La cédula de habitabilidad en Mallorca

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo esencial que certifica que una propiedad - ya sea vivienda, local o edificio residencial - cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad según la normativa vigente. Este documento es imprescindible para realizar muchas gestiones administrativas y legales.

Desde el Decreto 145/1997 ("Decreto de Habitabilidad"), la cédula es obligatoria para contratar servicios como agua, alcantarillado, electricidad, gas o teléfono. Además, según la Ley 5/2018 de vivienda de las Islas Baleares, también es necesaria para la compraventa o arrendamiento de inmuebles en Mallorca.

Requisitos y Obtención de la Cédula de Habitabilidad

La cédula de habitabilidad confirma que una propiedad cumple con los estándares de habitabilidad definidos en la normativa. La regulación para obtenerla es responsabilidad de las administraciones autonómicas, que especifican los criterios que deben cumplir las propiedades en su territorio. En Mallorca, esta regulación se detalla en el Decreto 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007.

La cédula de habitabilidad asegura que la propiedad es apta para ser habitada desde el punto de vista de salubridad, seguridad y equipamiento básico, pero no certifica la legalidad urbanística.

Tipos de Cédula de Habitabilidad y su Proceso de Obtención

En función de las características de la propiedad y las circunstancias de su uso o rehabilitación, existen diferentes tipos de cédulas de habitabilidad:

• Cédula de primera ocupación: Para nuevas construcciones o inmuebles con reformas significativas. Era necesaria para demostrar la habitabilidad desde su primera utilización, pero desde la entrada en vigor del Decreto 3/2024, ya no es necesaria, sino que se sustituye por el final de obras municipal.

• Cédula por renovación: Para inmuebles con una cédula anterior cuya validez ha expirado. Su renovación asegura que el inmueble sigue cumpliendo con los estándares de habitabilidad.

• Cédula por carencia: Para inmuebles construidos antes del 1 de marzo de 1987 que nunca han tenido este documento. Permite regularizar inmuebles antiguos.

• Duplicado de cédula: Para reemplazar una cédula perdida o deteriorada, siempre que no haya caducado su validez.

Para solicitar cualquier tipo de cédula en Mallorca, es necesaria la intervención de un arquitecto que compruebe el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Legalidad Urbanística y Habitabilidad

Es un error común asumir que la cédula de habitabilidad implica automáticamente la legalidad urbanística. La cédula verifica solo la aptitud para la habitabilidad y no el cumplimiento de normativas urbanísticas como permisos de construcción o uso del suelo.

La existencia de una cédula no garantiza que la construcción haya seguido el debido proceso legal. Por lo tanto, es esencial revisar tanto la cédula de habitabilidad como la legalidad urbanística antes de comprar una propiedad.

Implicaciones en la Compraventa y Alquiler

Desde la Ley de Vivienda de Baleares de 2018, la cédula de habitabilidad es fundamental en las transacciones inmobiliarias. Notarios y registradores deben verificar su existencia en las operaciones de compraventa. La falta de una cédula puede complicar la comercialización y la financiación, afectando la capacidad del nuevo propietario para contratar servicios esenciales.

La falta de una cédula de habitabilidad puede ahuyentar a compradores y complicar la financiación de la operación, ya que muchas entidades financieras no otorgan créditos a viviendas que no disponen de cédula.

En el contexto del alquiler, es igualmente obligatorio disponer de la cédula, aunque no hay una figura como el notario que garantice su cumplimiento. No obstante, es crucial tener en cuenta que la ausencia de la cédula no afecta la validez del contrato de arrendamiento desde el punto de vista civil.

Antecedentes Normativos y Marco Jurídico Actual

La regulación de la cédula de habitabilidad en Mallorca comenzó con el Decreto 11/1986, que estableció las bases para la expedición de este documento. Este decreto fue un paso importante hacia la creación de un marco normativo específico para asegurar que las viviendas cumplían con ciertos estándares de habitabilidad.

Desde 2018, es obligatorio incluir la cédula de habitabilidad en todas las operaciones de compraventa, garantizando así que la propiedad cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.

La normativa actual en Mallorca incluye el Decreto de Habitabilidad y sus modificaciones por el Decreto 20/2007. Estas disposiciones no solo abordan los requisitos técnicos para las viviendas, sino también el proceso administrativo para la obtención y renovación de las cédulas. La Ley de Vivienda de Baleares también exige la incorporación de una cédula vigente en todas las transmisiones y arrendamientos de inmuebles, así como para la contratación de suministros.

Conclusiones

La cédula de habitabilidad, aunque tiene una larga tradición en la normativa, ha cobrado mayor relevancia desde la Ley de Vivienda de Baleares de 2018, que exige su inclusión en las operaciones de arrendamiento y compraventa en Mallorca.

La cédula de habitabilidad certifica que una propiedad cumple con los criterios de habitabilidad, pero no garantiza su legalidad urbanística. Es imprescindible realizar una revisión urbanística completa antes de adquirir una propiedad para evitar problemas legales futuros.

Si tienes más preguntas o necesitas asistencia para iniciar el proceso de obtención de la cédula de habitabilidad en Mallorca, no dudes en contactarnos. Estamos aquí para ayudarte a asegurar que tu propiedad cumpla con todas las normativas vigentes y te proporcione la seguridad jurídica necesaria.