Son varios los motivos por los que un menor extranjero puede figurar como titular de derechos sobre inmuebles en España: desde una herencia recibida, hasta adquisiciones realizadas de forma deliberada en el marco de una planificación patrimonial. Esta práctica, habitual en operaciones de alto valor, puede responder tanto a la optimización de la fiscalidad sobre el patrimonio como a la preparación de la sucesión familiar.
La titularidad por parte de menores puede derivar de una herencia, una donación o una estrategia de planificación patrimonial, pero exige una ejecución jurídicamente impecable.
Aunque estas situaciones son frecuentes y, en muchos casos, legítimas, al momento de vender el inmueble surgen interrogantes clave que deben abordarse con rigor: ¿puede el menor vender? ¿Qué ley se aplica? ¿Es necesaria autorización judicial? ¿Y si el menor reside fuera de España?
¿Puede un menor extranjero vender un inmueble en España?
Sí, pero bajo condiciones estrictas. La venta de un inmueble por parte de un menor no emancipado requiere analizar la ley aplicable a su capacidad jurídica y, en su caso, obtener autorización judicial o administrativa.
La venta por parte de un menor exige autorización previa, salvo excepciones muy concretas.
¿Qué ley se aplica: la española o la del país del menor?
Aunque el inmueble esté situado en España, la capacidad del menor se rige por la ley de su residencia habitual, conforme al artículo 9.6 del Código Civil y al Convenio de La Haya de 1996 sobre protección de menores.
La capacidad del menor se determina por su residencia habitual, no por la ubicación del inmueble.
- Si el menor reside en España, se aplica la ley española.
- Si el menor reside fuera de España, se aplica la ley del país de residencia (o nacionalidad, según el caso).
Este criterio obliga a coordinar el procedimiento con profesionales del país de origen del menor.
¿Qué ocurre si el menor reside en España?
En este caso, el menor está bajo jurisdicción española. La venta requiere autorización judicial previa, conforme al artículo 166 del Código Civil.
La autorización judicial española es imprescindible si el menor reside en España.
El procedimiento se tramita como expediente de jurisdicción voluntaria ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del menor. Los padres o tutores deben justificar la utilidad o necesidad de la venta, y el Ministerio Fiscal interviene para proteger el interés del menor.
Excepción relevante: si el menor tiene 16 o 17 años y consiente expresamente la venta en escritura pública, puede prescindirse de la autorización judicial, siempre que no exista oposición del Ministerio Fiscal.
Los menores de 16 o 17 años residentes en España pueden consentir la venta en escritura pública, bajo ciertas condiciones.
¿Y si el menor reside fuera de España?
La autorización debe obtenerse conforme a la ley del país del menor. En este sentido, será necesario analizar, en primer lugar, si conforme a la legislación aplicable el menor necesita algún tipo de autorización.
En caso de que sea necesaria dicha autorización, deberá analizarse qué órgano es competente en el país de residencia del menor para conceder dicha autorización.
Cada país tiene su propio régimen de protección de menores, lo que exige una coordinación jurídica transfronteriza.
Una vez obtenida la autorización, debe presentarse ante el notario español, legalizada (apostilla o vía consular) y traducida oficialmente. El notario verificará que se ha cumplido la normativa aplicable antes de autorizar la escritura.
En principio, la autorización extranjera debe estar legalizada y traducida para ser válida en España, pero podría no ser necesaria la apostilla si procede de la UE.
¿Qué pasa si no se obtiene la autorización?
La venta sin autorización válida puede ser anulable. El menor, al alcanzar la mayoría de edad, podría impugnar la operación, por lo que ningún comprador debidamente asesorado aceptaría un riesgo semejante.
Sin autorización válida, la venta puede ser anulada por el propio menor al alcanzar la mayoría de edad.
En el caso de bienes inmuebles, además, dado que es necesaria la intervención notarial para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad, el notario no aceptará autorizar la escritura si detecta que falta la autorización legal y, en caso de que, por error, la autorizara, el registro de la Propiedad debería denegar la inscripción del título.
Recomendaciones prácticas
Para evitar riesgos y asegurar la validez jurídica de la compraventa, resulta esencial verificar previamente la residencia habitual del menor, ya que de ella depende la ley aplicable a su capacidad. Es igualmente recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho internacional privado, capaz de coordinar el procedimiento tanto en España como en el país de origen del menor. La autorización para la venta debe obtenerse conforme a la normativa vigente, ya sea española o extranjera, y presentarse debidamente legalizada y traducida ante el notario español. En los casos en que la operación se tramite bajo jurisdicción española, conviene documentar con precisión la utilidad o necesidad de la venta, especialmente si se solicita autorización judicial.
La coordinación jurídica internacional constituye una garantía de seguridad jurídica para todas las partes implicadas en operaciones con menores titulares de inmuebles.