Los riesgos de las construcciones "fuera de ordenación" en Mallorca: Una perspectiva jurídica

La inexistencia del término "alegal"

En el ámbito inmobiliario, es común escuchar el término “alegal” para describir una propiedad en situación de "fuera de ordenación". Sin embargo, es crucial aclarar que dicha categoría no existe en el derecho urbanístico. La terminología es binaria: si algo no es conforme a la ley (legal), es contrario a la ley (ilegal). El uso incorrecto del término “alegal” denota un desconocimiento del derecho urbanístico y de las regulaciones específicas de las Islas Baleares.

Definiendo "fuera de ordenación"

Según la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), una construcción puede estar "fuera de ordenación" en tres circunstancias:

1. Edificaciones sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.

2. Construcciones realizadas sin licencia o con licencia anulada, donde ya no corresponde la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen demolición.

3. Construcciones inicialmente legales pero alteradas o expandidas sin los permisos necesarios o con licencia anulada.

Para los supuestos descritos en los puntos 2 y 3, estas construcciones son ilegales, ya que se realizaron sin los permisos requeridos. La clave aquí es que la acción administrativa ha prescrito por el estatuto de limitaciones.

Históricamente, la falta de persecución de las infracciones urbanísticas en Mallorca ha llevado a un número significativo de edificios parcial o totalmente fuera de ordenación, especialmente en terreno rústico. Sin embargo, el control administrativo se está endureciendo, lo que hace indispensable la cautela.

La legalidad de comprar viviendas "fuera de ordenación"

Sí, se puede adquirir legalmente una propiedad que esté parcial o totalmente fuera de ordenación, ya que no hay impedimentos legales civiles. Como asesores legales, enfatizamos la importancia de que los compradores comprendan y acepten los riesgos inherentes.

Para determinar el estado urbanístico de una propiedad, dos documentos son fundamentales:

1. El certificado de adecuación urbanística, emitido por el ayuntamiento; o

2. Un informe de arquitecto experto que, tras la consulta del inmueble y los expedientes municipales, dictamine la situación legal de la propiedad.

Otros documentos como notas simples, información catastral o cédulas de habitabilidad no son indicadores definitivos del estado legal de una propiedad en relación con la ley urbanística.

Reservas en la propiedad "fuera de ordenación"

Aunque comprar una propiedad "fuera de ordenación" es legalmente factible, viene con limitaciones que pueden no afectar el uso inmediato pero sí podrían obstaculizar desarrollos futuros y, en consecuencia, depreciar el valor de la propiedad.

La ley urbanística para las edificaciones fuera de ordenación es estricta: "No se podrá hacer ningún tipo de obra en edificaciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación". Si un edificio está solo parcialmente fuera de ordenación, aunque se permiten obras de "salubridad, seguridad, higiene, reparación, consolidación y reforma" en la parte legal, en la parte ilegal no se podrá realizar ningún tipo de obra.

Por tanto, el riesgo es considerable; incluso reparaciones esenciales como arreglar un tejado con goteras tras una tormenta están prohibidas, lo que al final promueve el deterioro del edificio hacia la ruina.