10 Tipps für Wohnungsmieter in Spanien

Spezialisierung im Immobilienrecht und Erfahrungen in zahlreichen Mietverträgen haben uns motiviert, diesen zehn Tipps-Leitfaden für Mieter zu erstellen. Diese Tipps basieren auf Kundenanfragen und Fällen, in denen wir Probleme aufgrund der Nichteinhaltung dieser Empfehlungen lösen mussten.

1. Pflegen Sie eine gute Beziehung zu Ihrem Vermieter

Ein Mietvertrag ist eine langfristige rechtliche Beziehung zwischen zwei Parteien, sei es zwischen natürlichen oder juristischen Personen. Im Gegensatz zu einem Kaufvertrag wird der Mietvertrag nicht in einem einzigen Akt abgeschlossen, sondern erstreckt sich über die Zeit. Es ist entscheidend, den Vermieter zu kennen, seine Erwartungen zu verstehen und während des gesamten Vertrags eine höfliche und freundliche Beziehung zu pflegen. Dies erleichtert die Lösung von Problemen wie Reparaturen oder Änderungen der Pläne des Mieters.

Pflegen Sie eine höfliche und freundliche Beziehung zu Ihrem Vermieter; es wird Ihnen helfen, Probleme zu lösen.

Das Gesetz und Ihre Rechte (und Pflichten) zu kennen ist grundlegend, aber im Falle eines Streits ist es teurer, einen Richter oder Schiedsrichter anzurufen, als eine einvernehmliche Vereinbarung zu treffen.

2. Kennen Sie Ihre Rechte

Vor der Unterzeichnung eines Vertrages ist es unerlässlich, das geltende Rechtssystem zu kennen. Wohnungsmietverträge in Spanien werden durch das Gesetz 29/1994, über städtische Mietverträge (LAU) geregelt. Vermeiden Sie Klauseln im Vertrag, die dem Gesetz widersprechen. Auch wenn sie ungültig sind, sind sie unterschrieben, und um ihre Ungültigkeit zu erklären, müssen Sie vor Gericht gehen. Überprüfen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung und stellen Sie sicher, dass er dem Gesetz entspricht.

Lassen Sie nicht zu, dass der Vertrag Klauseln enthält, die gegen das Gesetz verstoßen.

3. Kennen Sie Ihre Pflichten

Der Mieter muss die Miete ohne Ausnahme zahlen. Er darf keine Reparaturen oder Ersetzungen auf Kosten der Miete vornehmen, ohne die Zustimmung des Vermieters, noch darf er die Miete aufgrund fehlender Reparaturen einstellen (außer in sehr außergewöhnlichen Fällen).

Hören Sie nicht auf, die Miete zu zahlen, und pflegen Sie das Haus, als ob es Ihr eigenes wäre.

Zusätzlich zur Zahlung der Miete muss der Mieter die Immobilie instand halten und pflegen, indem er Reparaturen auf eigene Kosten durchführt. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Immobilie wie ein Hotel funktioniert, wo der technische Service alles ohne Kosten erledigt. Einige Reparaturen liegen in der Verantwortung des Mieters. Es gibt auch Verpflichtungen, die nicht im Vertrag enthalten sind, wie die Zahlung der Müll- oder Kanalgebühr. Wenn Sie diese Gebühren nicht bezahlen möchten, spezifizieren Sie es im Vertrag. Überprüfen Sie alle Verpflichtungen vor der Unterzeichnung.

Vermeiden Sie es, sechs Monate oder ein Jahr im Voraus zu zahlen. Abgesehen davon, dass dies gegen das spanische Gesetz (Art. 17.2 LAU) verstößt, führt es immer zu Problemen, wenn der Vertrag vorzeitig gekündigt werden muss.

Außerdem sollten Sie wissen, dass Sie, sobald Sie unterschrieben haben, erst nach sechs Monaten aus dem Vertrag austreten können. Dieser Zeitraum ist verbindlich, und der Versuch, früher auszutreten, kann zu Strafen oder rechtlichen Problemen führen.

4. Wer sollte den Vertrag unterzeichnen?

Ein Mietvertrag ist eine „Überlassung der Nutzung gegen Miete“, daher muss der Vermieter das Recht zur Nutzung der Immobilie haben, wie der Eigentümer, Nießbraucher oder ein Mieter mit Untermietrecht.

Stellen Sie sicher, dass die Person, die unterzeichnet, die Immobilie vermieten kann.

Stellen Sie sicher, dass die Person, die unterzeichnet, die Immobilie vermieten kann, indem Sie eine einfache Grundbuchauskunft beim Grundbuchamt (www.registradores.org) anfordern. Dies ermöglicht Ihnen, die eingetragenen Eigentümer und mögliche Belastungen, die den Mietvertrag beeinträchtigen können, zu kennen. Wenn ein Vermittler unterschreibt, stellen Sie sicher, dass er die Befugnis dazu hat, indem er eine Vollmacht vorzeigt. Wenn mehrere Mieter unterzeichnen, haftet jeder für die gesamte Miete, und keiner kann sich ohne eine Vereinbarung mit dem Vermieter vom Mietvertrag lösen, auch nicht nach sechs Monaten.

