Wie groß ist die korrekte Oberfläche?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist es wichtig, ihre physikalischen Daten zu kennen, eine der wichtigsten ist die Fläche.

Trotzdem wird in der Immobilienwerbung bei vielen Gelegenheiten mit diesen Daten gespielt, um den Anschein zu erwecken, dass man ein größeres Objekt kauft, oder dass der Preis pro Quadratmeter angepasst wird.

Wie wir bereits im Eintrag über die Unterschiede zwischen dem Kataster und dem Grundbuch hervorgehoben haben, führen die Unterschiede zwischen den beiden zu Unterschieden in den Daten, die sie anbieten.

Fläche im Grundbuchamt

Die Fläche, die im Grundbuch eingetragen werden sollte, ist immer die bebaute Fläche.

Diesbezüglich geht die DGRN in ihren Beschlüssen vom 30. Dezember und 9. Januar 2006 auf diese Frage ein, indem sie darauf hinweist, dass in der Hypothekengesetzgebung (Art. 45 RD 1093/1997) angegeben ist, dass "die Summe der bebauten Quadratmeter" erfasst werden muss, womit die bebaute Fläche gemeint ist.

Trotzdem räumt er ein, dass es manchmal sinnvoll sein kann (aus Gründen des Verbraucherschutzes), die Nutzfläche der Immobilie einzubeziehen, aber in diesem Fall muss sie angegeben werden. In jedem Fall stellt er klar, dass es derzeit keine Vorschrift gibt, die die Registrierung dieser Fläche zwingend vorschreibt, so dass der Registrator sie nicht verlangen kann.

In jedem Fall ist zu berücksichtigen, dass das Register, da es nur Zugriff auf die vorgelegten Dokumente hat (Prinzip der Ragation), möglicherweise nicht die Realität widerspiegelt, insbesondere wenn Erweiterungen vorgenommen wurden.

Fläche im Kataster

Die für Katasterzwecke erfasste Fläche ist, wie beim Grundbuchamt, die bebaute Fläche. Trotzdem berechnet das Kataster auch die 50% der Fläche von Balkonen, Terrassen und Veranden des Hauses als Fläche, wenn sie nur von einer oder zwei der vier Seiten geschlossen sind. Wenn sie an drei der vier Seiten geschlossen sind, werden sie als 100 % der bebauten Fläche gezählt.

Es ist wichtig zu betonen, dass für das Kataster diese Balkone zählen, auch wenn sie der Gemeinde gehören. Wenn dies der Fall ist, werden sie nicht in der Fläche, die im Grundbuch erscheint, enthalten sein, aber sie werden im Kataster enthalten sein, da für sie Steuern gezahlt werden müssen.

Der Zugriff auf die Daten im Kataster erfolgt hauptsächlich durch Erklärung des Projektträgers, aber es gibt Fälle, in denen das Kataster Daten von Amts wegen korrigieren oder einfügen kann, auch wenn niemand sie erklärt hat.

Auswirkung von gemeinsamen Elementen

Zusätzlich zur bebauten Fläche enthält das Kataster bei Gebäuden mit horizontalem Eigentumsregime die so genannte "Rückwirkung der gemeinsamen Elemente", d.h. den Prozentsatz der gemeinsamen Teile (Korridor, Aufzug, Schwimmbäder usw.), der jeder Etage entsprechen würde.

Im Grundbuchamt ist es nicht üblich, das Auftreten von Gemeinschaftselementen einzutragen, obwohl es manchmal vorkommt, dass der Bauträger dies einfügen möchte, um den Eindruck zu erwecken, dass die Wohnungen größer sind. In diesem Fall hat die DGRN in ihrem Beschluss vom 7. Juli 2014 ausdrücklich erklärt, dass die Rückwirkung von Gemeinschaftselementen nicht in die Beschreibung einer Immobilie aufgenommen werden sollte:

"Selbst wenn die private Fläche eingetragen ist, was das Entscheidende ist, sollte jede Eintragung, auch wenn sie akzessorisch oder komplementär ist, zu einer Fläche in den Gemeinschaftselementen, die diesem Element zugerechnet wird, verweigert werden, da der Anteil, den ein privates Element an den Gemeinschaftselementen hat, niemals eine spezifische Fläche bedeutet, sondern ein ideeller Baustein ist, der die Beteiligung des Miteigentümers an den Vorteilen und Lasten der Gemeinschaft bestimmt."

Nutzfläche

Gemäß RD 515/1989 darf in Immobilienanzeigen nur die nutzbare Fläche angegeben werden. Da jedoch bei Gebrauchtimmobilien diese Informationen in der Regel nicht vorhanden sind, ist es normal, dass die große Mehrheit der Immobilien mit der bebauten Fläche beworben wird.

Unter den vielen Definitionen der Nutzfläche gibt es eine, die besonders relevant ist, in ECO/805/2003, über Regeln für die Bewertung von Immobilien und bestimmten Rechten für bestimmte finanzielle Zwecke.

In Artikel 4 wird die Nutzfläche definiert als: "die Grundfläche, die durch den von der Innenseite der Außenhülle eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils definierten Umfang begrenzt wird, einschließlich der Hälfte der Grundfläche seiner überdachten Außenflächen zur privaten Nutzung (wie Terrassen, Balkone und Wäscheleinen, Veranden, Laderampen, Überhänge usw.), gemessen an der horizontalen Projektion seines Daches".

Nicht als Nutzfläche gelten dagegen: "die Fläche, die im Erdgeschoss von festen Einbauten, von vertikalen Bauteilen und von Rohren oder Leitungen mit einem horizontalen Querschnitt von mehr als 100 Quadratzentimetern eingenommen wird, sowie die Bodenfläche, deren freie Höhe weniger als 1,5 Meter beträgt. Die Fläche, die von unbedeckten Außenbereichen eingenommen wird, wird ebenfalls nicht als Nutzfläche betrachtet".

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Nutzfläche in der Regel als die "begehbare" Fläche einer Immobilie definiert wird, d.h. die Fläche der Räume (einschließlich der Schränke) und 50 % der Fläche der überdachten Terrassen.

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie daher sicherstellen, dass Sie wissen, welche Informationen sie Ihnen geben, da Sie sonst nicht in der Lage sind, den Quadratmeterpreis zwischen zwei Immobilien zu berechnen, um sie zu vergleichen.

Wie immer, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Fragen haben.