Immobilienkauf: Auswirkungen und Konsequenzen der 'Cuerpo Cierto'-Modalität

In diesem Artikel werden wir die Auswirkungen und Konsequenzen des Erwerbs einer Immobilie durch einen Kaufvertrag als "cuerpo cierto" analysieren. Wenn ein Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen wird, ist die Übergabe derselben eine der grundlegenden Verpflichtungen des Verkäufers. Durch diese Übergabe erwirbt der Käufer das Eigentum oder die Herrschaft über die Immobilie.

Flächenabweichungen beim Immobilienverkauf

In einigen Fällen stellt der Käufer nach dem Verkauf fest, dass die erworbene Immobilie eine andere Fläche hat als im Vertrag festgelegt. Diese Flächenabweichung beim Immobilienverkauf wurde sowohl von den Gerichten als auch von der Rechtsprechung analysiert.

Die Frage der Flächenabweichung beim Immobilienverkauf ist in den Artikeln 1.469 bis 1.472 des spanischen Zivilgesetzbuches geregelt. Diese Artikel unterscheiden zwischen zwei Arten von Kaufverträgen: (a) Kaufverträge mit Angabe der Fläche oder Preis pro Maßeinheit und (b) Kaufverträge zu einem Festpreis oder als "cuerpo cierto". In der ersten Art beeinflusst die Flächenabweichung die Zahlungsverpflichtung des Käufers, während sie in der zweiten Art in Bezug auf den Preis keine Relevanz hat.

Was bedeutet der Kaufvertrag als "cuerpo cierto"?

Ein "cuerpo cierto" Kaufvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Preis nicht aufgrund der Fläche der Immobilie oder pro Maßeinheit berechnet wird, sondern eine vorher festgelegte Gesamtsumme vereinbart wird. In diesem Fall wird das Objekt des Immobilienkaufs durch seine Beschreibung im Vertrag oder öffentlichen Urkunde festgelegt, unabhängig von seiner tatsächlichen Fläche. Bei dieser Art von Kaufvertrag spielt die Fläche der Immobilie keine Rolle bei der Willensbildung der Vertragsparteien, daher ist ihre Erwähnung im Vertrag irrelevant.

Der Ausdruck "cuerpo cierto" bezieht sich ausschließlich auf die Fläche der Immobilie und zeigt an, dass die Lieferung der beschriebenen Sache akzeptiert wird, auch wenn die Fläche unterschiedlich ist.

Regelung von "cuerpo cierto" Kaufverträgen

"cuerpo cierto" Kaufverträge sind im Artikel 1.471 des spanischen Zivilgesetzbuches geregelt. Dieser Artikel besagt folgendes:

Bei einem Verkauf einer Immobilie zu einem Festpreis und nicht basierend auf einer Maßeinheit oder Anzahl erfolgt keine Erhöhung oder Verringerung des Preises, auch wenn die im Vertrag angegebene Fläche oder Anzahl größer oder kleiner ist.

Dasselbe gilt, wenn zwei oder mehr Immobilien zu einem einzigen Preis verkauft werden, aber wenn zusätzlich zu den Grenzen, die in jeder Immobilienübertragung wesentlich sind, die Fläche oder Anzahl im Vertrag angegeben ist, ist der Verkäufer verpflichtet, alles zu liefern, was innerhalb derselben Grenzen liegt, auchwenn es die im Vertrag angegebene Fläche oder Anzahl übersteigt. Wenn er dies nicht kann, unterliegt der Preis einer entsprechenden Verringerung entsprechend dem fehlenden Teil der Fläche oder Anzahl, es sei denn, der Vertrag wird wegen der Nichtzustimmung des Käufers zur Nichtlieferung dessen, was vereinbart wurde, aufgehoben.

Das Gegenteil eines "cuerpo cierto" Kaufvertrags wäre ein Kaufvertrag pro Maßeinheit, bei dem angegeben wird, dass der Preis durch Multiplikation der tatsächlichen Fläche mit einem Quadratmeterpreis ermittelt wird.

Folgen des "cuerpo cierto" Kaufvertrags

Wie bereits erwähnt, ist die Fläche des Objekts im "cuerpo cierto" Kaufvertrag nicht relevant (Artikel 1.471 des spanischen Zivilgesetzbuches). Wenn die gekaufte Immobilie jedoch eine größere oder kleinere Fläche als im Vertrag angegeben hat, gibt es keine Preiserhöhung oder -verminderung, da die Fläche zum Zeitpunkt der Preisvereinbarung nicht berücksichtigt wurde.

Der Ausdruck "cuerpo cierto" bedeutet jedoch keine generelle Aufgabe der Rechte des Käufers. Dieser kann immer noch Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen, sowohl bei versteckten Mängeln (mit den entsprechenden Einschränkungen), als auch in Fällen, in denen die Immobilie nicht mit dem gelieferten übereinstimmt ("aliud pro alio", Verstöße gegen städtebauliche Vorschriften) oder allgemein mit dem in Artikel 1.124 des spanischen Zivilgesetzbuches vorgesehenen Auflösungsrecht und den in Artikel 1.101 des spanischen Zivilgesetzbuches vorgesehenen Entschädigungen.

Verwendung des Begriffs "cuerpo cierto" beim Kauf von Immobilien vom Plan

Der Begriff "cuerpo cierto" wird weitgehend beim Kauf von vorhandenen Wohnungen und Gebäuden verwendet und ist gängige Praxis auf dem Immobilienmarkt.

Es ist selten, ein Gebäude (Wohnungen, Geschäftsräume) zu finden, das nicht nach der "cuerpo cierto" Methode erworben wird.

Bei Käufen von zukünftigen Objekten (Kauf vom Plan), bei denen die Fläche noch nicht festgelegt ist, da es sich um ein zu errichtendes Objekt handelt oder in Fällen, in denen die Fläche entscheidend sein kann (Einkaufszentren, wo die vermietbare Fläche entscheidend ist, landwirtschaftliche Flächen usw.), kann der Preis pro Maßeinheit festgelegt werden.

Zusammenfassend bedeutet ein "cuerpo cierto" Kaufvertrag, dass der Preis nicht aufgrund der Fläche der Immobilie berechnet wird, sondern eine vorher festgelegte Gesamtsumme vereinbart wird. Die Fläche der Immobilie ist in Bezug auf den Preis nicht relevant, und wenn es nach dem Verkauf eine Flächenabweichung gibt, gibt es keine Preiserhöhung oder -verminderung. Der Käufer kann jedoch immer noch Ans

prüche bei versteckten Mängeln, Vertragsverletzungen oder Unregelmäßigkeiten bei der Immobilie geltend machen. Die "cuerpo cierto" Methode gilt für bereits gebaute Immobilien, während beim Kauf von Immobilien vom Plan oder in anderen Situationen, in denen die Fläche wichtig ist, in der Regel der Preis pro Maßeinheit festgelegt wird.