Eine der am häufigsten gestellten Fragen zur Besteuerung beim Verkauf von Immobilien betrifft die mögliche Berücksichtigung der Renovierungskosten, um weniger Steuern zu zahlen, unabhängig davon, ob der Kunde in Spanien steuerlich ansässig (IRPF) oder nicht ansässig (IRNR) ist.

Auf Mallorca gibt es einen hohen Umsatz an Immobilien, die gekauft, renoviert und innerhalb einer kurzen Zeit verkauft werden, oft mit bemerkenswerten Wertsteigerungen, die offensichtlich auf den Aufwand und die Investition in Renovierungsarbeiten zurückzuführen sind, die den Wert der Immobilie erheblich erhöhen.

Allerdings sind die Steuervorschriften oft kontraintuitiv, und es erregt die Aufmerksamkeit der Kunden, wenn wir darauf hinweisen, dass der Großteil der durchgeführten Renovierungsarbeiten nicht als "höhere Anschaffungskosten" der Immobilie berücksichtigt werden kann, was die Steuerlast verringern würde.

In diesem Artikel analysieren wir die aktuellen steuerlichen Kriterien und bewerten die Maßnahmen, die (vor und während der Arbeiten) ergriffen werden müssen, um diese als höhere Anschaffungskosten der Immobilie anerkennen zu lassen.

Wie wird der Kapitalgewinn berechnet?

Sowohl bei der IRPF als auch bei der IRNR wird der Kapitalgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie durch Subtraktion der "Anschaffungskosten" (d.h. Kaufpreis plus zugehörige Ausgaben) vom "Übertragungswert" (Verkaufspreis minus mit dem Verkauf verbundene Ausgaben) berechnet.

Zu den mit dem Kauf verbundenen Ausgaben, die als höhere Kosten angesehen werden, gehören Steuern (MwSt.+AJD/ITP), Notar- und Registrierungskosten, Hypothekenformalisierungskosten (Bewertung, Eröffnungsprovision usw.) sowie Anwalts- und Immobilienmaklergebühren.

Was die Verkaufskosten betrifft, sind diese praktisch dieselben, obwohl wir Regularisierungskosten (Erklärungen für Neubauten, Registermaßnahmen), Hypothekenablösekosten, Honorare für Techniker (Wohnfähigkeitsbescheinigung, Energieeffizienzzertifikat) sowie Anwalts- und Immobilienmaklergebühren hinzufügen können.

Sobald wir den "Übertragungswert" und die "Anschaffungskosten" kennen, genügt es, diese zu subtrahieren, um die Bemessungsgrundlage zu erhalten, auf die die Steuer angewendet wird, mit einem festen Satz von 19% für Nichtansässige und einer Skala von 19% bis 28% für steuerlich Ansässige.

Arten von Ausgaben: "Investitionen und Verbesserungen" vs. "Reparatur und Instandhaltung"

Die Vorschriften legen dieselben Berechnungskriterien für IRPF und IRNR fest, da das Gesetz, das diese letzte Steuer regelt, ausdrücklich auf das IRPF-Gesetz verweist.

So betrachtet Artikel 35.1.b) des IRPF-Gesetzes als höhere Anschaffungskosten "Die Kosten für Investitionen und Verbesserungen, die an den erworbenen Gütern vorgenommen wurden, sowie die mit dem Erwerb verbundenen Ausgaben und Steuern, ausgenommen Zinsen, die vom Erwerber gezahlt wurden".

Andererseits führt dasselbe IRPF-Gesetz, jedoch in einem völlig anderen Artikel (der die abzugsfähigen Ausgaben bei Einkünften aus der Vermietung von Immobilien angibt), das Konzept der Reparatur- und Instandhaltungskosten ein und besagt, dass diese:

• "Regelmäßig durchgeführte Arbeiten, um die normale Nutzung der materiellen Güter zu erhalten, wie das Streichen, Verputzen oder Reparieren von Anlagen.

• Der Ersatz von Elementen, wie Heizungsanlagen, Aufzügen, Sicherheitstüren usw."

Es müssen zwei Arten von Aus gaben unterschieden werden: "Investitionen und Verbesserungen", die solche sind, die Neuerungen in die Immobilie bringen; und "Reparatur und Instandhaltung", die solche sind, die den Betriebszustand der Immobilie aufrechterhalten.

