Die wichtigsten Punkte des Gesetzes über die Ferienvermietung auf den Balearischen Inseln

Dieser Beitrag soll eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte der Vorschriften für die Ferienvermietung auf den Balearen sein. Er gibt einen Überblick über die wichtigsten Aspekte bei der Beantragung einer DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística), wie im Gesetz 6/2017 geregelt.

Was ist eine Ferienvermietung im Sinne des Gesetzes?

Die wichtigste Neuerung ist der Wille des Gesetzes zu klären, was eine "Kommerzialisierung touristischer Aufenthalte in Wohnungen" ist. Während wir zuvor sagten, dass dies von der Auslegung des "touristischen Angebotskanals" abhängt, und eine Vermutung der touristischen Vermietung in Abhängigkeit vom (nicht definierten) Vertriebskanal aufstellten, liegt der Schwerpunkt jetzt auf der Vermietung selbst.

In Anlehnung an die bereits im LAU enthaltene Regelung wird die Vermarktung also als Ferienvermietung betrachtet:

• der gesamten Wohnung

• Für kurze Zeiträume (weniger als einen Monat)

• Unter den Bedingungen der sofortigen Verwendung

• Und für Profit.

Daher legt die Vermutung der Ferienvermietung den Schwerpunkt nun nicht mehr auf den Vermarktungsweg, sondern auf die Art der Vermietung, wodurch die Möglichkeit der saisonalen Vermietung, die der LAU unterliegt und die als Deckung für viele Wohnungen diente, praktisch ausgeschlossen wird.

Bis zum Beweis des Gegenteils wird davon ausgegangen, dass eine Ferienvermietung vorliegt, wenn eine Immobilie für einen Zeitraum von weniger als einem Monat vermietet wird, unter den Bedingungen einer sofortigen Nutzung und ein anderer Zweck als der Tourismus nicht nachgewiesen werden kann.

Welche Arten von Immobilien können für die Ferienvermietung genutzt werden?

Nach der früheren Gesetzgebung durften nur freistehende oder halb freistehende Einfamilienhäuser (Dorfhäuser) sowie solche, in denen eine Analogie zu sehen war (Doppelhaushälften in horizontaler Aufteilung), für die Ferienvermietung genutzt werden, wodurch Wohnungen ausgeschlossen wurden.

Im Gegensatz zur früheren Regelung, die Wohnungen ausschloss, ist jetzt jede Immobilie für die Ferienvermietung geeignet, sofern die Entwicklung der Vorschriften dies zulässt.

Aus diesem Grund wurde manchmal die Auffassung vertreten, dass sie, da sie nicht für die Ferienvermietung genutzt werden konnten, auch nicht den Tourismusbestimmungen unterworfen werden konnten und nie mit Sanktionen belegt wurden (unserer Meinung nach ein falsches Verständnis, da der entscheidende Faktor nicht die Typologie, sondern die Aktivität war), aber diese ausdrückliche Aufnahme räumt alle Zweifel aus, die es gegeben haben mag. Jetzt können also auch Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vermietet werden, sofern sie die im Gesetz festgelegten Anforderungen erfüllen, die, wie wir weiter unten sehen werden, restriktiver geworden sind.

Wo muss sich die Immobilie befinden?

Obwohl jetzt jede Art von Immobilie für die Ferienvermietung genutzt werden kann, ist es notwendig, dass sie sich in "geeigneten Gebieten" befinden, die mit der zu entwickelnden Stadtplanung übereinstimmen.

Dieses Konzept des "geeigneten Gebiets" muss in den Interventionsplänen für touristische Gebiete -PIAT- und den territorialen Inselplänen -PTI- entwickelt werden, in denen die Kriterien für die Abgrenzung der "geeigneten Gebiete" festgelegt werden und die anschließend von den Stadtverwaltungen durch eine nicht-strukturelle Änderung der Planung in ihre jeweiligen Stadtpläne übertragen werden müssen.

Der Begriff "geeignetes Gebiet" wird eingeführt, wobei es den Inselräten und Stadtverwaltungen überlassen bleibt, zu bestimmen, wo Ferienvermietung möglich ist und wo nicht.

Außerdem können die Inselräte im Rahmen ihrer Zuständigkeiten nicht nur die geeigneten Gebiete, sondern auch die Typologien festlegen, so dass es möglich ist, dass in einem Gebiet eine bestimmte Art der Vermietung erlaubt ist und in einem anderen nicht.

Um all dies zu erreichen, hat das Gesetz einen Zeitraum von einem Jahr ab dem Inkrafttreten des Gesetzes (1. August 2017) festgelegt. Während dieses Zeitraums werden keine neuen Lizenzanträge zugelassen, was in der Praxis ein einjähriges Moratorium bedeutet, "während wir sehen, was wir tun".

Daher, und das ist einer der größten Kritikpunkte, impliziert es die Verabschiedung eines unbefristeten Gesetzes, da die Kriterien für die Bestimmung geeigneter Gebiete noch nicht bekannt sind und in der Zwischenzeit jede mögliche Neuaufnahme von Aktivitäten gelähmt wird.

Es wird eine Höchstzahl von Touristenplätzen auf jeder Insel festgelegt, so dass, sobald diese erreicht ist, keine neuen Lizenzen mehr erteilt werden können, auch wenn die übrigen Anforderungen erfüllt sind, sofern die zu registrierenden Plätze nicht gestrichen werden.

