Principales puntos de la ley del alquiler turístico en Baleares

Esta entrada pretende ser un resumen de los principales puntos de la normativa del arrendamiento vacacional en Baleares, revisando los que pueden ser los aspectos principales a la hora de solicitar una DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística) tal y como se regula en la Ley 6/2017.

¿Qué es el alquiler vacacional conforme a la ley?

La principal novedad es la voluntad de la Ley de aclarar qué es una “comercialización de estancias turísticas en viviendas”. Si bien antes decíamos que quedaba sujeto a la interpretación del “canal de oferta turística”, y establecía una presunción de alquiler turístico en función del canal de comercialización (que no estaba definido), ahora el foco se pone sobre el alquiler en sí.

Así siguiendo la regulación ya contenida en la LAU, se considera que es alquiler vacacional la comercialización:

• De la totalidad de la vivienda

• Por periodos de corta duración (inferior a un mes)

• En condiciones de uso inmediato

• Y con finalidad lucrativa.

Por tanto, ahora la presunción de alquiler vacacional no pone el énfasis en el canal de comercialización, sino en el tipo de arrendamiento que se hace, prácticamente eliminando la posibilidad del alquiler de temporada sujeto a LAU que se utilizaba como tapadera para muchos pisos.

Se considerará que hay alquiler vacacional, y salvo prueba en contrario, siempre que se alquile una vivienda por menos de un mes, en condiciones de uso inmediato y no se pueda acreditar una finalidad distinta a la turística.

¿Qué tipologías de inmuebles son susceptibles de utilizarse para el alquiler vacacional?

Conforme a la anterior normativa, únicamente las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas (casas de pueblo), así como aquellas en las que pudiera apreciarse analogía (chalets pareados en división horizontal) eran susceptibles de utilizarse para el alquiler vacacional, excluyendo, por tanto, los pisos.

Frente a la normativa anterior, en la que se excluían los pisos, ahora cualquier inmueble es susceptible de alquiler vacacional, siempre que el desarrollo reglamentario lo permita.

Por ello, en ocasiones se ha considerado que, al no poderse utilizar para el alquiler vacacional, no podían quedar sujetos a la normativa de turismo y nunca eran susceptibles de sanción (a nuestro juicio, erróneamente entendido, puesto que lo determinante no era la tipología, sino la actividad), pero esta inclusión expresa despeja las dudas que pudiera haber. Ahora, por tanto, podrán alquilarse también pisos en edificios plurifamiliares, siempre que cumplan los requisitos establecidos en la Ley que, como veremos a continuación, se han convertido en más restrictivos.

¿En qué ubicación tiene que estar el inmueble?

Si bien ahora cualquier tipo de vivienda puede ser destinada a alquiler vacacional, es necesario que estas se encuentren en “zonas aptas” de conformidad con el planeamiento urbanístico que se tiene que desarrollar.

Este concepto de “zona apta” que ser desarrollado por los Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos -PIAT- y Planes Territoriales Insulares -PTI-, donde se establecerán los criterios para la delimitación de las “zonas aptas” y que, posteriormente, tendrán que trasladar los ayuntamientos a sus respectivos planeamientos urbanísticos mediante una modificación no estructural del planeamiento.

Se crea el concepto de "zona apta", dejando a los Consells Insulares y a los ayuntamientos la determinación de dónde puede realizarse la actividad de alquiler vacacional y dónde no.

Además, los Consells Insulars, en el ámbito de sus competencias, podrán determinar no solo las zonas aptas, sino también las tipologías, de tal forma que es posible que en una zona se permita un determinado arrendamiento y en otra no.

Para hacer todo esto, la Ley se ha fijado un plazo de un año desde la entrada en vigor de la Ley (1 de agosto de 2017) y, durante este plazo, no estará permitida la presentación de nuevas solicitudes de licencia, lo que a efectos prácticos implica una moratoria de un año “mientras vemos qué hacemos”.

Por tanto, y esta es una de las mayores críticas, implica la aprobación de una ley indefinida, puesto que todavía no se saben los criterios de determinación de zonas aptas y, mientras tanto, se paraliza cualquier posible nuevo inicio de actividad.

Se establece un número máximo de plazas turísticas disponibles en cada isla, de tal forma que una vez alcanzado, no se podrán conceder nuevas licencias aunque cumplan los restantes requisitos, si no se dan de baja las plazas que quieren darse de alta.