Daher betrachtet die AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) für die Berechnung des Kapitalgewinns in der IRPF oder IRNR die Ausgaben für "Reparatur und Instandhaltung" als unterschiedlich von den Ausgaben für "Investitionen und Verbesserungen", und obwohl die ersteren bei den Einkünften aus Immobilienkapital abzugsfähig sind, stellen nur die letzteren höhere Anschaffungskosten dar, um den Kapitalgewinn zu verringern.

Darüber hinaus sind beide Begriffe rechtlich unbestimmt, und die AEAT bezieht sich in einer umfassenden Auslegung einer Norm, die nicht auf natürliche Personen anwendbar sein sollte, auf verschiedene Entscheidungen des Instituts für Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung, die besagen, dass Erweiterungen oder Verbesserungen "als Investitionen angesehen werden sollten, die zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer oder einer Erhöhung der Bewohnbarkeit der Immobilie führen", wodurch das Konzept von Investition oder Verbesserung übermäßig eingeschränkt wird.

Es ist bemerkenswert, dass Entscheidungen eines Buchhaltungsinstituts herangezogen werden, um ein Konzept zu interpretieren, das auf Personen anwendbar ist, die keine Verpflichtung haben, solche Normen anzuwenden, da sie nicht buchhalterischen Kriterien unterliegen.

Wie das TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) in einer Entscheidung vom 25. September 2023 feststellt, "können wir vorwegnehmen, dass mit den Ausgaben für Reparatur und Instandhaltung ein Vermögenswert in einem guten Betriebszustand erhalten wird, seine produktive Kapazität dank Reparaturmaßnahmen an bestehenden Elementen, die nicht ersetzt werden müssen, oder dem Ersatz eines bestehenden Elements, das nicht repariert werden kann oder veraltet ist und durch ein neues ersetzt werden muss, erhalten bleibt." Das heißt, jedes Element, das keine funktionale Neuheit in der Wohnung darstellt, wird als Reparatur und Instandhaltung angesehen.

Nur die Ausgaben, die die Einführung neuer Elemente in die Immobilie beinhalten, können als höhere Anschaffungskosten angesehen werden, aber nicht alle, die bestehende Materialien ersetzen, auch wenn die neuen eine offensichtliche Verbesserung gegenüber dem vorherigen Zustand darstellen.

Andererseits wäre "Erweiterung und Verbesserung" laut derselben Entscheidung "die Implementierung einer zuvor nicht vorhandenen Ausstattung oder die Durchführung von Strukturmaßnahmen von solchem Ausmaß, dass sie eine Verlängerung der Nutzungsdauer oder eine wesentliche Steigerung der produktiven Effizienz mit sich bringen." Auf Immobilien angewendet, wären dies Erweiterungen, Sanierungen (im Sinne einer umfangreichen strukturellen Intervention gemäß dem Umsatzsteuergesetz) oder die Einführung zuvor nicht vorhandener Installationen.

Um es etwas lehrreicher zu gestalten, können wir die folgenden Beispiele anführen:

Investitionen und Verbesserungen

• Installation von Heizung, Klimaanlage, Aufzug usw., wo sie zuvor nicht existierten.

• Erweiterungsarbeiten.

• Strukturelle Sanierungsarbeiten.

• Arbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz, die ordnungsgemäß nachgewiesen sind.

Reparatur und Instandhaltung

• Austausch des Stromkastens.

• Austausch von Fenstern.

• Austausch von Rohrleitungen.

• Fliesen- und Fußbodenarbeiten in Bädern und Küchen.

• Austausch von abgenutztem Parkett.

• Malerarbeiten, Entfernung von Rauputz usw.

• Austausch von Heizung, Klimaanlage, Aufzug, Sicherheitstüren usw.

• Komplette Sanierung von Bädern und Küchen.

• Neugest altung der Innenräume ohne Vergrößerung der bewohnbaren Fläche.

In jedem Fall liegt die Beweislast beim Steuerpflichtigen, sodass in jedem Fall nicht nur der Betrag der Ausgabe nachgewiesen werden muss, sondern auch, dass diese Ausgabe tatsächlich eine Investition oder Verbesserung in den angegebenen Begriffen darstellt, indem geeignete Beweise vorgelegt werden, wie zum Beispiel: Genehmigungen, technisches Projekt, detaillierte und aufgeschlüsselte Rechnungen, in denen die individuellen Kosten jeder Intervention ersichtlich sind, dokumentarische Beweise für die Nichtexistenz früherer Installationen, Effizienzzertifikate vor und nach der Verbesserung, die die Verbesserung belegen, usw.

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