¿Qué pasa con las deudas de suministros cuando se compra un inmueble?

A la hora de comprar un inmueble, se adquiere mucho más que la propiedad del propio inmueble: junto con el inmueble, se transmite un haz de derechos y obligaciones que van junto con el inmueble. Así, el nuevo propietario puede adquirir junto con el inmueble obligaciones contractuales (alquileres), de la comunidad de propietarios, urbanísticas, etc., por lo que resulta imprescindible antes de adquirir un inmueble acudir a un abogado para que lleve a cabo una revisión legal del inmueble.

En la compra de un inmueble se adquiere mucho más que la mera propiedad: junto con el inmueble van toda una serie de derechos y obligaciones que es necesario conocer antes de comprar el inmueble.

Dentro de las obligaciones que de alguna manera van relacionadas con un inmueble, podemos distinguir dos tipos principales:

Obligaciones reales o propter rem: 

Son aquellas obligaciones vinculadas a un derecho real que el deudor asume como consecuencia de la titularidad de dicho derecho real sobre la cosa. Por ejemplo: por el mero hecho de ser propietario de un inmueble, hay que pagar las cuotas de comunidad.

En algunas ocasiones, y para evitar que el anterior propietario se desentienda de sus deudas alegando que ya no tiene nada que ver con el inmueble, la ley puede crear una “afección real“, es decir, una vinculación del inmueble al pago de las deudas con independencia de que el deudor original ya no sea propietario. De esta manera, es posible que un propietario pierda su casa por deudas del propietario anterior.

Obligaciones personales: 

Son todas aquellas que el propietario adquiere no por su condición de propietario, sino porque ha decidido contratarlas. Estas obligaciones no van, por tanto, vinculadas a la cosa, sino que son independientes.

En ocasiones, estas obligaciones pueden estar relacionadas con un inmueble (contrato de suministros, de jardinería, etc.), pero el nuevo propietario no queda, en principio obligado por las deudas anteriores.

Pero… ¿por qué empezamos con teorías sobre las obligaciones si íbamos a hablar de los contratos de suministros? Porque es necesario conocer las diferencias esenciales entre ambos tipos de obligaciones para entender ante qué supuesto nos encontramos y qué podemos hacer en cada caso.

Las deudas derivadas de contratos de suministros

Como hemos señalado, los contratos de suministro son obligaciones personales, aunque estén relacionadas con un inmueble. Además, no hay ninguna ley que prevea una afección del inmueble al pago de dichas deudas. Esto significa que el nuevo propietario no está obligado a pagar las deudas de suministro del anterior propietario. No obstante, en ocasiones vemos que las compañías suministradoras pueden obligarnos a liquidar la deuda del anterior propietario a fin de poder poner los suministros a nuestro nombre.

¿Qué está pasando? 

Los usuarios solemos solicitar un cambio de titularidad del contrato, lo que supone, en términos jurídicos una subrogación en la posición del contrato, incluyendo en las deudas generadas. Por ello, hay que distinguir entre las dos posibilidades que existen.

Cambio de titularidad

Si al llamar a la compañía suministradora estamos solicitando un mero “cambio de titularidad”, en realidad lo que estaremos haciendo es pedir que, donde aparecía el nombre del anterior titular, ahora aparezca el nuestro. En este caso, estaremos aceptado la subrogación personal en la posición jurídica del vendedor en el contrato de suministro, sustituyéndole a todos los efectos.

En estos casos, la compañía suministradora nos podrá decir que hay una deuda pendiente y que tenemos que asumirla para poder cambiar la titularidad del contrato.

Si se hace un cambio de titularidad, el nuevo titular asume íntegramente la posición jurídica del anterior propietario en el contrato de suministro, incluyendo la deuda.

Cancelación del contrato y nuevo alta.

Si en lugar de pedir un cambio de titularidad del contrato, lo que hacemos es instar la cancelación del contrato y la tramitación de una nueva alta, en lugar de aceptar la posición del vendedor en el contrato, lo que haremos es “matar” el contrato anterior y crear una relación jurídica completamente nueva.

Teóricamente, lo correcto sería tramitar la baja del contrato anterior y suscribir uno nuevo, pero ello puede implicar costes y tiempo adicional.

No obstante, una operación de estas características puede tener distintos problemas:

› Para tramitar un nuevo alta, la compañía suministradora tiene que exigir determinada documentación por imperativo legal (cédula de habitabilidad en vigor, certificado de instalación eléctrica, título de propiedad o contrato de alquiler) y, una vez recibida la documentación tiene que hacer las comprobaciones oportunas, por lo que la obtención del suministro puede demorarse (alrededor de un mes).

Además, la tramitación de los distintos documentos, si no se han pedido en su momento, suponen tiempo y dinero adicional.

› Por otro lado, en cuanto a la tramitación de la baja, suele ser habitual que las compañías suministradoras no permitan solicitar la baja de un contrato que tiene deudas pendientes. En nuestra opinión, esta es una actuación errónea por parte de las compañías, frente a la que debemos oponernos, insistiendo que se trata de una deuda del anterior propietario y que sólo a él corresponde su pago.

El problema es que cualquier reclamación adicional a la compañía suministradora no supondrá sino un retraso en la tramitación del cambio de titularidad o del nuevo alta que quiera llevarse a cabo, perjudicando exclusivamente al adquirente del inmueble.

Más vale prevenir que curar

Pero no todo está perdido para el comprador que tiene que hacer frente a una deuda: normalmente, después de haber pagado los importes adeudados, podrá “repetir el pago” contra el vendedor. Esto supone reclamar al vendedor el pago de la deuda que hemos asumido en su nombre. El principal problema es que, ante una negativa, no quedará más remedio que iniciar una reclamación judicial, por lo que nuevamente deberá invertirse más tiempo y dinero.

Como hemos visto la única forma legalmente válida de poder evitar la asunción de la deuda del anterior propietario, y aún con reservas por la actuación de las compañías suministradoras, sería la solicitud de baja y la tramitación de una nueva alta de suministro, pero este hecho supone también la posibilidad de pasar un período sin suministros mientras se tramitan la baja y la nueva alta, además de la necesidad de presentar determinada documentación, no siempre disponible (cédula de habitabilidad, boletín de instalación eléctrica)

Como consecuencia de ello, nuestro consejo no puede ser sino ser extremadamente cautos con este asunto en la negociación del contrato de compraventa, realizando una exhaustiva revisión de la situación del inmueble (incluyendo los contratos de suministros) y articulando en el contrato de compraventa los mecanismos necesarios para garantizarse que la totalidad de los recibos se encuentran debidamente abonados antes de adquirir la propiedad.

Únicamente de esta manera, el comprador podrá estar seguro de adquirir exactamente lo que desea: un inmueble “sin sorpresas”.