Vor dem Kaufvertrag: Kaufvertrag, Anzahlungsvertrag, Kaufoption

Die "Irrelevanz des nomen iuris" ist ein Rechtsgrundsatz, der besagt, dass es keinen Unterschied macht, wie die Parteien eine bestimmte Rechtsfigur genannt haben, da Rechtsfiguren durch ihre Ausgestaltung definiert sind. In der Umgangssprache sagt man: "Die Dinge sind so, wie sie sind, und nicht so, wie die Parteien sagen, dass sie sind".

Wir beginnen mit diesem Verweis, weil es sehr häufig vorkommt, dass man Verträge findet, die behaupten, eine Sache zu sein und sich dann als etwas anderes herausstellen. Zu den eklatantesten Fällen, die wir in unserer Kanzlei sehen, gehört ein sogenannter "Mietvertrag mit Kaufoption", der als echter Verkauf und Kauf mit einem aufgeschobenen Preis eingerichtet wurde, so dass der Kunde die Immobilie kaufte, obwohl er dachte, er würde sie nur mieten.

Daher ist es sehr wichtig, jedes Dokument vor der Unterzeichnung mit einem Anwalt zu analysieren und zu überprüfen: Je nach Rechtslage (Käufer oder Verkäufer) muss der Wortlaut des Vertrags zu unserer Verteidigung angepasst werden, wie wir in diesem Beitrag erklärt haben.

Zum Beispiel wird ein Käufer einen Optionsvertrag gegenüber anderen Vertragsarten bevorzugen, während ein Verkäufer einen Kaufvertrag mit einer Vereinbarung über eine Strafkaution vorziehen wird. Die Wahl des einen oder des anderen ist entscheidend für die Interessen der Parteien. Deshalb ist es am besten, wenn Sie beim geringsten Zweifel mit uns Kontakt aufnehmen, damit wir Ihnen helfen können.

Privater Kaufvertrag ("arras confirmatorias")

Was ist das?

Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag, durch den sich eine der Vertragsparteien verpflichtet, eine bestimmte Sache zu liefern und die andere, dafür einen bestimmten Preis in Geld oder einem Zeichen, das dies repräsentiert, zu zahlen.

Bei der Unterzeichnung eines privaten Vertrags über den Verkauf einer Immobilie kann ein bestimmter Betrag als Anzahlung auf den Preis gezahlt werden, was als Bestätigungsanzahlung, Anzahlung oder Zahlung und Anzahlung bezeichnet werden kann. Bestätigungssicherungsgelder sind nicht zu verwechseln mit Bußgeldern, die später behandelt werden; Bestätigungssicherungsgelder berechtigen nicht zum Rücktritt vom Vertrag.

Der Kaufvertrag verpflichtet die Parteien zur Erfüllung des Vertrages, ohne die Möglichkeit, davon zurückzutreten.

Aus dem Gesagten geht hervor, dass der Vertrag die Parteien zu bestimmten Handlungen verpflichtet (Lieferung der Sache und des Preises), dass er aber nicht notwendigerweise den Eigentumsübergang impliziert, bis die Lieferung der Sache erfolgt (Theorie des Eigentums und des Modus).

Bei Immobilien erfolgt diese Übergabe des Eigentums (Traditio oder Tradition genannt) symbolisch durch die Erteilung der öffentlichen Urkunde, so dass mit dem Vertrag (Titel) und dem Modus (Übergabe) die vollständige Eigentumsübertragung vollzogen ist.

Was sind die Konsequenzen bei Nichtbeachtung?

Die Verletzung durch eine der beiden Parteien berechtigt die andere Partei gemäß Art. 1.124 CC, nach ihrer Wahl (i) die Erfüllung des Vertrages zu ihren Bedingungen zu verlangen oder (ii) die Beendigung des Vertrages mit dem Recht auf Schadenersatz zu verlangen.

Deshalb sagen wir, dass der Kaufvertrag die Verpflichtung zum Kauf und Verkauf impliziert, weil die erfüllende Partei im Falle der Nichterfüllung den Kauf-Verkauf erzwingen kann, ohne dass es möglich ist, vom Vertrag zurückzutreten, "das Gelieferte zu verlieren oder das Doppelte zu bezahlen", wie es beim Kaufvertrag mit Anzahlung der Fall ist.

Privater Kaufvertrag mit Anzahlung ("Contrato de arras")

Was ist das?

Der fälschlicherweise als "Earnest Money Contract" bezeichnete Vertrag ist in Wirklichkeit ein Kaufvertrag, in dem eine "Earnest Money Agreement" enthalten ist, durch die ein bestimmter Teil des Preises geliefert wird, der gemäß Art. 1.454 CC die Konfiguration eines "Penitential Earnest Money" erhält.

Damit der Vertrag "Kaution" oder "Einlage" als Bußgeldkaution (die am weitesten verbreitete) angesehen werden kann, muss er ausdrücklich als solche konfiguriert werden, da ansonsten davon ausgegangen wird, dass die Kaution bestätigend ist.

Der Ernsthaftigkeitsvertrag verpflichtet, wie der private Kaufvertrag, die Parteien zur Lieferung der Sache (Verkäufer) und zur Zahlung des Preises (Käufer). Die Ausgestaltung des Angeldes als Bußgeld ermöglicht es jedoch jeder der Parteien, frei vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass dies andere Folgen als den wirtschaftlichen Schaden durch die Zahlung des im Angeld festgelegten "Bußgeldes" hat.

