¿Qué superficie es la correcta?

A la hora de adquirir un inmueble, es importante conocer sus datos físicos, y uno de los más importantes es su superficie.

A pesar de ello, en la publicidad de los inmuebles se juega en muchas ocasiones con este dato, incrementándolo para aparentar que se está comprando un inmueble más grande, o que el precio por metro cuadrado se encuentra ajustado.

Como ya señalábamos en la entrada sobre las diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad, las diferencias entre ambas da como resultado diferencias en los datos que ofrecen.

Superficie registral

La superficie que debería constar en el Registro de la Propiedad es siempre la superficie construida.

En este sentido, la DGRN en resoluciones de 30 de diciembre y 9 de enero de 2006 aborda esta cuestión señalando que la Legislación hipotecaria indica (art. 45 RD 1093/1997) que debe hacerse constar “el total de los metros cuadrados edificados”, entendiendo por tal la superficie construida.

A pesar de ello, reconoce que puede ser a veces útil (por razones de protección del consumidor) que se incluya la superficie útil del inmueble, pero en este caso tiene que venir especificado. En todo caso, aclara que no hay ninguna norma que, en la actualidad, obligue a inscribir dicha superficie, por lo que el Registrador no puede exigirlo.

En todo caso, hay que tener en cuenta que, como al Registro únicamente acceden los documentos que se presentan (principio de rogación), es posible que no refleje la realidad, especialmente si se han hecho ampliaciones.

Superficie catastral

La superficie que consta a efectos catastrales es, al igual que en el Registro de la Propiedad, la superficie construida. A pesar de ello, el Catastro también computa como superficie el 50% de la superficie de balcones, terrazas y porches, de la vivienda, siempre que solo estén cerrados por uno o dos de los cuatro lados. Si están cerrados por tres de los cuatro lados, computará como superficie construida al 100%.  

Es importante destacar que, para el catastro, estos balcones van a computar aunque pertenezcan a la comunidad. Si este es el caso, no se incluirán en la superficie que consta en el Registro de la Propiedad, pero sí en el Catastro, ya que habrá que tributar por ellos.

En el Catastro los datos acceden fundamentalmente por declaración del promotor, pero hay ocasiones en los que el catastro puede corregir o incluir datos de oficio, aunque nadie los haya declarado.

Repercusión de elementos comunes

Además de la superficie construida, en los edificios en régimen de propiedad horizontal, el Catastro incluye la llamada “repercusión de elementos comunes”, es decir, el porcentaje de las partes comunes (pasillo, ascensor, piscinas, etc) que correspondería a cada piso.

En el Registro de la Propiedad no suele ser habitual que se inscriba la repercusión de elementos comunes, aunque hay veces que el promotor quiere incluirla para dar la sensación de que los pisos son más grandes. En este caso, la DGRN ha señalado expresamente en Resolución de 7 de julio de 2014 que no debe incluirse en la descripción de una vivienda la repercusión de elementos comunes:

«Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad.»

Superficie útil

De conformidad con el RD 515/1989, la única superficie que debería constar en los anuncios de inmuebles es la superficie útil. No obstante, dado que en las viviendas de segunda mano no suele tenerse este dato, lo normal es que la gran mayoría de inmuebles se publiciten por la superficie construida.

De entre las muchas definiciones de superficie útil, hay una especialmente relevante en la norma ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

En su artículo 4, se entiende por superficie útil: “la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.»

Por el contrario, no se considerará superficie útil: «la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.”

Resumiendo: la superficie útil suele definirse como la superficie “que se puede pisar” de una vivienda, es decir, el espacio de habitaciones (incluidos armarios), y el 50% de la superficie de las terrazas cubiertas.

Por eso, antes de comprar un inmueble, debes asegurarte de saber qué información te están facilitando, ya que, de lo contrario no podrás calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas.

Como siempre, no dudes en contactar con nosotros si tienes cualquier consulta.