Im Gegensatz zu dem, was viele Menschen glauben, ist die "Unterzeichnung einer Anzahlung" eine sehr wichtige Verpflichtung beim Verkauf einer Immobilie. Es ist keine bloße Formalität, mit dem Vorgang fortzufahren, der uns eine Frist einräumt, "um die Papiere zu ordnen", damit wir zum Notar gehen können, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Der "arras" ist der eigentliche Kaufvertrag, daher ist es wichtig, dass er alle Bedingungen, unter denen der Verkauf stattfindet, im Detail regelt.

In diesem Artikel möchten wir die 6 wichtigsten Fragen zusammentragen, die uns unsere Kunden am häufigsten stellen, wenn sie vor der Unterzeichnung eines Kautionsvertrags vor dem Kauf ihrer Wohnung stehen.

Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags, dass Sie die Antworten auf diese sechs wichtigen Fragen kennen, um unangenehme Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden.

1.  Was sind "Arras"?

Zunächst einmal muss man wissen, dass es so etwas wie "Arras" nicht gibt. Es gibt sogar Autoren, die sie mit der "wilden Frische der karibischen Zitronen" gleichsetzen. Das, was im allgemeinen Sprachgebrauch traditionell als "Arras" oder "Arras-Vertrag" bezeichnet wird, ist ein echter Kaufvertrag über eine Immobilie, dem eine Ernsthaftigkeitsvereinbarung hinzugefügt wird. Wie wir in diesem Beitrag darlegen, kann es verschiedene Konfigurationen geben, die völlig unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich ziehen.

Es handelt sich um einen Vertrag über den Verkauf von Immobilien, dem eine Vereinbarung über die Hinterlegung einer Kaution beigefügt ist, die in der Regel mit einer Geldstrafe verbunden ist.

Wenn Ihnen also gesagt wird, dass Sie eine "Kaution" unterschreiben müssen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie einen echten Kaufvertrag unterzeichnen, dessen Inhalt für den Erfolg der Transaktion entscheidend ist. Trotz der Unkorrektheit des Begriffs werden wir weiterhin von "Arras" sprechen, obwohl es eigentlich "privater Kaufvertrag mit Ernsthaftigkeitsvereinbarung" heißen müsste.

Es sollte auch erwähnt werden, dass Verträge, die kein "ernsthaftes Geld" sind, fälschlicherweise oft als "ernsthaftes Geld" bezeichnet werden. Es ist wichtig, die Bestimmungen der Dokumente genau zu analysieren, um zu wissen, was unterzeichnet wird.

2. Muss ich immer eine Kaution unterschreiben?

Weit gefehlt. Es ist möglich, einen Kauf und Verkauf zu vollziehen, indem die Transaktion durch den direkten Abschluss eines Kaufvertrags formalisiert wird. Die Formalisierung einer privaten Vereinbarung ermöglicht es jedoch, die Vereinbarung im Voraus zu vervollkommnen, weil bestimmte Formalitäten erledigt werden müssen oder weil man sie bestimmten aufschiebenden Bedingungen unterwerfen möchte (Finanzierung, Legalisierung, Eintragung usw.), wie wir in diesem Eintrag erläutert haben.

Die Unterzeichnung eines "Arras" ist nicht immer obligatorisch, aber einmal unterzeichnet, ist sie obligatorisch.

In vielen Fällen ist die Unterzeichnung eines Kaufvertrags mit Anzahlung nicht die ratsamste Art, einen Verkauf zu arrangieren, aber das hängt von den spezifischen Umständen der Transaktion ab.

3. Wozu verpflichten die Arras?

Der nächste und vielleicht wichtigste Punkt ist, dass der "Arras" ein vollgültiger Kaufvertrag ist. Infolgedessen entstehen ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung Rechte und Pflichten für jede der Parteien, von denen die wichtigste darin besteht, dass der Verkäufer verpflichtet ist, die Sache zu liefern, und der Käufer verpflichtet ist, sie zu bezahlen.

