Andalusien, 8 Jahre auf den Balearen usw., um nur einige zu nennen.

Selbst wenn die Verjährungsfrist abläuft, ist das Haus weiterhin illegal.

Wir müssen uns jedoch darüber im Klaren sein, dass die Verjährungsfrist keine Legalisierung darstellt. Selbst wenn der Verstoß verjährt ist und keine Maßnahmen ergriffen werden können, um die städtische Legalität wiederherzustellen, ist das Haus immer noch illegal. Die Legalisierung kann nur durch ein von einem kompetenten Architekten oder Techniker unterschriebenes Projekt erfolgen, für das die Gebühren im Rathaus zu entrichten sind, als ob das Haus von Anfang an legal gebaut worden wäre.

In einigen Fällen ist es möglich, dass das Gebäude nicht legalisiert werden kann, weil es völlig unvereinbar mit der Planung ist. In anderen Fällen kann es notwendig sein, die Teile des Hauses abzureißen, die nicht mit der Planung vereinbar sind, und das Gebäude an die zum Zeitpunkt der Legalisierung geltenden Parameter anzupassen.

Ein Haus kann nur legalisiert werden, wenn ein kompetenter Architekt oder Techniker ein Legalisierungsprojekt ausarbeitet (obwohl nicht alle Häuser legalisiert werden können).

Das Hauptproblem illegaler Gebäude ist neben ihrer Bewertung für Enteignungszwecke (etwas, das nichts wert sein sollte) die Tatsache, dass es sich um Gebäude handelt, die zum Verfall neigen, da es nicht möglich sein wird, jederzeit eine Genehmigung für die Durchführung von Arbeiten an ihnen zu beantragen, wie wir bereits in diesem Beitrag dargelegt haben. Außerdem müssen wir uns darüber im Klaren sein, dass es bestimmte Arten von Grundstücken gibt, bei denen die Verletzung niemals vorgeschrieben ist, so dass wir uns in einer Situation befinden können, in der das Haus jederzeit abgerissen werden kann.

Wenn das Haus illegal ist... warum steht es dann im Grundbuch?

Wenn wir bisher über die städtebauliche Illegalität gesprochen haben, ist es nun an der Zeit, sie in Bezug auf das Grundbuch zu setzen, um die Frage zu beantworten, die der Titel dieses Eintrags ist: Kann etwas, das im Grundbuch steht, illegal sein?

In der Juristerei sind die Antworten normalerweise voller Nuancen, aber nicht in diesem Fall. Die Antwort auf diese Frage kann nur ein klares Ja sein: Ein Gebäude kann illegal sein, obwohl es im Grundbuch eingetragen ist.

Nun müssen wir die zweite Frage beantworten: Warum ist es im Grundbuch eingetragen, wenn es illegal ist?

Das Grundbuchamt ist ein rein zivilrechtliches Register, das mit wenigen Ausnahmen die städtebauliche Situation nicht erfasst. Es sei auch daran erinnert, dass für das Grundbuchamt das Prinzip der "rogation" gilt, d.h. damit es die städtebauliche Situation einer bestimmten Immobilie erfassen kann, muss es die Verwaltung sein, die die Eintragung beantragt.

Das Gesetz (insbesondere RD 1093/1997) legt die Anforderungen fest, die erfüllt werden müssen, um ein neues Gebäude im Grundbuchamt einzutragen. In dem Bewusstsein, dass das Prinzip der Registerrotation bedeutet, dass es viele (völlig legale) Probleme gibt, die zu diesem Zeitpunkt keinen Zugang zum Register hatten (aufgrund mangelnder Kenntnisse, Ersparnisse usw.), sieht das Gesetz auch einen Mechanismus vor, mit dem "alte" Gebäude registriert werden können, die als solche verstanden werden, für die die Verjährungsfrist für den Verstoß gegen die Stadtplanung abgelaufen ist. Dazu muss durch die speziell zugelassenen Mittel (Technikerzertifikat, Grundbuchamt oder Rathausbescheinigung) nachgewiesen werden, dass das Gebäude zu einem bestimmten Datum fertiggestellt wurde und die gesetzlichen Fristen für die Verjährung des Verstoßes verstrichen sind, weshalb wir im Grundbuch eingetragene Immobilien finden können, die illegal sind.

Damit das Grundbuchamt eine bestimmte städtebauliche Situation widerspiegelt, muss es vom Rathaus benachrichtigt werden, was es selten tut.

Nach dem Inkrafttreten des RD 2/2008, des Texto refundido de la ley de suelo, verpflichtet Artikel 20 die Katasterämter, den jeweiligen Rathäusern die Eintragung der neuen Bauwerke mitzuteilen, die ohne eine Bescheinigung des Rathauses über die Altertümer durchgeführt wurden. Sobald diese Meldung eingegangen ist, muss der Stadtrat einen Verwaltungsbeschluss erlassen, der den städtebaulichen Status des Gebäudes ausdrücklich festlegt. Die Stadtverwaltungen führen dieses Verfahren jedoch nur selten durch, so dass die städtebauliche Situation der Immobilien außerhalb des Eigentumsregisters bleibt.