Decálogo de Consejos para Inquilinos en España: Relación con el Arrendador, Derechos y Obligaciones

La especialización en Derecho Inmobiliario, y la experiencia en numerosos arrendamientos, nos ha motivado a preparar este decálogo de consejos para inquilinos. Estos consejos se basan en consultas de nuestros clientes y en casos donde hemos tenido que resolver problemas derivados de no seguir estas recomendaciones.

1. Cuida la relación con tu arrendador

Un arrendamiento es una relación jurídica prolongada entre dos personas, físicas o jurídicas. A diferencia de una compraventa, el arrendamiento no se consuma en un solo acto, sino que se extiende en el tiempo. Es crucial conocer al arrendador, sus expectativas y mantener una relación cordial y educada durante todo el contrato. Esto facilita la resolución de problemas como averías o cambios en los planes del inquilino.

Mantén una relación cordial y educada con tu arrendador, te ayudará a solucionar los problemas.

Conocer la ley y tus derechos (y obligaciones) es fundamental, pero en caso de disputa, acudir a un juez o árbitro tiene un coste mayor que llegar a un acuerdo amistoso.

2. Conoce tus derechos

Antes de firmar cualquier contrato, es esencial conocer el régimen legal aplicable. En arrendamientos de vivienda, estos se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Evita cláusulas contrarias a la ley en el contrato. Aunque sean nulas, están firmadas y para declarar su nulidad tendrás que acudir a juicio. Revisa el contrato antes de firmarlo y asegúrate de que se ajusta a la ley.

No dejes que el contrato tenga cláusulas contrarias a la ley.

3. Conoce tus obligaciones

El inquilino debe pagar la renta sin excepción. No puede reparar o sustituir cosas a cuenta de la renta sin el consentimiento del arrendador, ni dejar de pagar la renta por falta de reparaciones (excepto en casos muy excepcionales).

No dejes de pagar la renta y cuida la casa como si fuera tu propiedad.

Además de pagar la renta, el inquilino debe conservar y cuidar la vivienda, realizando reparaciones a su costa. No se debe asumir que la vivienda funcionará como un hotel, donde el servicio técnico se encarga de todo sin coste alguno. Algunas reparaciones serán responsabilidad del inquilino. También hay obligaciones no incluidas en el contrato, como el pago de la tasa de basuras o alcantarillado. Si no deseas pagar estas tasas, especifícalo en el contrato. Revisa todas las obligaciones antes de firmar.

4. ¿Quién tiene que firmar el contrato?

El arrendamiento es una “cesión de uso a cambio de renta”, por lo que el arrendador debe tener la facultad de uso, como el propietario, usufructuario o un arrendatario con capacidad de subarrendar.

Asegúrate de que quien firma puede alquilar el inmueble.

Verifica que la persona que firma puede arrendar la propiedad, solicitando una nota simple registral en el Registro de la Propiedad (www.registradores.org). Esto permite conocer los titulares inscritos y posibles cargas que afecten al arrendamiento. Si un intermediario va a firmar, asegúrate de que tiene la capacidad para hacerlo, mostrando un poder notarial. Si hay varios inquilinos, cada uno es responsable del total de la renta y ninguno puede liberarse del arrendamiento sin un acuerdo con el arrendador, incluso después de seis meses.

5. No pagues por adelantado sin firmar un documento que entiendas

Es común entregar un importe como “reserva” o “señal” del piso. Sin embargo, si cambias de opinión, puedes perder ese importe. La naturaleza de este pago a menudo no es clara, y un simple recibo no es suficiente para conocer el concepto jurídico.

Generalmente, una «reserva» te obliga a alquilar: no podrás echarte atrás sin perder el dinero.

Insiste en firmar un documento que detalle todas las condiciones: a quién se paga, cuánto se paga, en qué concepto, y qué ocurre si se desiste o se firma el contrato. Asegúrate de conocer qué pasará con tu dinero si no cumples con los requisitos exigidos por el arrendador.

6. ¿Quién paga la inmobiliaria?

Aunque busques el piso por tu cuenta, si una inmobiliaria responde a tu llamada, pregunta quién pagará sus honorarios y en qué cantidad. Antes de la nueva Ley de Vivienda en España, era común que el inquilino pagara íntegramente los honorarios del agente inmobiliario.

Según la nueva normativa española, el arrendador es responsable de pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Algunas agencias intentan ocultar este coste bajo otros nombres (gastos de formalización de contrato, asistencia legal, etc.). Asegúrate de entender claramente los servicios que proporcionan. Aunque ofrecen modelos de contratos de arrendamiento para agilizar el proceso, la mayoría de los profesionales no son abogados y no proporcionan asesoramiento legal. Asegúrate de que todas las promesas y condiciones están por escrito en el contrato.

7. Comprueba todo antes de firmar

Verifica el estado y funcionamiento de la vivienda, revisa todo con el arrendador, busca defectos y elementos que necesiten reparación. Antes de firmar el contrato, solicita que se solucionen estos problemas, ya que será más complicado una vez firmado. Si el contrato incluye fotos o anexos, revísalos y asegúrate de que todo se ajusta a la realidad.

Revisa tanto la casa como el contrato: los arrendamientos no admiten devoluciones.

Revisa el contrato para asegurarte de que entiendes todo. Incluye en el contrato todas las condiciones acordadas sobre reparaciones, pintura, muebles, etc.

8. Negocia

Aunque parezca lo contrario, un arrendamiento no es un contrato de adhesión. Los contratos de arrendamiento son más que un acuerdo sobre objeto, renta y plazo. Es fundamental negociar los términos para que se adapten a tus necesidades. Hay muchas cuestiones que se pueden regular de diferentes formas dentro de la legalidad.

Aunque parezca lo contrario, un arrendamiento no es un contrato de adhesión.

9. Todo por escrito

Negocia el contrato y asegura que todos los acuerdos se reflejen por escrito. La comunicación verbal es fluida, pero es común olvidar lo acordado verbalmente.

Si todo está por escrito, las partes tienen una idea más clara de sus derechos y obligaciones.

Cada parte debe llevarse a casa una copia clara de lo acordado. Este consejo aplica durante toda la vigencia del contrato.

10. Consulta a un especialista

Si tienes dudas, consulta a un abogado especializado en arrendamientos antes de firmar cualquier documento. Asesorarte antes de alquilar previene problemas y ahorra disgustos.

Para contratos especiales - como locales comerciales o arrendamientos con opción de compra - es crucial acudir a un abogado. La libertad de pactos es mayor y un abogado con experiencia puede asesorarte en la negociación y preparar un arrendamiento personalizado. Evita usar modelos descargados de internet o contratos preparados por no juristas. Consultar a un abogado es el equivalente jurídico a un diagnóstico médico profesional en lugar de confiar en un autodiagnóstico por internet.

Más vale prevenir que curar; es más barato asesorarse previamente que tener que acudir a un procedimiento judicial.

Este decálogo te ayudará a gestionar mejor tus derechos y obligaciones como inquilino en España, promoviendo una relación más fluida y segura con el arrendador.