Der Kaufvertrag mit der Vereinbarung über eine Anzahlung verpflichtet den Verkäufer zum Verkauf und den Käufer zum Kauf, obwohl die Parteien durch den Verfall des Geldes zurücktreten können, wenn es sich um eine Anzahlung handelt, die reumütig ist.

Die gängigste Variante ist, dass der Kaufvertrag mit Earnest Money Agreement mit einer "Penitential Earnest Money Agreement" konfiguriert wird, die in diesem Eintrag ausführlich erläutert wird.

Trotz dieser Rücktrittsmöglichkeit ist das Haus ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung verkauft und gekauft, es sei denn, die Übergabe verzögert sich, aus welchem Grund auch immer (was in der Regel die Unterzeichnung der Urkunde vor einem Notar ist). Diese zeitliche Trennung unterscheidet in rechtlicher Hinsicht die Vollendung des Kaufvertrags (d. h. ab dem Zeitpunkt, zu dem Verpflichtungen bestehen) von seiner Vollendung (d. h. dem Zeitpunkt, zu dem alle Verpflichtungen erfüllt sind und der Vertrag erlischt).

Mit der Unterzeichnung des "arras" ist das Haus "verkauft" und "gekauft". Daher ist es unerlässlich, die Immobilie vor der Unterzeichnung physisch und rechtlich zu prüfen und sicherzustellen, dass das Hypothekendarlehen gewährt wurde.

Mit der Unterzeichnung des "arras" wird der Kaufvertrag vollzogen, und von diesem Zeitpunkt an haben die Parteien Rechte und Pflichten untereinander und in Bezug auf die Immobilie, wobei sie wichtige Risiken übernehmen. Wussten Sie zum Beispiel, dass der Käufer auch dann zur Zahlung des Preises verpflichtet ist, wenn das Haus zwischen der Unterzeichnung des "arras" und der Übergabe der Eigentumsurkunde zusammenbricht?

4. Wer sollte die Arras unterschreiben?

Da der "arras" ein echter Kaufvertrag ist, muss er von Personen unterzeichnet werden, die über die Immobilie verfügen können. Daher ist es notwendig, vor der Unterzeichnung des Vertrages zu prüfen, ob die Person, die ihn unterzeichnen wird, uns die Immobilie wirklich verkaufen kann.

Rechtlich gesehen ist die Unterzeichnung eines "Anzahlungsvertrags" mit einem Maklerbüro für den Verkäufer nicht bindend, solange er nicht ratifiziert ist. Daher ist es besser, jemandem, der den Verkauf nicht garantieren kann, kein Geld vorzustrecken.

In der Regel muss der Kaufvertrag von allen Eigentümern der Immobilie unterzeichnet werden. Wenn es Miteigentümer und Nießbraucher gibt, müssen außerdem beide unterschreiben, da wir sonst nur das Recht der Person kaufen, die es auf uns überträgt (d. h. entweder das bloße Eigentum oder den Nießbrauch). Handelt es sich bei der Immobilie um die eheliche Wohnung eines Ehepaars, müssen beide Ehegatten den Kaufvertrag unterzeichnen, auch wenn einer von ihnen nicht der Eigentümer ist.

Daher sollten Kaufverträge nicht mit Nichteigentümern (Familienmitgliedern, Immobilienmaklern usw.) abgeschlossen werden, es sei denn, sie verfügen über eine ausdrückliche Vollmacht des Verkäufers, die sie zum Verkauf unter diesen Bedingungen ermächtigt. Wenn, aus welchen Gründen auch immer, ein Dritter als mündlicher Vertreter unterschreiben muss, ist es ratsam, keinen Betrag zu zahlen, bevor der Eigentümer den Verkauf bestätigt hat.

5. Was haben die Arras zu regeln?

Wie wir gesehen haben, handelt es sich bei den "arras" um einen echten Kaufvertrag, so dass sie die Abwicklung des Geschäfts vollständig regeln müssen.

Der Vertrag kann in nur zwei Zeilen abgeschlossen werden, aber eine schlechte Regelung führt immer zu Problemen.

