Implicaciones legales de la compra como "cuerpo cierto" en España

Cuando se celebra un contrato de compraventa de un inmueble, la entrega es una de las obligaciones fundamentales del vendedor. Sin embargo, puede surgir una discrepancia de cabida después de la compraventa, donde el comprador se da cuenta de que la superficie del inmueble es diferente a la estipulada en el contrato.

“La discrepancia de cabida en la compraventa de un inmueble está regulada en los artículos 1.469 a 1.472 del Código Civil. En una compraventa con expresión de cabida, la discrepancia afecta la obligación de pago del comprador, mientras que en una compraventa como 'cuerpo cierto', no tiene relevancia en relación al precio.”

¿Qué significa la compraventa como "cuerpo cierto"?

La compraventa como "cuerpo cierto" es aquella en la que el precio no se calcula en función de la cabida del inmueble ni por unidad de medida, sino que se establece una suma global pactada. El inmueble se delimita por su descripción en el contrato o escritura pública, independientemente de su superficie real.

En la compraventa como 'cuerpo cierto', la cabida del inmueble no es un elemento considerado para formar la voluntad contractual, por lo que su mención en el contrato resulta irrelevante.

Regulación de la Compraventa como "Cuerpo Cierto"

Según el artículo 1.471 del Código Civil, en la venta de un inmueble por precio alzado, no se considera un ajuste del precio si la superficie real difiere de la estipulada en el contrato.

“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.” (Artículo 1.471 del Código Civil)

Consecuencias de la Compraventa como "Cuerpo Cierto"

En la compraventa de inmuebles como "cuerpo cierto", la cabida del inmueble no influye en el precio. Por lo tanto, una discrepancia en la cabida no genera un ajuste en el precio.

Si en el contrato de compraventa se indica que el objeto es un inmueble como 'cuerpo cierto', la cabida del mismo no es relevante. Sin embargo, el comprador podrá reclamar en caso de vicios ocultos, incumplimiento contractual, o irregularidades en el inmueble.

Uso del Término "Cuerpo Cierto" en la Compra de Vivienda sobre Plano

El término "cuerpo cierto" es común en la compraventa de viviendas ya construidas. Sin embargo, en la compra sobre plano, es posible que haya mas variabilidad sobre el proyecto. A pesar de ello, las promotoras de viviendas insisten en que se compra como cuerpo cierto, aunque luego haya una cierta variabilidad en la definición y ejecución del proyecto. En otro tipo de proyectos futuros, donde la superficie es un factor crítico, como en centros comerciales o fincas agrícolas, sí que se suele determinar el precio de forma unitaria por unidad de medida.

En la venta sobre plano de grandes inmuebles futuros, como centros comerciales, se suele fijar el precio por unidad de medida debido a la incertidumbre sobre la cabida del inmueble que aún está por construir y la repercusión en la rentabilidad que puede tener. Sin embargo, en viviendas es menos habitual.

Conclusión

La compraventa de inmuebles como "cuerpo cierto" implica un acuerdo de precio que no depende de la superficie del inmueble. Esta modalidad se aplica principalmente a inmuebles ya construidos, mientras que en proyectos sobre plano se utiliza el precio por unidad de medida. Es crucial entender estas diferencias para manejar correctamente las posibles discrepancias de cabida y conocer los derechos del comprador en caso de irregularidades.