La indemnización por desistimiento anticipado

La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, introdujo, para los arrendamientos de vivienda suscritos a partir del 6 de junio de 2013, una facultad de desistimiento anticipado del arrendatario una vez transcurridos los seis primeros meses de vigencia del contrato, recogida en el artículo 11 LAU.

A pesar de las reformas posteriores (2018 y 2019) que recuperaban vía Decreto-ley parcialmente el régimen anterior, esta facultad de desistimiento se ha mantenido, por lo que podemos afirmar que ningún arrendatario está obligado a cumplir un plazo superior a 6 meses.

Son nulas las cláusulas que obligan al arrendatario a una duración mínima de un año: siempre podrá desistir a partir de los 6 meses.

Esto quiere decir que, con independencia del plazo fijado en el contrato, o de si el contrato lo refleja expresamente o no, el arrendatario de vivienda puede dejar la vivienda sin necesidad de causa alguna, únicamente avisando al arrendador con 30 días de antelación respecto de la fecha en la que abandone la vivienda, siempre que la vivienda se deje una vez pasados los 6 primeros meses.

Ya hemos tratado en varias entradas anteriores el tema de la terminación del arrendamiento pero en esta entrada queremos centrarnos en la indemnización por desistimiento que puede exigir el arrendador de conformidad con la Ley.

Terminación en los seis primeros meses

Como ya hemos señalado, el artículo 11 LAU permite que el arrendatario desista del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses, pero… ¿qué pasa si quiere marcharse antes de los seis meses?

Si el arrendatario se marcha antes de seis meses, el arrendador puede exigirle que pague, como indemnización por terminación, las rentas hasta cumplir los seis meses.

Dado que la Ley únicamente reconoce esta posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los 6 primeros meses, se entiende que este es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, por lo que si quisiera desistir antes, el arrendador puede exigir que el arrendatario le pague las rentas de todo el período que falte por cumplir hasta los 6 meses, en un único pago.

Terminación una vez pasados los seis primeros meses

Una vez transcurridos los seis primeros meses, el arrendatario de vivienda tendrá en todo caso derecho a dar por terminado el arrendamiento en cualquier momento, siendo necesario que lo comunique con una antelación mínima de 30 días.

El arrendador no puede limitar en el contrato el derecho del arrendatario a terminar el arrendamiento de vivienda una vez transcurridos los seis primeros meses.

Es importante señalar que esta normativa es imperativa y aplicará de forma obligatoria aunque el contrato establezca lo contrario, por lo que, son nulas las cláusulas que modifican las previsiones obligatorias de la LAU en perjuicio del arrendatario.

No obstante, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo obligatorio, permitiendo el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso de los seis meses, o que lo eliminen por completo, permitiendo el desistimiento en cualquier momento.

La indemnización por desistimiento anticipado

Con carácter adicional a lo anterior, el mismo artículo 11 LAU permite que el arrendador pueda exigir al arrendatario una indemnización en caso de terminación anticipada del contrato, pero para que la misma pueda ser exigible tiene que estar prevista expresamente en el contrato de arrendamiento.

De nuevo la Ley actúa como límite superior, por lo que en los arrendamientos de vivienda no se podrán establecer indemnizaciones superiores a las fijadas legalmente, aunque sí pueden fijarse indemnizaciones menores.

Para que el arrendador pueda exigir una indemnización por desistimiento, tiene que estar expresamente recogido en el contrato, y su cuantía máxima es de una mensualidad por año que reste, devengándose proporcionalmente para períodos inferiores al año.

La indemnización en las prórrogas

Cuando el contrato se prorroga ya no aplica el plazo mínimo de seis meses, puesto que el arrendatario ya ha cubierto dicha obligación, por lo que podrá hacer uso de la facultad de desistimiento en cualquier momento.

Por lo que respecta a la indemnización en la prórroga del contrato, algunos autores entienden que no es aplicable durante las prórrogas, puesto que ya ha transcurrido el plazo inicial del contrato y la prórroga es algo distinto que no tiene la consideración de plazo del contrato.

No obstante, nuestra opinión es que, si el contrato previó la indemnización, el arrendador podrá exigir una indemnización por el plazo de la segunda anualidad que reste por cumplir.

El inicio de la prórroga determina que la duración del contrato se ha ampliado por un año completo, por lo que la indemnización por desistimiento será aplicable en esta nueva anualidad.

A nuestro entender, el artículo 11 LAU establece la indemnización “por cada año del contrato que reste por cumplir”, sin hacer distinciones entre duración inicial o prórroga legal. Toda vez que la prórroga del contrato es de una anualidad, tiene que entenderse que se ha generado en el arrendador una expectativa de cumplimiento por un año completo, por lo que, en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario, corresponderá aplicar la indemnización por desistimiento si fue prevista en el contrato inicial.

En este gráfico puedes comprobar la distinta cuantía de la indemnización por desistimiento en un contrato de un año prorrogable (en azul) o en un contrato de tres años de duración (en naranja). El eje vertical es el importe de la indemnización en “rentas mensuales” que el arrendatario deberá abonar para poder desistir del contrato de arrendamiento, mientras que el eje horizontal marca el momento de terminación.

Por tanto, si quieres evitar una excesiva rotación en el inmueble, basta con ofrecer a tus arrendatarios contratos de duraciones más elevadas, y prever expresamente la aplicación de la penalización señalada en el art. 11 LAU.