Städtebauliche Probleme beim Kauf rustikaler Immobilien auf Mallorca

Obwohl es in Spanien seit 1956 ein Bodengesetz gibt, das die Bautätigkeit regelt und die Beantragung von behördlichen Genehmigungen für die Durchführung von Renovierungs- und Bauarbeiten an Gebäuden vorschreibt, hat die traditionelle Passivität der Verwaltung bei der Verfolgung von Verstößen die Existenz zahlreicher illegaler Gebäude in ganz Spanien gefestigt.

Mallorca ist in dieser Hinsicht nicht anders. Die Tatsache, dass die Stadträte für die Kontrolle der Stadtplanungsdisziplin zuständig waren, hat die Passivität begünstigt und in den Fällen, in denen Maßnahmen ergriffen wurden (entweder weil sie eklatant waren oder weil es eine Beschwerde gegeben hatte), wurde die Angelegenheit schließlich bei einem Essen mit dem Bürgermeister und der Zahlung einer Geldstrafe gelöst.

Der heutige Tag

Leider ist dies für Straftäter nicht mehr der Fall: Auf Mallorca wurde eine übergemeindliche Einrichtung geschaffen, die Agencia de Defensa del Territorio (Agentur zur Verteidigung des Territoriums), die für die gesamte Insel zuständig ist. Sie überwacht die Einhaltung der Vorschriften für ländliche Grundstücke auf der gesamten Insel und führt von Amts wegen ständige Inspektionen durch, wobei sie jedes Jahr den Abriss zahlreicher Immobilien anordnet.

Dies und das Inkrafttreten des Städtebaugesetzes der Balearen (LUIB) am 1. Januar 2018, mit dem die Befugnis zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung auf allen ländlichen Grundstücken (die zuvor ausschließlich streng geschützten Grundstücken vorbehalten waren) nicht mehr vorgeschrieben ist, hat die städtebauliche Überprüfung von Grundstücken, insbesondere auf ländlichen Grundstücken, immer wichtiger gemacht.

Was bedeutet die "Nicht-Verordnung der Befugnis zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung"?

Das bedeutet, dass ab dem 1. Januar 2018 10, 15 oder 20 Jahre vergehen können, bevor die Verwaltung beschließt, gegen die Immobilie vorzugehen, indem sie entweder die Legalisierung oder den Abriss anordnet, wenn illegale Arbeiten auf dem Land durchgeführt wurden.

Die Verwaltung kann jederzeit die entsprechende Akte öffnen und den Abriss des Swimmingpools beantragen, der repariert wurde, weil er undicht war, der Veranda, die geschlossen wurde, um einen neuen Raum zu schaffen, oder des Hauses, dessen Dach repariert wurde, weil ein Sturm Schäden verursacht hat, mit dem daraus resultierenden Risiko für jeden zukünftigen Eigentümer der Immobilie.

Aus diesem Grund ist es notwendig, die städtebauliche Situation einer Immobilie vor dem Kauf sorgfältig zu analysieren, um mögliche Probleme zu vermeiden.

Allegale Behausungen? Was bedeutet der Status "außerplanmäßig"?

In vielen Fällen wird Ihnen mitgeteilt, dass eine Immobilie "legal" ist, weil sie im Grundbuch und Kataster eingetragen ist. Dies bedeutet jedoch nichts in Bezug auf die städtebauliche Legalität, wie wir bereits in früheren Beiträgen erklärt haben. In anderen Fällen teilt man Ihnen mit, dass die Immobilie "alegal" ist, d.h. dass zwar ein Verstoß begangen wurde, dieser aber verjährt ist.

Im städtischen Recht gibt es die Situation der Legalität jedoch nicht. Gebäude, die ganz oder teilweise ohne die entsprechende behördliche Genehmigung gebaut wurden, sind nicht in Ordnung. Das LUIB legt in seinem Artikel 129.2 für diese Konstruktionen fest, dass:

In Gebäuden oder Bauwerken, die ohne Genehmigung ausgeführt wurden, dürfen zwar keine Abrissmaßnahmen mehr durchgeführt werden, aber auch keine Arbeiten jeglicher Art. Daher ist es nicht möglich, Umbauten oder Erweiterungen im Innenbereich vorzunehmen, aber auch keine Reparaturen (undichte Stellen reparieren, Fenster auswechseln, ein undichtes Schwimmbecken reparieren usw.).

