Vertragliche Neutralität bei Immobilientransaktionen

Bei der Konstruktion des "Rechts zwischen den Parteien", d.h. der Konstruktion des Vertrags, ist es besonders wichtig, was und wie das Geschäft geregelt werden soll. Es geht nicht darum, zu sagen: "Ich kaufe/verkaufe Ihnen dies für x Euro" oder "Ich vermiete Ihnen dies für x Euro pro Monat", sondern darum, die gesamte Regelung zu vervollständigen: den Gegenstand zu definieren und alle Bedingungen des Geschäfts anzugeben.

Der Hauptunterschied zwischen einem Juristen und einem Nicht-Juristen bei der Lektüre eines bestimmten Vertrages besteht darin, dass der Nicht-Jurist das liest, was im Vertrag steht, während der Nicht-Jurist alles liest, was nicht im Vertrag steht: die Gesetze und die Rechtsprechung, die in Ermangelung einer ausdrücklichen Vereinbarung für jede einzelne Unwägbarkeit gelten.

Bei Immobilienverträgen ist dieser Punkt besonders wichtig, nicht nur wegen der Vielzahl und Komplexität der rechtlichen Fragen, die die Immobilie betreffen können, sondern auch wegen der wirtschaftlichen Bedeutung dieser Vorgänge.

Die Einigung über den Preis ist relativ einfach, aber die eigentliche Verhandlung kommt, wenn es darum geht, was wir im Gegenzug für diesen Preis erhalten, da wir oft Dinge für selbstverständlich halten, die nicht unbedingt der Wahrheit entsprechen. Je nach Art der Geschäfte, die wir tätigen, können wir auf das eine oder andere Problem stoßen.

Wir werden uns nun die beiden wichtigsten Immobilientransaktionen ansehen und sehen, wie der Vertrag einige sehr wichtige Punkte auslassen kann.

Mietvertrag

Bei Mietverträgen sind zwei Fragen zu unterscheiden: zum einen Mietverträge für Wohnzwecke und zum anderen Mietverträge für andere Zwecke als Wohnzwecke, da die geltenden Vorschriften unterschiedlich sind.

Wie lange läuft der Mietvertrag?

Wenn in einem Mietvertrag für Wohnzwecke eine Vertragsdauer von einem Jahr angegeben ist, ist der Vermieter verpflichtet, eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren einzuhalten (7 Jahre, wenn er eine juristische Person ist), auch wenn dies im Vertrag nicht ausdrücklich angegeben ist. Steht hingegen in einem Geschäftsmietvertrag, dass die Laufzeit ein Jahr beträgt, gilt keine Verlängerung.

Wer ist für die einzelnen Reparaturen verantwortlich?

Obwohl Mieter vielleicht glauben, dass sie nur zur Zahlung der Miete verpflichtet sind, haben sie eine andere, ebenso wichtige Verpflichtung: die Immobilie so zu pflegen, als wäre sie ihr eigenes Eigentum. Bei Wohnmietverträgen legt das Gesetz jedoch eine (mangelhafte und mit unbestimmten Rechtsbegriffen gespickte) Aufteilung fest, wer für jede Reparatur verantwortlich ist, und eine Regelung in umgekehrter Richtung ist ausdrücklich untersagt.

Bei Mietverträgen für eine andere Nutzung als für Wohnzwecke (Büros, Geschäftsräume, Industriegebäude usw.) kann dies jedoch in jeder als angemessen erachteten Weise geregelt werden. Daher ist es wichtig, die Verpflichtungen der Parteien im Vertrag vollständig auszuarbeiten, und dies sollte ein wichtiger Punkt bei den Verhandlungen sein.

Werde ich mein Geschäft eröffnen können?

Bestimmte Planungssituationen können dazu führen, dass es nicht möglich ist, die erforderlichen Genehmigungen für die Entwicklung der Tätigkeit zu erhalten. Wenn dies im Vertrag nicht vorgesehen ist, kann es sein, dass Sie an einen Pachtvertrag gebunden sind, der für Ihr Geschäft nicht nützlich ist.