Del mismo modo, estos planes determinarán también en número de plazas turísticas disponibles en cada isla, estableciendo un techo de camas turísticas para cada isla (en Mallorca 435.707 plazas turísticas (294.163 de hoteles, 92.931 de casas vacacionales y 5.964 en tramitación), quedando un remanente de 42.649). Así, para poder iniciar la actividad, y al igual que pasa con determinados establecimientos hoteleros, habrá que “comprar” las camas a algún establecimiento que se dé de baja o acudir a la bolsa de plazas turísticas que gestione la Conselleria correspondiente.

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inmueble?

Además de lo anterior, se han incorporado una serie de requisitos adicionales para poder destinar una vivienda a alquiler vacacional, que deberán de acreditarse en el momento de la presentación de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT):

Requisitos urbanísticos:

• Contar con la correspondiente cédula de habitabilidad en vigor.

• No encontrarse en suelo rústico protegido (salvo previsión distinta en el PIAT o PTI correspondiente).

• No contar con sanciones firmes por infracción urbanística grave o muy grave. Habiendo sido sancionada, no podrá destinarse a alquiler vacacional hasta que no haya sido restituida la realidad alterada.

• Tener una antigüedad mínima de 5 años demostrables con la DON, licencia de primera ocupación o un certificado municipal.

Requisitos de eficiencia energética

• Por norma general, cumplir determinados requisitos de eficiencia energética, que tienen que desarrollarse por reglamento. En defecto de reglamento, las calificaciones mínimas serán las siguientes:

  • Calificación F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.

  • Calificación D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

• Control de consumo de agua y contadores individuales.

Requisitos para inmuebles en propiedad horizontal

• La autorización será en todo caso temporal, caducando necesariamente cada 5 años (o el plazo que determine el PIAT/PTI competente). Sólo se podrá renovar en caso de que el inmueble continúe cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley y reglamento.

• Autorización de los estatutos:

  • El arrendamiento vacacional tiene que estar expresamente autorizado en los estatutos.

  • Si no está autorizado, pero no está prohibido, es necesario un acuerdo de mayoría simple de cuotas y cabezas para poder practicarlo.

  • Si está expresamente prohibido, es necesaria realizar una modificación estatutaria. La ley expresamente considera que se entiende prohibido si los estatutos señalan que está prohibido el uso distinto del de vivienda.

• Bajo ningún concepto estará permitido el alquiler turístico en viviendas que hayan estado o continúen estando sujetas a protección oficial o precio tasado.

¿Puedo alquiler mi casa si vivo en ella?

Una de las novedades de la ley es la creación de la modalidad de “alquiler de la vivienda principal”, adoptando así las recomendaciones que hacía la UE en 2016. En estos casos, se permite la comercialización de estancias turísticas en la vivienda principal, siempre que se cumplan los requisitos anteriores y con las excepciones de que únicamente puede arrendarse por un máximo de 60 días al año y que está permitida la convivencia con los propietarios, siempre que se indique en la publicidad.

Este alquiler en la vivienda principal únicamente podrá obtener licencias temporales, que tendrán que ir siendo renovadas cada 5 años, siempre que se sigan cumpliendo la totalidad de los requisitos.

Se admite la auténtica economía colaborativa: posibilidad de alquilar la vivienda habitual durante un máximo de 60 días al año e incluso compartiendo la vivienda con los inquilinos.

¿Y las sanciones?

El régimen sancionador ha variado poco, salvo por el hecho de que se ha incrementado la sanción mínima a quienes realicen el alquiler vacacional sin la correspondiente DRIAT o con una DRIAT presentada sin cumplir los requisitos, que, de los 4.001 € a 40.000 €, ahora pasa a ser susceptible de sanción de 20.001 € a 40.000 €.

Se ha incrementado la sanción mínima a quien comercializa sin licencia, enfrentándose ahora a una sanción mínima de 20.001 €.

Por su parte, habiendo aclarado la Ley el concepto de canal de comercialización turística de cara a las plataformas del estilo de AirBnb, HomeAway o Rentalia, inclusive Facebook, la publicidad por este tipo de empresas tendrá la consideración de infracción muy grave, sancionable con multa de 40.001 € a 400.000 €.