Was passiert mit den Schulden für Versorgungsleistungen beim Kauf einer Immobilie in Spanien?

Beim Kauf einer Immobilie erwirbt man weit mehr als das Eigentum an der Immobilie selbst: Mit der Immobilie wird auch ein Bündel von Rechten und Pflichten übertragen, die mit der Immobilie einhergehen. So kann der neue Eigentümer vertragliche Verpflichtungen (Mieten), gemeinschaftliche Verpflichtungen, städtebauliche Verpflichtungen usw. übernehmen. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, vor dem Kauf einer Immobilie eine rechtliche Prüfung durch einen Anwalt vornehmen zu lassen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, erwerben Sie weit mehr als nur Eigentum: Mit der Immobilie geht eine ganze Reihe von Rechten und Pflichten einher, über die Sie sich vor dem Kauf informieren sollten.

Bei den Verpflichtungen, die in irgendeiner Weise mit einer Immobilie verbunden sind, können wir zwei Haupttypen unterscheiden:

Dingliche oder dingliche Verpflichtungen: 

Dabei handelt es sich um die mit einem dinglichen Recht verbundenen Verpflichtungen, die der Schuldner als Folge des Eigentums an diesem dinglichen Recht an der Sache übernimmt. Ein Beispiel: Allein durch die Tatsache, dass Sie Eigentümer einer Immobilie sind, müssen Sie die Gemeinschaftsgebühren bezahlen.

In einigen Fällen und um zu verhindern, dass der frühere Eigentümer seine Schulden mit der Begründung ablehnt, er habe nichts mehr mit der Immobilie zu tun, kann das Gesetz eine "echte Betroffenheit" schaffen, d.h. eine Bindung der Immobilie an die Begleichung der Schulden unabhängig von der Tatsache, dass der ursprüngliche Schuldner nicht mehr der Eigentümer ist. Auf diese Weise ist es möglich, dass ein Eigentümer sein Haus aufgrund von Schulden des Vorbesitzers verliert.

Persönliche Verpflichtungen: 

All diese Verpflichtungen erwirbt der Eigentümer nicht aufgrund seines Status als Eigentümer, sondern weil er sich dafür entschieden hat, sie einzugehen. Diese Verpflichtungen sind also nicht an die Sache gebunden, sondern unabhängig.

Manchmal können diese Verpflichtungen mit einer Immobilie zusammenhängen (Liefervertrag, Gartenbauvertrag usw.), aber der neue Eigentümer ist im Prinzip nicht an die früheren Schulden gebunden.

Aber warum beginnen wir mit Theorien über Verpflichtungen, wenn wir über Lieferverträge sprechen wollen? Denn es ist notwendig, die wesentlichen Unterschiede zwischen den beiden Arten von Verpflichtungen zu kennen, um zu verstehen, mit welcher Situation wir es zu tun haben und was wir in jedem Fall tun können.

Schulden aus Lieferverträgen

Wie wir bereits erwähnt haben, sind Lieferverträge persönliche Verpflichtungen, auch wenn sie sich auf Immobilien beziehen. Darüber hinaus gibt es kein Gesetz, das die Abtretung des Vermögens zur Begleichung dieser Schulden vorsieht. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer nicht verpflichtet ist, die Lieferschulden des vorherigen Eigentümers zu begleichen. Manchmal sehen wir jedoch, dass die Versorgungsunternehmen uns dazu verpflichten, die Schulden des Vorbesitzers zu begleichen, um die Lieferungen auf unseren Namen setzen zu können.

Was geschieht hier? 

Die Nutzer verlangen in der Regel eine Änderung der Eigentumsverhältnisse an dem Vertrag, was rechtlich gesehen eine Abtretung der Position des Vertrags, einschließlich der entstandenen Schulden, bedeutet. Daher ist es notwendig, zwischen den beiden bestehenden Möglichkeiten zu unterscheiden.

Wechsel des Eigentümers

Wenn wir bei einem Anruf bei der Versorgungsgesellschaft lediglich einen "Eigentümerwechsel" beantragen, verlangen wir eigentlich nur, dass an der Stelle, an der der Name des vorherigen Eigentümers stand, nun unser Name erscheint. In diesem Fall treten wir persönlich in die Rechtsposition des Verkäufers im Liefervertrag ein und ersetzen ihn für alle Wirkungen und Zwecke.