Um einen Kaufvertrag aufsetzen zu können, muss - auch wenn es wie eine Binsenweisheit klingt - zunächst eine rechtliche Prüfung der zu erwerbenden Immobilie vorgenommen werden.

Was den Vertrag betrifft, so muss er einen Mindestinhalt haben:

i.         Identifizierung der Parteien (mit Name, Ausweisnummer und Anschrift für Zustellungszwecke)

ii.       Identifizierung des Objekts (was wird verkauft und gekauft)

iii.     Kaufpreis und Zahlungsweise (bei Vorauszahlungen usw.)

iv.      Frist für die Übergabe (Ausfertigung des Kaufvertrags)

Der Inhalt eines "Ernsthaftigkeitsvertrags" hängt von drei Faktoren ab: den Parteien, dem Kaufobjekt und der rechtlichen Prüfung.

Dies wäre das Grundgerüst eines "Arras", aber es gibt noch viele andere Punkte, die speziell zugunsten der einen oder anderen Partei geregelt werden können, um mehr Rechtssicherheit zu schaffen. Einige davon sind in der Marktpraxis bereits relativ "Standard" (gesicherter Aufbau, Lastenfreiheit usw.), andere ergeben sich aus der stets notwendigen rechtlichen Überprüfung des Objekts. Beispiele für zusätzliche Bedingungen sind:

i.         Vereinbarungen über den rechtlichen Status der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe (Belastungen, Mieter, Zahlung von Steuern, Gemeinschaft, Versorgungsverträge usw.).

ii.       Vereinbarungen über den physischen Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe (unmöbliert, möbliert, mit Geräten, frisch gestrichen usw.).

iii.     Aufschiebende Bedingungen (Finanzierungsbedarf, Notwendigkeit von Baugenehmigungen usw.)

iv.      Verpflichtungen zwischen der Unterzeichnung des Privatvertrags und der Vollstreckung der Urkunde (Wartung, Einholung von Genehmigungen, Legalisierungen, Zahlung von Steuern usw.).

v.        Verlagerung des Risikos vom Käufer auf den Verkäufer.

vi.      Andere Garantien des Verkäufers.

6. Warum sollten keine Musterverträge verwendet werden?

Wenn Sie im Internet nach Musterverträgen suchen, finden Sie solche (hier, hier, hier): Das sind Beispiele, die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels auf der ersten Seite von Google erscheinen. Außerdem laufen Sie manchmal Gefahr, Modelle zu nehmen, die gar nicht zu Ihrem Rechtsraum gehören und die den Preis in ausländischer Währung ausweisen oder anderen Rechtsvorschriften unterliegen.

Die Muster in den beigefügten Links sind alle korrekt, aber sie sind weit davon entfernt, vollständige Verträge zu sein, da sie allgemein gehalten sind und ein Rechtsgeschäft regeln, ohne die Parteien oder den Gegenstand, auf den sie sich beziehen, zu kennen, und daher bei auftretenden Problemen nicht hilfreich sind.

Ein aus dem Internet heruntergeladener Mustervertrag wäre aus medizinischer Sicht vergleichbar mit der Durchführung einer Operation durch Anschauen eines YouTube-Videos. In beiden Fällen kommt es auf das Fachwissen und die Kenntnisse des Praktikers an.

Verträge sind ein wesentlicher Bestandteil des Rechtsgeschäfts, da sie das Element sind, das es regeln und den Parteien vorgeben muss, wie sie sich zu verhalten haben. Sie sind genauso wichtig wie die Immobilie oder das Geld, das ausgetauscht wird, mit dem erschwerenden Faktor, dass sie nur ins Spiel kommen, wenn Probleme auftreten.

Abschließend sei gesagt, dass es ratsam ist, vor der Unterzeichnung eines "Ernsthaftigkeitsvertrages", egal ob Sie der Verkäufer oder der Käufer sind, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, der die Situation der Immobilie prüft, Sie zu allen Aspekten des Verkaufs berät (Art der Abwicklung, Finanzierung, Steuern usw.) und Sie durch den gesamten Kaufprozess begleitet.