Das Gesetz 12/2023 über Wohnraum hat zahlreiche Neuerungen eingeführt. Obwohl die meisten eher wohnungspolitischer Natur sind - einschließlich der Mietpreisbegrenzung - beeinflusst es den Verbraucherschutz und die Transparenz von Immobiliengeschäften direkt und betrifft damit die Arbeit von Immobilienmaklern.

Unserer Meinung nach bieten die spärlichen zwei Artikel, die das Gesetz diesem Thema widmet, wenig Neues im Vergleich zur umfangreichen geltenden Gesetzgebung, wie:

• Gesetz 34/1988, Allgemeines Werbegesetz

• Königliches Dekret 515/1989 zum Verbraucherschutz bezüglich der zu liefernden Informationen beim Kauf und der Anmietung von Wohnungen

• Allgemeines Gesetz zum Schutz von Verbrauchern und Nutzern

und auf lokaler Ebene das Gesetz 7/2014 vom 23. Juli zum Schutz von Verbrauchern und Nutzern der Balearen und das Gesetz 5/2018 vom 19. Juni über den Wohnungsbau auf den Balearen.

Alle diese Vorschriften legen die Pflichten der Beteiligten fest, den Verbrauchern Informationen zur Verfügung zu stellen. Viele von ihnen beziehen sich hauptsächlich auf Neubauten, gelten aber auch - wie uns zahlreiche Verbraucherorganisationen bestätigt haben - für den Handel mit Gebrauchtimmobilien.

Informationspflichten im Wohnungsgesetz

Der erste der beiden Artikel zum Thema im Wohnungsgesetz trägt den hochtrabenden Titel „Grundlegende Prinzipien der Rechte, Befugnisse und Pflichten“ und besagt kurz, dass Makler im Immobiliensektor verpflichtet sind, „vollständige, objektive, wahrheitsgemäße, klare, verständliche und zugängliche“ Informationen bereitzustellen.

Darüber hinaus bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass Werbung für Wohnraum objektiv und wahrheitsgemäß sein muss und jegliche Informationen vermieden werden müssen, die als unzureichend, mangelhaft oder irreführend angesehen werden könnten, was nach dem Allgemeinen Werbegesetz sanktioniert werden könnte.

Wie man sieht, handelt es sich um minimale, vernünftige Standards für jeden professionellen Sektor: notwendige Informationen bereitstellen und nicht in die Irre führen.

Um diesen Informationspflichten nachzukommen, entwickelt Artikel 31 die „Mindestinformationen bei Kauf- und Mietgeschäften von Wohnraum“ in einer detaillierten Liste der bereitzustellenden Informationen, die Folgendes umfasst:

a) Identifikation des Verkäufers oder Vermieters und gegebenenfalls der physischen oder juristischen Person, die im Rahmen einer beruflichen oder unternehmerischen Tätigkeit an der Vermittlung des Geschäfts beteiligt ist.

b) Wirtschaftliche Bedingungen des Geschäfts: Gesamtpreis und darin enthaltene Konzepte sowie die Finanzierungs- oder Zahlungsbedingungen, die gegebenenfalls festgelegt werden könnten.

c) Wesentliche Merkmale der Wohnung und des Gebäudes, einschließlich:

1. Bescheinigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung.

2. Nachweis der Nutz- und Bruttogeschossfläche der Wohnung, wobei im Falle einer horizontalen Aufteilung die private von den gemeinsamen Flächen unterschieden wird und Flächen mit einer Höhe unterhalb der in den Vorschriften festgelegten nicht berücksichtigt werden dürfen.

3. Alter des Gebäudes und gegebenenfalls der wichtigsten Renovierungen oder Arbeiten, die daran vorgenommen wurden.

4. Dienstleistungen und Einrichtungen der Wohnung, sowohl individuelle als auch gemeinschaftliche.

5. Energieeffizienzzertifikat der Wohnung.

6. Zugänglichkeitsbedingungen der Wohnung und des Gebäudes.

7. Belegungsstatus oder Verfügbarkeit der Wohnung.

d) Rechtliche Informationen zum Grundstück: die Registeridentifikation der Immobilie, mit Hinweis auf Belastungen, Abgaben und Einschränkungen jeglicher Art, und den im Eigentumstitel festgelegten Anteil.

e) Im Falle einer geförderten Wohnung ausdrücklicher Hinweis darauf und auf die Anwendung des entsprechenden gesetzlichen Schutzregimes.

f) Im Falle von Gebäuden, die offiziell aufgrund ihrer besonderen architektonischen oder historischen Bedeutung oder weil sie Teil einer ausgewiesenen Umgebung sind, geschützt sind, werden Informationen über das Schutzniveau und die Bedingungen und Einschränkungen für Reform- oder Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt.

g) Jegliche andere Information, die für die Person, die an dem Kauf oder der Miete der Wohnung interessiert ist, relevant sein könnte. Dies schließt territoriale, stadtplanerische, physisch-technische, denkmalgeschützte oder administrative Aspekte in Bezug auf die Immobilie ein.

