Neuer Mechanismus zur Legalisierung illegaler Bauten auf landwirtschaftlichen Flächen auf Mallorca

Am 28. Mai 2024 wurde im BOE das Dekretgesetz 3/2024 veröffentlicht, das dringende Maßnahmen zur Vereinfachung und Rationalisierung der öffentlichen Verwaltungen der Balearen einführt. Dieses umfassende Dekret, das etwa 50 Gesetze und Dekretgesetze ändert, enthält ein Sonderverfahren zur Legalisierung von Bauten auf landwirtschaftlichen Flächen gemäß der siebten Übergangsbestimmung.

Was ist das außerordentliche Legalisierungsverfahren?

Das außerordentliche Legalisierungsverfahren ermöglicht die Legalisierung jeder Baukonstruktion, die verjährt ist, auch wenn sie nicht den aktuellen städtebaulichen Vorschriften entspricht.

„Das Verfahren ist ähnlich dem, das 2014 mit dem Inkrafttreten des Bodenordnungs- und Nutzungsrechts der Balearen eingeführt wurde, allerdings mit zwei wesentlichen Neuerungen: der Verpflichtung zu Umweltmaßnahmen und dem Verbot, die Immobilie für touristische Vermietung zu nutzen.“

Hauptmerkmale des Verfahrens

• Außerordentliche Regularisierung: Ermöglicht die Legalisierung von Bauten, die nicht mehr den städtebaulichen Vorschriften entsprechen.

• Begrenzte Dauer: Gültig nur für drei Jahre.

• Steigende Kosten: Die Kosten für die Legalisierung steigen jedes Jahr.

Neue Merkmale:

1. Umweltmaßnahmen: Notwendig sind Verbesserungen der Energie- und Wassereffizienz, Reduzierung der Lichtverschmutzung und Implementierung von geeigneten Wasseraufbereitungssystemen.

2. Verbot der touristischen Vermietung: Legalisierte Immobilien dürfen nicht für touristische Vermietungen genutzt werden, und diese Einschränkung muss im Grundbuch eingetragen werden.

Warum eine Immobilie vollständig legalisieren?

Die Legalisierung einer Immobilie garantiert, dass alle Arten von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten in der Zukunft legal durchgeführt werden können.

„Das Verbot, Arbeiten an Teilen, die nicht den städtebaulichen Vorschriften entsprechen, durchzuführen, bleibt auch nach Ablauf der 8-jährigen Verjährungsfrist bestehen, gemäß Artikel 129 des Städtebaugesetzes der Balearen.“

Dies bedeutet, dass keine rechtlich zulässigen Reparaturen an dem illegalen Teil vorgenommen werden können, was die Verletzung erneut aktivieren und zu Sanktionen und Abrissbefehlen führen kann.

Welche Immobilien können sich bewerben?

Für dieses Verfahren in Frage kommende Immobilien sind solche, die nicht mehr Gegenstand von Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität sind, wie zum Beispiel:

• Bauten, die nicht den städtebaulichen Vorschriften entsprechen, auf landwirtschaftlichen Flächen seit mehr als 8 Jahren.

• Bauten auf geschützten landwirtschaftlichen Flächen vor 2014.

• Gebiete nach dem Gesetz über Naturräume und Stadtplanungsregelungen vor dem 10. März 1991.

Wie ist das Verfahren?

Um den Prozess zu starten, folgen Sie diesen Schritten:

1. Antrag auf außerordentliche Legalisierungslizenz: Reichen Sie den Antrag zusammen mit einem vom Architekten erstellten Projekt ein.

2. Durchführung von Umweltmaßnahmen: Es müssen Arbeiten durchgeführt werden, die die Energie- und Wassereffizienz verbessern und die Lichtverschmutzung reduzieren.

3. Entscheidungsfrist: Die Gemeindeverwaltung hat 6 Monate Zeit, um zu entscheiden. Es gilt das negative Verwaltungsschweigen, auch wenn die tatsächliche Bearbeitungszeit länger dauern kann.

„Eine kommunale Schlussabnahme ist erforderlich, um zu bestätigen, dass die erforderlichen Anpassungsarbeiten abgeschlossen wurden. Ohne diese bleibt die Immobilie illegal.“

Wie viel wird die Legalisierung meiner Immobilie kosten?

Die Kosten für die Legalisierung variieren je nach mehreren Faktoren:

• Architektenhonorare.

• Lizenzgebühr.

• Steuer auf Bauten, Installationen und Werke (ICIO).

• Kosten für Umweltverbesserungsarbeiten.

• Eintragungskosten im Grundbuch.

• Wirtschaftliche Leistung: Berechnet auf Basis der Materialausführungskosten und steigt jedes Jahr.

Kosten der wirtschaftlichen Leistung:

• 10% im ersten Jahr.

• 12,5% im zweiten Jahr.

• 15% im dritten Jahr.

Die Legalisierung ist nicht billig, aber sie wird empfohlen für die rechtliche Sicherheit und Wertsteigerung der Immobilie.

„Ermäßigungen auf die wirtschaftliche Leistung gelten für Steuerinländer in Spanien, je nach ihrer gesamten Bemessungsgrundlage.“

• 50% Ermäßigung: Durchschnittliche Bemessungsgrundlagen < €33.000 (einzeln) oder < €52.800 (gemeinsam).

• 25% Ermäßigung: Durchschnittliche Bemessungsgrundlagen < €52.800 (einzeln) oder < €84.480 (gemeinsam).

Kann ich die legalisierte Immobilie für Ferienvermietungen nutzen?

Nein, der außerordentliche Legalisierungsbeschluss muss ein Verbot der Nutzung der Immobilie für touristische Vermietungen enthalten. Diese Bedingung muss innerhalb von drei Monaten im Grundbuch eingetragen werden, zusammen mit der Neubauerklärung, falls zutreffend.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung bei der Einleitung des Verfahrens benötigen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir sind hier, um Ihnen zu helfen, Ihre Immobilie gemäß den neuen Vorschriften zu regularisieren.

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