In diesen Fällen kann es vorkommen, dass das Versorgungsunternehmen uns mitteilt, dass es eine offene Forderung gibt und wir diese übernehmen müssen, um die Eigentumsverhältnisse des Vertrags zu ändern.

Bei einem Eigentümerwechsel übernimmt der neue Eigentümer die volle Rechtsposition des vorherigen Eigentümers im Liefervertrag, einschließlich der Schulden.

Stornierung des Vertrags und Neuanmeldung.

Wenn wir, anstatt eine Änderung der Eigentumsverhältnisse am Vertrag zu beantragen, die Annullierung des Vertrags und die Bearbeitung einer neuen Eintragung beantragen, ist das, was wir tun, anstatt die Position des Verkäufers im Vertrag zu akzeptieren, den vorherigen Vertrag zu "töten" und ein völlig neues Rechtsverhältnis zu schaffen.

Theoretisch wäre es das Richtige, den alten Vertrag zu kündigen und einen neuen abzuschließen, aber das kann mit zusätzlichen Kosten und Zeitaufwand verbunden sein.

Eine solche Operation kann jedoch verschiedene Probleme mit sich bringen:

Um eine Neuregistrierung zu bearbeiten, muss das Versorgungsunternehmen zwingend bestimmte Unterlagen anfordern (aktuelle Wohnungsbescheinigung, Bescheinigung über die Elektroinstallation, Eigentumsurkunde oder Mietvertrag) und nach Erhalt der Unterlagen die entsprechenden Prüfungen vornehmen, so dass sich der Erhalt der Lieferung verzögern kann (etwa einen Monat).

Darüber hinaus ist die Bearbeitung der verschiedenen Dokumente, wenn sie zu diesem Zeitpunkt nicht angefordert wurden, mit zusätzlichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden.

Was die Kündigung des Vertrages betrifft, so ist es üblich, dass die Versorgungsunternehmen die Kündigung eines Vertrages mit offenen Forderungen nicht zulassen. Unserer Meinung nach handelt es sich dabei um eine fehlerhafte Aktion der Unternehmen, der wir widersprechen müssen, da es sich um eine Schuld des früheren Eigentümers handelt und nur dieser für die Zahlung verantwortlich ist.

Das Problem ist, dass jede zusätzliche Forderung an das Versorgungsunternehmen die Bearbeitung des Eigentumswechsels oder die vorzunehmende Neueintragung nur verzögert und ausschließlich dem Käufer der Immobilie schadet.

Vorbeugen ist besser als heilen

Aber für den Käufer, der eine Schuld begleichen muss, ist nicht alles verloren: Normalerweise kann er, nachdem er die geschuldeten Beträge gezahlt hat, eine "Nachzahlung" gegen den Verkäufer geltend machen. Das bedeutet, dass wir vom Verkäufer die Zahlung der Schuld einfordern, die wir in seinem Namen übernommen haben. Das Hauptproblem besteht darin, dass im Falle einer Ablehnung keine andere Wahl bleibt, als eine gerichtliche Klage einzureichen, so dass wieder mehr Zeit und Geld aufgewendet werden muss.

Wie wir gesehen haben, besteht die einzige rechtsgültige Möglichkeit, die Übernahme der Schulden des Voreigentümers zu vermeiden, darin, eine Stornierung und die Bearbeitung einer neuen Lieferung zu beantragen. Dies bedeutet aber auch, dass Sie möglicherweise eine Zeit lang ohne Lieferungen auskommen müssen, während die Stornierung und die neue Lieferung bearbeitet werden, und dass Sie bestimmte Unterlagen vorlegen müssen, die nicht immer verfügbar sind (Wohnungsnachweis, Bericht über die Elektroinstallation usw.).

Folglich können wir nur dazu raten, bei der Aushandlung des Kaufvertrags in dieser Angelegenheit äußerst vorsichtig zu sein, eine umfassende Prüfung der Situation der Immobilie (einschließlich der Lieferverträge) vorzunehmen und im Kaufvertrag die notwendigen Mechanismen zu formulieren, um sicherzustellen, dass alle Rechnungen vor dem Erwerb der Immobilie ordnungsgemäß bezahlt werden.

Nur so kann der Käufer sicher sein, dass er genau das erwirbt, was er will: eine Immobilie "ohne Überraschungen".