Ebenso wird in diesen Plänen die Anzahl der auf jeder Insel verfügbaren Touristenbetten festgelegt, wobei für jede Insel eine Obergrenze für Touristenbetten gilt (auf Mallorca 435.707 Touristenbetten (294.163 in Hotels, 92.931 in Ferienhäusern und 5.964 im Prozess), so dass ein Rest von 42.649 verbleibt). Um mit der Tätigkeit zu beginnen, müssen Sie also, wie bei bestimmten Hotelbetrieben, die Betten von einem Betrieb "kaufen", der abgemeldet wurde, oder auf die vom entsprechenden Regionalministerium verwaltete touristische Stellenbörse zurückgreifen.

Welche Anforderungen muss die Immobilie erfüllen?

Darüber hinaus gibt es eine Reihe zusätzlicher Anforderungen, um eine Immobilie für die Ferienvermietung nutzen zu können. Diese müssen zum Zeitpunkt der Vorlage der verantwortlichen Erklärung über die Aufnahme einer touristischen Tätigkeit (DRIAT) anerkannt werden:

Städtebauliche Anforderungen

• Das entsprechende Bewohnbarkeitszertifikat muss in Kraft sein.

• Sie dürfen sich nicht auf geschütztem Land befinden (es sei denn, die entsprechende PIAT oder PTI sieht etwas anderes vor).

• Keine festen Sanktionen für schwere oder sehr schwere Verstöße gegen die Stadtplanung. Nach der Genehmigung darf es nicht für Ferienvermietungen genutzt werden, bis die veränderte Realität wiederhergestellt ist.

• Sie müssen mindestens 5 Jahre alt sein, was durch den DON, die Erstbelegungsgenehmigung oder die kommunale Bescheinigung nachgewiesen wird.

Anforderungen an die Energieeffizienz

• Erfüllen Sie in der Regel bestimmte Anforderungen an die Energieeffizienz, die per Verordnung festgelegt werden müssen. In Ermangelung von Vorschriften sind die Mindestwerte wie folgt:

  • Rating F, für Gebäude vor dem 31/12/2007.

  • Rating D, für Gebäude, die nach dem 01/01/2008 gebaut wurden.

• Kontrolle des Wasserverbrauchs und der einzelnen Zähler.

Anforderungen für Immobilien in horizontalem Eigentum

• Die Genehmigung ist in jedem Fall befristet und läuft zwangsläufig alle 5 Jahre ab (oder nach dem von der zuständigen PIAT/PTI festgelegten Zeitraum). Sie kann nur verlängert werden, wenn die Immobilie weiterhin die im Gesetz und in den Vorschriften festgelegten Anforderungen erfüllt.

• Genehmigung der Geschäftsordnung:

  • Die Ferienvermietung muss in der Satzung ausdrücklich genehmigt werden.

  • Wenn es nicht erlaubt, aber nicht verboten ist, ist eine einfache Mehrheit der Quoten und Köpfe notwendig, um es zu praktizieren.

  • Wenn sie ausdrücklich verboten ist, ist eine Änderung der Satzung erforderlich. Das Gesetz betrachtet es ausdrücklich als verboten, wenn in der Satzung festgelegt ist, dass die Nutzung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken untersagt ist.

• Unter keinen Umständen wird die touristische Vermietung in Wohnungen erlaubt, die unter behördlichem Schutz oder einer Preissteuer standen oder stehen.

Kann ich mein Haus vermieten, wenn ich selbst darin wohne?

Eine der Neuerungen des Gesetzes ist die Schaffung der Modalität der "Vermietung der Hauptwohnung", womit die Empfehlungen der EU aus dem Jahr 2016 übernommen wurden. In diesen Fällen ist die Vermarktung von touristischen Aufenthalten in der Hauptwohnung erlaubt, sofern die oben genannten Anforderungen erfüllt sind und mit den Ausnahmen, dass sie nur für maximal 60 Tage im Jahr vermietet werden darf und dass das Zusammenleben mit den Eigentümern erlaubt ist, sofern dies in der Werbung angegeben wird.

Für diese Vermietung in der Hauptwohnung können nur befristete Lizenzen erteilt werden, die alle 5 Jahre erneuert werden müssen, solange alle Anforderungen weiterhin erfüllt werden.

Die echte kollaborative Wirtschaft ist erlaubt: die Möglichkeit, die Hauptwohnung für maximal 60 Tage im Jahr zu mieten und sogar die Wohnung mit den Mietern zu teilen.

Wie sieht es mit Sanktionen aus?

An der Sanktionsregelung hat sich wenig geändert, abgesehen von der Tatsache, dass die Mindestsanktion für diejenigen, die Ferienvermietungen ohne entsprechendes DRIAT oder mit einem vorgelegten DRIAT durchführen, ohne die Anforderungen zu erfüllen, von 4.001 € auf 40.000 € erhöht wurde.

Das Mindeststrafmaß für diejenigen, die ohne Lizenz handeln, wurde erhöht und beträgt nun mindestens 20.001 €.

Andererseits wird nach der Klärung des Konzepts des touristischen Vermarktungskanals in Bezug auf Plattformen wie AirBnb, HomeAway oder Rentalia, einschließlich Facebook, die Werbung durch diese Art von Unternehmen als sehr schwerer Verstoß betrachtet, der mit einer Geldstrafe von 40.001 bis 400.000 Euro geahndet wird.