Strafe für vorzeitige Kündigung in den spanischen Mietverträgen

Mit dem Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes wurde für Wohnungsmietverträge, die nach dem 6. Juni 2013 abgeschlossen wurden, ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters nach Ablauf der ersten sechs Monate des Vertrages eingeführt, wie in Artikel 11 LAU festgelegt.

Trotz der nachfolgenden Reformen (2018 und 2019), die die frühere Regelung per Gesetzesdekret teilweise wiederhergestellt haben, wurde dieses Rücktrittsrecht beibehalten, so dass wir bestätigen können, dass kein Mieter verpflichtet ist, eine Frist von mehr als 6 Monaten einzuhalten.

Die Klauseln, die den Mieter zu einer Mindestlaufzeit von einem Jahr verpflichten, sind nichtig: der Mieter kann immer nach 6 Monaten zurücktreten.

Das bedeutet, dass der Mieter einer Immobilie unabhängig von der im Vertrag festgelegten Frist oder davon, ob der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht oder nicht, die Immobilie ohne Angabe von Gründen verlassen kann, indem er dem Vermieter lediglich mit einer Frist von 30 Tagen das Datum mitteilt, an dem er die Immobilie verlässt, vorausgesetzt, dass die Immobilie nach Ablauf der ersten 6 Monate verlassen wird.

Wir haben uns bereits in mehreren früheren Beiträgen mit dem Thema Kündigung des Mietvertrags befasst. In diesem Beitrag möchten wir uns jedoch auf die Entschädigung für die Kündigung konzentrieren, die der Vermieter nach dem Gesetz verlangen kann.

Beendigung in den ersten sechs Monaten

Wie wir bereits erwähnt haben, erlaubt Artikel 11 LAU dem Mieter, nach Ablauf der ersten sechs Monate vom Vertrag zurückzutreten, aber... was passiert, wenn der Mieter vor Ablauf der sechs Monate gehen will?

Wenn der Mieter vor Ablauf von sechs Monaten auszieht, kann der Vermieter vom Mieter als Kündigungsentschädigung die Mieten bis zum Ablauf der sechs Monate verlangen.

Da das Gesetz diese Kündigungsmöglichkeit erst nach Ablauf der ersten 6 Monate anerkennt, wird davon ausgegangen, dass es sich dabei um eine Mindestfrist handelt, die der Mieter einhalten muss, so dass der Vermieter, wenn er früher kündigen möchte, vom Mieter verlangen kann, dass er ihm die Mieten für den gesamten verbleibenden Zeitraum bis zu 6 Monaten in einer einzigen Zahlung zahlt.

Beendigung nach Ablauf der ersten sechs Monate

Nach Ablauf der ersten sechs Monate hat der Mieter in jedem Fall das Recht, das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 Tagen zu kündigen.

Der Vermieter darf im Vertrag nicht das Recht des Mieters einschränken, das Mietverhältnis nach Ablauf der ersten sechs Monate zu kündigen.

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass diese Regelung zwingend ist und auch dann gilt, wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht. Daher sind Klauseln, die die zwingenden Bestimmungen des LAU zum Nachteil des Mieters abändern, null und nichtig.

Vereinbarungen, die die obligatorische Frist verkürzen, so dass der Mieter vor Ablauf der sechs Monate einseitig zurücktreten kann, oder die die Frist ganz abschaffen, so dass ein Rücktritt jederzeit möglich ist, sind jedoch durchaus zulässig.

Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung

Darüber hinaus kann der Vermieter gemäß Artikel 11 LAU im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags eine Entschädigung vom Mieter verlangen, die jedoch ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen sein muss, damit sie durchsetzbar ist.

Auch hier wirkt das Gesetz als Obergrenze, so dass bei der Vermietung von Wohnraum keine höhere als die gesetzlich festgelegte Entschädigung festgelegt werden kann, wohl aber eine niedrigere.

Damit der Vermieter eine Kündigungsentschädigung verlangen kann, muss diese ausdrücklich im Vertrag festgelegt werden. Sie darf höchstens eine monatliche Zahlung pro verbleibendem Jahr betragen, wobei sie bei Zeiträumen von weniger als einem Jahr anteilig anfällt.

Entschädigung bei Verlängerungen

Bei einer Vertragsverlängerung gilt die Mindestfrist von sechs Monaten nicht mehr, da der Mieter diese Verpflichtung bereits erfüllt hat und daher jederzeit von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen kann.

Was die Entschädigung bei der Vertragsverlängerung betrifft, so gehen einige Autoren davon aus, dass sie während der Verlängerungen nicht anwendbar ist, da die ursprüngliche Vertragslaufzeit bereits verstrichen ist und die Verlängerung etwas anderes ist, das nicht als Vertragslaufzeit gilt.

Wir sind jedoch der Meinung, dass der Vermieter, wenn der Vertrag eine Entschädigung vorsieht, eine Entschädigung für die noch zu erfüllende Laufzeit der zweiten Leibrente verlangen kann.

Der Beginn der Verlängerung legt fest, dass die Laufzeit des Vertrags um ein ganzes Jahr verlängert wurde, so dass die Kündigungsentschädigung in diesem neuen Jahr anwendbar ist.

So wie wir es verstehen, legt Artikel 11 LAU die Entschädigung "für jedes Jahr des noch zu erfüllenden Vertrags" fest, ohne dabei zwischen der ursprünglichen Laufzeit oder der gesetzlichen Verlängerung zu unterscheiden. Da die Vertragsverlängerung um ein Jahr erfolgt, muss davon ausgegangen werden, dass der Vermieter eine Erwartung auf Erfüllung für ein ganzes Jahr geweckt hat, so dass im Falle einer vorzeitigen Kündigung durch den Mieter die Kündigungsentschädigung zur Anwendung kommt, wenn sie im ursprünglichen Vertrag vorgesehen war.

In dieser Grafik sehen Sie die unterschiedliche Höhe der Kündigungsentschädigung bei einem einjährigen erneuerbaren Vertrag (in blau) oder bei einem dreijährigen Vertrag (in orange). Die vertikale Achse gibt die Höhe der Entschädigung in "Monatsmiete" an, die der Mieter zahlen muss, um aus dem Mietvertrag auszusteigen, während die horizontale Achse den Zeitpunkt der Kündigung markiert.

Wenn Sie also eine übermäßige Fluktuation in der Immobilie vermeiden wollen, reicht es aus, wenn Sie Ihren Mietern Verträge mit längerer Laufzeit anbieten und ausdrücklich die Anwendung der in Art. 11 LAU genannten Strafe vorsehen.