Rechtliche Implikationen des Immobilienkaufs als "Cuerpo cierto" oder "bestimmte Einheit" in Spanien

In diesem Artikel werden wir die Auswirkungen und Konsequenzen des Erwerbs einer Immobilie durch einen Kaufvertrag als "cuerpo cierto" analysieren. Wenn ein Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen wird, ist die Übergabe derselben eine der grundlegenden Verpflichtungen des Verkäufers. Durch diese Übergabe erwirbt der Käufer das Eigentum oder die Herrschaft über die Immobilie.

Flächenabweichung beim Immobilienkauf

Beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ist die Lieferung eine der grundlegenden Pflichten des Verkäufers. Es kann jedoch nach dem Kauf zu einer Flächenabweichung kommen, bei der der Käufer feststellt, dass die Fläche der Immobilie von der im Vertrag festgelegten abweicht.

„Die Flächenabweichung beim Immobilienkauf ist in den Artikeln 1.469 bis 1.472 des Zivilgesetzbuchs geregelt. Bei einem Kauf mit Angabe der Fläche beeinflusst die Abweichung die Zahlungspflicht des Käufers, während bei einem Kauf als 'bestimmte Einheit' die Abweichung in Bezug auf den Preis irrelevant ist.“

Was Bedeutet der Kauf als "Bestimmte Einheit"?

Ein Kauf als "bestimmte Einheit" ist einer, bei dem der Preis nicht auf der Fläche der Immobilie oder pro Maßeinheit basiert, sondern als Pauschalsumme festgelegt wird. Die Immobilie wird durch ihre Beschreibung im Vertrag oder der öffentlichen Urkunde definiert, unabhängig von ihrer tatsächlichen Fläche.

„Beim Kauf als 'bestimmte Einheit' wird die Fläche der Immobilie nicht für die Willensbildung der Parteien berücksichtigt, sodass ihre Erwähnung im Vertrag irrelevant ist.“

Regelung des Kaufs als "Bestimmte Einheit"

Gemäß Artikel 1.471 des Zivilgesetzbuchs wird bei einem Verkauf einer Immobilie für einen Pauschalpreis keine Anpassung des Preises vorgenommen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Vertrag festgelegten abweicht.

„Beim Verkauf einer Immobilie, der für einen Pauschalpreis und nicht auf Basis einer Maßeinheit oder Anzahl erfolgt, gibt es keine Erhöhung oder Verringerung des Preises, auch wenn die im Vertrag angegebene Fläche oder Anzahl größer oder kleiner ist.“ (Artikel 1.471 des Zivilgesetzbuchs)

Konsequenzen des Kaufs als "Bestimmte Einheit"

Beim Kauf von Immobilien als "bestimmte Einheit" beeinflusst die Fläche der Immobilie den Preis nicht. Eine Flächenabweichung führt daher nicht zu einer Preisänderung.

„Wenn im Kaufvertrag angegeben ist, dass das Objekt eine Immobilie als 'bestimmte Einheit' ist, ist die Fläche der Immobilie nicht relevant. Der Käufer kann jedoch Ansprüche im Falle von versteckten Mängeln, Vertragsverletzungen oder Unregelmäßigkeiten in der Immobilie geltend machen.“

Verwendung des Begriffs "Bestimmte Einheit" beim Off-Plan-Kauf

Der Begriff "bestimmte Einheit" ist beim Kauf bereits gebauter Immobilien üblich. Beim Off-Plan-Kauf, wo eine Variabilität im Projekt bestehen könnte, bestehen Bauträger jedoch auf dem Kauf als bestimmte Einheit, obwohl es eine gewisse Variabilität in der Definition und Ausführung des Projekts geben kann. In anderen zukünftigen Projekten, bei denen die Fläche ein entscheidender Faktor ist, wie z.B. Einkaufszentren oder landwirtschaftliche Betriebe, wird der Preis normalerweise pro Maßeinheit festgelegt.

„Beim Off-Plan-Verkauf großer zukünftiger Immobilien, wie Einkaufszentren, wird der Preis normalerweise pro Maßeinheit festgelegt, da Unsicherheit über die Fläche der noch zu bauenden Immobilie und deren Auswirkungen auf die Rentabilität besteht. Bei Wohnimmobilien ist dies jedoch weniger üblich.“

Fazit

Der Kauf einer Immobilie als "bestimmte Einheit" beinhaltet eine Preisvereinbarung, die nicht von der Fläche der Immobilie abhängt. Diese Methode wird hauptsächlich bei bereits gebauten Immobilien angewendet, während bei Off-Plan-Projekten der Preis auf der Maßeinheit basiert. Es ist entscheidend, diese Unterschiede zu verstehen, um Flächenabweichungen korrekt zu verwalten und die Rechte des Käufers im Falle von Unregelmäßigkeiten zu kennen.