Es ist auch wichtig, die legale Fläche für städtebauliche Zwecke zu überprüfen, die deutlich niedriger sein kann als die eingetragene Fläche. Es gab eine Zeit, in der Bauträger Experten darin waren, nicht deklarierte Baulücken zu hinterlassen, die sie dann in die Räumlichkeiten einbauten, die ihnen gehörten, und die für die Zwecke der Bearbeitung von Tätigkeitslizenzen nicht berücksichtigt werden können, weil sie aus städtebaulicher Sicht nicht legal sind.

Muss ich Miete zahlen, auch wenn ich nicht öffnen kann?

Bei der Anmietung von Räumlichkeiten kommt es häufig vor, dass die notwendigen Fristen für die Erlangung von Genehmigungen nicht berücksichtigt werden, so dass für Räumlichkeiten, die nicht rechtmäßig eröffnet werden können, Miete gezahlt werden muss.

Es ist daher wichtig, die Analysephase vorwegzunehmen, mögliche Unwägbarkeiten vorauszusehen und dementsprechend tilgungsfreie Zeiten oder aufschiebende Bedingungen auszuhandeln.

Kauf und Verkauf von Immobilien

Kaufe ich ein Haus?

Ein Kunde, der glaubte, ein Haus zu kaufen, entdeckte dank unserer Intervention, dass das, was er kaufen wollte, obwohl es wie eine Villa aussah, rechtlich gesehen der Umkleideraum des ehemaligen Tennisplatzes der Urbanisation war, der ohne Genehmigung in ein Haus umgewandelt worden war.

Der ihm vorgeschlagene Vertrag enthielt natürlich keinen Hinweis auf diese Situation, sondern besagte lediglich, dass er die Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufte, ohne weiteren Hinweis auf die städtebauliche Situation. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, die rechtliche Situation der Immobilie vor dem Kauf zu analysieren.

Das Gleiche gilt für Lagerräume, die ohne städtische Genehmigung in Wohnungen umgewandelt wurden, die versiegelt werden können und deren Nutzung als Wohnung verboten ist.

Ist die Garage/der Abstellraum/das Gemeinschaftsschwimmbad inbegriffen?

Manchmal sind die Wohnung und andere Zubehörelemente eigenständiges Eigentum (sogar der Gemeinschaftspool kann das sein), und es ist notwendig, sie ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen, da sie sonst nicht übertragen werden.

In diesem Sinne war ein Vorgang in den Bergen von Madrid, bei dem eine Villa innerhalb einer Urbanisation gekauft wurde und der Swimmingpool ein unabhängiges eingetragenes Eigentum war, an dem alle Eigentümer der Villen einen ungeteilten Anteil erwarben, ein Umstand, der im ursprünglich vorgeschlagenen Vertrag nicht vorgesehen war.

Kann ich mich für Strom anmelden?

Um sich für Strom anzumelden, muss man die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit vorlegen (über die die illegalen Wohnungen nicht verfügen), aber darüber hinaus kann es notwendig sein, die Bescheinigung über die Elektroinstallation vorzulegen, für die es notwendig sein kann, die gesamte Installation zu ändern, so dass man sich vergewissern muss, dass sie registriert ist.

Sind die Möbel in der Wohnung und die Elektrogeräte inbegriffen?

Wenn nicht anders vereinbart, wird normalerweise nur die leere Immobilie übertragen, ohne jegliche Art von Möbeln oder Elektrogeräten (nicht einmal die Einbauküche).

Dies ist daher ein wichtiger Punkt, der bei den Verhandlungen besprochen und ordnungsgemäß in den Vertrag aufgenommen werden sollte.

Die Bedeutung der Analyse und Anpassung des Vertrags

Aus Gründen wie den oben genannten ist es notwendig, vermeintlich neutrale Standardverträge zu vermeiden und eine juristische Prüfung nicht nur des Vorhabens vorzunehmen, um die geeignete Rechtsform und die spezifische Regelung zu finden, die die Eventualitäten der Immobilie abdeckt, sondern auch die Bedürfnisse des Kunden zu berücksichtigen, denn zwei Personen können völlig unterschiedliche Interessen an demselben Vorhaben haben.

Nur so kann ein Vertrag zustande kommen, der die wahren Interessen der Parteien widerspiegelt und einen Gleichgewichtspunkt erreicht, der nicht unbedingt Neutralität bedeutet.

Ziehen Sie daher immer einen spezialisierten Anwalt zu Rate, der Sie bei Immobilientransaktionen berät.