In Gebäuden, die rechtmäßig errichtet wurden, an denen aber Erweiterungsarbeiten durchgeführt wurden:

Im rechtlichen Teil können Sie alle Arten von Arbeiten durchführen, außer Erweiterungen.

In dem illegalen Teil darf keinerlei Arbeit verrichtet werden.

Ist es möglich, ein illegales Haus zu kaufen?

Beachten Sie auch, dass es rechtlich zulässig ist, ein illegales Haus zu kaufen, entweder ganz oder teilweise. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, die Lage der Immobilie zu analysieren.

Im Rahmen des Kaufprozesses ist es üblich, städtebauliche Dokumente anzufordern. Es ist jedoch wichtig zu wissen, welche Informationen die einzelnen Dokumente enthalten, da Dokumente wie die "Cédula de habitabilidad" oder das "Certificado municipal de inexistencia de expedientes" keine Garantie für die Legalität der Immobilie darstellen.

"Cédula de habitabilidad"

Die "cédula de habitabilidad" ist ein Dokument, das besagt, dass die Immobilie die Anforderungen an eine bewohnbare Wohnung erfüllt. Für Immobilien, die nach 1986 gebaut wurden, ist es erforderlich, dass die Immobilie mit den entsprechenden Lizenzen gebaut wurde, nicht aber für Immobilien, die vor diesem Datum gebaut wurden. Für diese muss nachgewiesen werden, dass sie vor 1987 fertiggestellt wurden. Daher können wir Häuser finden, die zwischen 1956 und 1987 gebaut wurden, die illegal sind, aber eine Bewohnbarkeitsbescheinigung haben.

Kommunales Zertifikat

Bei städtebaulichen Verstößen können die Stadtverwaltungen zwei Arten von Berichten ausstellen: solche über die städtebauliche Eignung oder solche über das Nichtvorhandensein von Verfahren. Die Tatsache, dass es kein Verfahren gibt, bedeutet nicht, dass die Werke legal sind, sondern vielmehr, dass kein Verfahren anhängig ist. Es ist daher sehr wichtig zu verstehen, welches Dokument uns vorgelegt wird.

Also... was brauche ich? Was brauche ich?

Um die städtebauliche Situation einer Immobilie zu kennen, benötigen Sie entweder ein städtisches Gutachten über die städtebauliche Eignung oder Sie bitten einen fachkundigen Architekten um ein städtebauliches Gutachten der Immobilie. Der kommunale Bericht hat den Nachteil, dass er länger dauert und dass der Eigentümer ihn in vielen Fällen nicht anfordern möchte, aus Angst, dass er Verstöße feststellt und ein entsprechendes Disziplinarverfahren einleitet. Die von Architekten erstellten Berichte sind in der Regel viel klarer und schneller.

Das Problem beim Kauf eines Gebäudes, das nicht mehr in Ordnung ist

Beim Kauf einer Immobilie, die ganz oder teilweise aus der Planung herausgefallen ist, müssen wir das oben Gesagte berücksichtigen, insbesondere weil das LUIB selbst in Artikel 193.2 festlegt: "Wenn die vorher bestehende Konstruktion, das Gebäude, die Anlage oder die Nutzung aus der Planung herausgefallen ist, kann die Wiederherstellung der veränderten physischen Realität gemäß den Bestimmungen von Artikel 129.2 dieses Gesetzes in keinem Fall die Wiederherstellung der vorher bestehenden Konstruktion, des Gebäudes, der Anlage oder der Nutzung nach sich ziehen".

Dies bedeutet, dass, wenn es nicht möglich ist, das Gebäude oder das Volumen zu legalisieren, das nicht in Ordnung ist, und Arbeiten festgestellt wurden, dieser Teil vollständig abgerissen werden muss, wodurch der durch die Verschreibung gewonnene Gewinn verloren geht. Dies und die Tatsache, dass es keine Verjährungsfrist für einen Abriss gibt, macht es besonders wichtig, die städtebauliche Situation einer Immobilie auf Mallorca zu analysieren, bevor Sie sie kaufen.