Wegen der Ausnahme, die mit der Einräumung einer Rücktrittsbefugnis verbunden ist, muss das Bußgeld im Bußgeldvertrag ausdrücklich als solches ausgestaltet werden, und zwar so, dass, wenn nichts über die Ausgestaltung des Bußgeldes gesagt wird, nicht verstanden werden kann, dass es sich um ein Bußgeld, sondern um ein Bestätigungsgeld handelt.

Obwohl es sich um einen echten Kaufvertrag handelt, spricht man aufgrund der Wichtigkeit der Gestaltung des Bußgeldes meist vom "Bußgeldvertrag" oder hört Ausdrücke wie "wir haben das Bußgeld unterschrieben".

Was sind die Folgen der Nichterfüllung?

Mit der Bußgeldsumme wird beiden Parteien das Recht eingeräumt, vom Kaufvertrag zurückzutreten:

Wenn es der Käufer ist, der zurücktritt, verliert er den Betrag, den er als Angeld bezahlt hat.

Andererseits, wenn es der Verkäufer ist, der zurücktritt, muss er die Anzahlung doppelt zurückgeben, was bedeutet, dass er den Betrag, den er vom Käufer erhalten hätte, zurückgibt und den gleichen Betrag aus seiner eigenen Tasche bezahlt, als "Buße".

Und was ist mit der Strafkaution?

Strafkautionen sind solche, die als Strafklausel konfiguriert sind, gemäß Artikel 1.152 CC und nachfolgenden Artikeln.

Ihre Wirkung liegt auf halbem Weg zwischen Bestätigungs- und Strafkaution: Im Falle der Nichterfüllung muss die nicht erfüllende Partei der anderen Partei die festgelegte Vertragsstrafe zahlen (wie bei der Strafkaution), aber die erfüllende Partei kann zusätzlich zur Zahlung der Vertragsstrafe wählen (wie bei der Bestätigungskaution) zwischen (i) der Forderung nach Erfüllung oder (ii) der Forderung nach Beendigung des Vertrags.

Option auf Kaufvertrag

Was ist eine Kaufoption?

Ein Kaufoptionsvertrag ist ein Vertrag, bei dem eine Partei (der Optionsgeber) der anderen (dem Optionsnehmer) die Befugnis einräumt, innerhalb einer bestimmten Zeit und unter bestimmten Bedingungen zu entscheiden, ob ein Kaufvertrag abgeschlossen wird oder nicht.

Als Konsequenz aus dem oben Gesagten bindet der Kaufoptionsvertrag nur den Optionsgeber-Verkäufer, der den Vermögenswert, auf den er sich bezieht, in seinem Vermögen halten und in der Lage sein muss, ihn an den Optionsgeber-Käufer zu verkaufen.

Bei der Kaufoption kann der Optionsgeber frei entscheiden, ob er kaufen will oder nicht, der Verkäufer ist zum Verkauf verpflichtet.

Der Kaufoptionsvertrag kann unentgeltlich oder entgeltlich eingeräumt werden, wobei der Einräumende als Gegenleistung für die Einräumung des Rechts eine Zahlung, die sogenannte "Optionsprämie", erhält.

Es steht den Parteien frei zu vereinbaren, ob diese Prämie unabhängig vom Kaufpreis ist oder ob im Gegenteil im Falle der Ausübung der Option der als Prämie gezahlte Betrag auf den Kaufpreis angerechnet wird und diesen mindert, so dass eine ordnungsgemäße Vertragsgestaltung von großer Bedeutung ist, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Was sind die Konsequenzen bei Nichtbeachtung?

Für den Optionskäufer liegt keine Verletzung als solche vor, da ihn die Kaufoption zu nichts verpflichtet. Wenn er sich jedoch entscheidet, die Option nicht auszuüben, wird er finanzielle Konsequenzen erleiden, da er den als Optionsprämie gezahlten Betrag verliert, das Ergebnis würde sich also nicht von den Konsequenzen unterscheiden, die sich aus einem Einlagenvertrag ergeben würden.

Andererseits kann der Veräußerer-Verkäufer seine Verpflichtungen aus dem Vertrag verletzen, da er verpflichtet ist, den Kaufvertrag auszuführen, wenn der Käufer-Optionsgeber dies gemäß den Bedingungen des Optionsvertrags verlangt.

Weigert sich der Konzessionsgeber-Verkäufer, zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen, kann der Optionskäufer gemäß Art. 1.124 CC wählen zwischen (i) der Forderung nach Erfüllung des Vertrages zu seinen eigenen Bedingungen oder (ii) der Forderung nach Auflösung des Vertrages mit dem Recht auf Schadensersatz.

In jedem Fall ist es notwendig, vor der Unterzeichnung eines Hauskaufvertrages, auch wenn sie um eine reduzierte Zahlung bitten, um die Immobilie zu "signalisieren", genau zu wissen, wozu das Dokument Sie verpflichtet. Sie können sich an uns wenden, damit wir Ihnen helfen und Ihre Interessen bei der Immobilientransaktion verteidigen können. Denken Sie auch daran, wie wir in diesem Beitrag erklärt haben, wie wichtig es ist, die Immobilie zu analysieren, bevor Sie sich festlegen, denn was Sie im privaten Vertrag nicht fordern, können Sie später nicht mehr verlangen.