Trotzdem fügt die Liste nicht viel Inhalt hinzu, da der Großteil der Informationen in den Grundlagendokumenten enthalten wäre, die jeder sorgfältige Agent stets dem Verkäufer zur Verfügung stellen sollte, nämlich:

• Grundbuchauszug (Nota Simple)

• Beschreibende und graphische Katasterabfrage

• Zertifikat des Referenzkatasterwertes

• Energieeffizienzzertifikat (seit 2013 obligatorisch)

• Wohnzertifikat (in den Balearen seit 2018 obligatorisch)

• Gebäudebewertungsbericht

Kritik an der neuen Regulierung und Herausforderungen für Makler

Das Hauptproblem für Immobilienmakler besteht jedoch im letzten Abschnitt, in dem eine allgemeine Klausel eingeführt wird, die eine äußerst gründliche Überprüfung aller im Verkauf befindlichen Vermögenswerte erfordern würde.

Die Klausel ist übermäßig weit und vage formuliert und verpflichtet generell zur Bereitstellung von "jeglicher anderen Information, die für die interessierte Person relevant sein könnte, einschließlich territorialer, stadtplanerischer, physisch-technischer, denkmalgeschützter oder administrativer Aspekte". Besonders auffällig ist der erste Teil, in dem, wie wir verstehen, die bereitzustellende Information definiert wird. Im Einzelnen möchten wir hervorheben:

i) "Jegliche andere Information": Durch diese weit gefasste allgemeine Angabe setzt der Gesetzgeber keinerlei Grenzen für den Umfang der bereitzustellenden Informationen, was Immobilienmakler dazu zwingt, alle Aspekte aller Immobilien, die sie vermarkten, gründlich zu kennen.

ii) "die relevant sein könnte": Dies legt ein Ermessenselement fest, da es nicht mehr um alle Informationen geht, sondern um solche, die "relevant sein könnten", jedoch ohne objektive Kriterien für die Relevanz der Informationen festzulegen.

iii) "für die interessierte Person": Tatsächlich legt es nicht nur keine objektiven Kriterien fest, sondern erklärt ausdrücklich, dass die Relevanz subjektiv ist, so dass das, was für eine Person relevant sein könnte, für eine andere nicht relevant sein muss.

iv) "einschließlich der territorialen, stadtplanerischen, physisch-technischen, denkmalgeschützten oder administrativen Aspekte im Zusammenhang damit":

Angesichts alledem, inwieweit sollte ein Makler die physisch-technischen oder stadtplanerischen Aspekte jeder einzelnen Immobilie kennen, ohne ein Spezialist (Architekt, Anwalt usw.) zu sein? Wie kann der Makler wissen, wie tief seine Analyse der Immobilie gehen sollte?

Diese Formulierung schadet nicht nur dem Makler, sondern auch dem Verbraucher: Wie könnte ein Interessent beweisen, dass ihm keine relevante Information bereitgestellt wurde, wenn er selbst nicht zum Ausdruck gebracht hat, dass eine bestimmte Angelegenheit relevant ist? Die meisten Wohnungskäufer (und Eigentümer) kennen die tatsächliche rechtliche Situation der Immobilien nicht, so dass es schwierig sein wird, die spezifischen Fragen zu stellen.

Was das Sanktionsregime betrifft, verstehen wir, dass, obwohl das Wohnungsgesetz kein spezifisches Sanktionsregime enthält, diese beiden Artikel als Grundlage für die Verbrauchergesetzgebung dienen. Zum Beispiel qualifiziert Artikel 81 des Gesetzes 7/2014 zum Schutz der Verbraucher und Nutzer der Balearen als strafbares Verhalten im Bereich des Konsums "3. Produkte, Güter oder Dienstleistungen ohne die mindestens erforderlichen und/oder relevanten, wahren, korrekten, ausreichenden und transparenten Informationen über ihre wesentlichen Eigenschaften sowie über ihre Nutzungsbedingungen zur Verfügung zu stellen.", als schwere Verletzung, mit einer Strafe von 4.500,01 € bis 24.000 €.

In diesem Sinne wird es in den Balearen, wo zahlreiche Immobilien ganz oder teilweise außerhalb der Bebauungspläne liegen oder städtebauliche Einschränkungen haben, für die Makler besonders belastend sein, das vollständige Wissen über die Immobilien zu haben, das das Gesetz von ihnen verlangt.

Schlussfolgerung

Bei großen Immobilientransaktionen ist es üblich, dass der Verkäufer vor dem Verkauf den sogenannten "Vendor's DD" anfertigen lässt, einen Bericht von externen Fachleuten (Anwälten, Architekten), der die Situation der Immobilie (rechtlich, stadtplanerisch, physisch-technisch) widerspiegelt. Möglicherweise beabsichtigt der Gesetzgeber, dass diese Praxis auch auf den Wohnungsmarkt ausgedehnt wird, obwohl dies zusätzliche Kosten verursachen würde, die der Verkäufer bereit sein müsste, vor dem Verkauf zu tragen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das neue Wohnungsgesetz, obwohl es gut gemeint ist und das Ziel hat, den Verbraucher zu schützen, an einer gewissen Unklarheit und Unschärfe leidet. Dies, kombiniert mit dem vorhandenen Sanktionsregime, könnte sowohl Immobilienmakler als auch Verbraucher in eine schwierige Lage bringen. Sie müssen sorgfältig abwägen, wie diese Regelungen ihren täglichen Geschäftsbetrieb beeinflussen könnten.