5. Zahlen Sie nicht im Voraus, ohne ein Dokument zu unterzeichnen, das Sie verstehen

Es ist üblich, einen bestimmten Betrag als „Reservierung“ oder „Anzahlung“ für die Wohnung zu zahlen. Wenn Sie jedoch Ihre Meinung ändern, könnten Sie diesen Betrag verlieren. Die Art dieser Zahlung ist oft unklar, und eine einfache Quittung reicht nicht aus, um den rechtlichen Begriff zu verstehen.

Im Allgemeinen verpflichtet eine „Reservierung“ Sie zum Mieten: Sie können nicht zurücktreten, ohne das Geld zu verlieren.

Bestehen Sie darauf, ein Dokument zu unterzeichnen, das alle Bedingungen ausdrücklich festhält: an wen Sie zahlen, wie viel Sie zahlen, in welchem Begriff, und was passiert, wenn jemand zurücktritt, und sogar, was passiert, wenn der Vertrag unterzeichnet wird (ob es auf die Mietzahlung angewendet wird, ob es die Zahlung an die Immobilienagentur ist usw.). Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, was mit Ihrem Geld passiert, wenn Sie die geforderten Kriterien nach Ansicht des Vermieters nicht erfüllen.

6. Wer bezahlt die Immobilienagentur?

Auch wenn Sie die Wohnung selbst suchen, wenn eine Immobilienagentur Ihre Anfrage beantwortet, fragen Sie, wer ihre Gebühren zahlt und in welcher Höhe. Vor dem kürzlich verabschiedeten spanischen Wohnungsrecht war es üblich, dass der Mieter die volle Gebühr des Immobilienmaklers zahlt.

Nach den neuen spanischen Vorschriften ist der Vermieter für die Zahlung der Gebühren der Immobilienagentur verantwortlich.

Einige Agenturen versuchen, diese Kosten unter verschiedenen Namen zu verbergen (Vertragsabschlusskosten, Rechtsberatung usw.). Stellen Sie sicher, dass Sie die Dienstleistungen, die sie anbieten, verstehen. Auch wenn sie Mietvertragsmodelle anbieten, um den Prozess zu beschleunigen, sind die meisten Immobilienfachleute keine Anwälte und bieten keine Rechtsberatung an. Stellen Sie sicher, dass alle Versprechungen und Bedingungen schriftlich im Vertrag festgehalten sind.

7. Überprüfen Sie alles, bevor Sie unterschreiben

Überprüfen Sie den Zustand und die Funktionalität der Immobilie, überprüfen Sie alles mit dem Vermieter, suchen Sie nach Mängeln und Elementen, die repariert werden müssen. Vor der Unterzeichnung des Vertrages fordern Sie, dass diese Probleme behoben werden, da es nach der Unterzeichnung komplizierter wird. Wenn der Vertrag Fotos oder Anhänge enthält, überprüfen Sie diese und stellen Sie sicher, dass alles der Realität entspricht.

Überprüfen Sie sowohl das Haus als auch den Vertrag: Mietverträge erlauben keine Rückgaben.

Überprüfen Sie den Vertrag, um sicherzustellen, dass Sie alles verstehen. Schließen Sie alle im Vertrag vereinbarten Bedingungen zu Reparaturen, Anstrichen, Möbelentfernung usw. ein.

8. Verhandeln

Auch wenn es anders erscheint, ist ein Mietvertrag kein Vertragsverhältnis. Mietverträge sind mehr als nur eine Vereinbarung über Gegenstand, Miete und Laufzeit. Es ist entscheidend, die Bedingungen so zu verhandeln, dass sie Ihren Bedürfnissen entsprechen. Es gibt viele Fragen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen unterschiedlich geregelt werden können.

Auch wenn es anders erscheint, ist ein Mietvertrag kein Vertragsverhältnis.

9. Alles schriftlich festhalten

Verhandeln Sie den Vertrag und stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Mündliche Kommunikation ist flüssig, aber es ist normal, das mündlich Vereinbarte zu vergessen.

Wenn alles schriftlich festgehalten ist, haben die Parteien eine klarere Vorstellung von ihren Rechten und Pflichten.

Jede Partei sollte eine klare Kopie des Vereinbarten mit nach Hause nehmen. Wenden Sie diesen Rat während der gesamten Vertragslaufzeit an.

10. Konsultieren Sie einen Spezialisten

Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich vor der Unterzeichnung eines Dokuments an einen auf Mietverträge spezialisierten Anwalt. Eine anwaltliche Beratung vor der Vermietung verhindert Probleme und erspart Ärger.

Für spezielle Verträge - wie Gewerbeflächen oder Mietverträge mit Kaufoption - ist es wichtig, einen Anwalt zu konsultieren. Die Freiheit der Vereinbarungen ist größer, und ein erfahrener Anwalt kann Sie bei den Verhandlungen beraten und einen maßgeschneiderten Mietvertrag erstellen. Vermeiden Sie die Verwendung von Vorlagen aus dem Internet oder Verträgen, die von Nichtjuristen erstellt wurden. Einen Anwalt zu konsultieren, ist das rechtliche Äquivalent zu einer professionellen medizinischen Diagnose, anstatt sich auf eine Online-Selbstdiagnose zu verlassen.

Vorbeugen ist besser als Heilen; es ist günstiger, sich im Voraus beraten zu lassen, als zu einem Gerichtsverfahren greifen zu müssen.

Dieser Leitfaden wird Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten als Mieter in Spanien besser zu verwalten und eine reibungslosere und sicherere Beziehung zu Ihrem Vermieter zu fördern.