Die fünf Realitäten der Immobilien

Angesichts der Bedeutung von Immobilien in der Wirtschaftstätigkeit haben die verschiedenen Rechtszweige diese regeln wollen. Eine der größten Herausforderungen unserer Arbeit besteht darin, dass wir mit fünf verschiedenen Realitäten arbeiten müssen, von denen jede mit partiellen, unterschiedlichen und manchmal sogar widersprüchlichen Informationen ausgestattet ist, was es notwendig macht, ein übergreifendes Wissen zu haben, das diese abdeckt.

Alle Immobilienrealitäten sind nichts weiter als Teilreflexionen der Situation der Immobilie, die komplex ist und sich aus Informationen zusammensetzt, die in einer Vielzahl von Dokumenten verstreut sind. Nur mit der Summe aller Teilrealitäten werden wir in der Lage sein zu wissen, welches die wahre rechtliche Situation der Immobilie ist, die wir kaufen wollen.

Physikalische Realität

Die physische Realität ist das, was die Immobilie ist: ihre Größe, ihre Eigenschaften, ihre Konstruktionen usw. Was Sie mit Ihren Augen sehen können, unabhängig von seiner rechtlichen Konfiguration. Natürlich ist es in diesem Bereich ratsam, zusätzlich mit dem Rat eines Architekten zu rechnen, besonders wenn Sie die konstruktive Situation desselben kennen wollen.

Die Kenntnis der physischen Situation der Immobilie beantwortet Fragen wie z. B.:

• Wie groß ist das Grundstück?

• Wie groß ist das Gebäude?

• Wie viele Zimmer hat es?

• Verfügt es über Parkplätze / Lagerräume / Nebengebäude?

• Wie gut ist sie gewartet?

Zivile Realität

Die zivilrechtliche Realität der Immobilie ist eine der wichtigsten: Da das Immobilienrecht im Wesentlichen zivilrechtlicher Natur ist, gibt es viele zivilrechtliche Fragen, die eine Immobilie betreffen können.

Das größte Problem bei der Bestimmung des Zivilstands einer Immobilie ist, dass es keine organisierte Informationsquelle gibt. Es muss eine echte Untersuchung (Due Diligence) der Situation der Immobilie durchgeführt werden. Das Grundbuchamt wird einen Teil der Informationen zur Verfügung stellen, aber nicht alle.

Die Kenntnis der zivilen Situation der Immobilie beantwortet Fragen wie:

• Wer ist der Eigentümer für zivilrechtliche Zwecke?

• Gibt es Verträge, die mit der Immobilie verbunden sind?

• Gibt es Mieter/Bewohner?

• Gibt es ein Gerichtsverfahren?

• Gibt es irgendwelche Schulden auf der Immobilie, die mich betreffen könnten?

Grundbuch Realität

Wir nennen die Realität des Grundbuchs die Informationen über die Immobilie, die auf das Grundbuch zugegriffen hat.

Es ist ein Organismus von großem Wert, der zur Sicherheit im Rechtsverkehr beiträgt. Trotzdem sind die Informationen, die sie enthält, nicht alle notwendig (als Folge der Existenz anderer Realitäten) und außerdem können sie gelegentlich aus verschiedenen Gründen falsch oder nicht an die Realität angepasst sein:

• Denn nicht alle für die Immobilie rechtlich relevanten Punkte gelangen in das Grundbuch, wie wir oben ausgeführt haben (gesetzliche Grunddienstbarkeiten, Vereinbarungen ohne reale Transzendenz, die den Titel des Verkäufers beeinflussen können, private Verträge, städtische Situation usw.);

• Da die Eintragung in das Grundbuch freiwillig ist, kann es sein, dass bestimmte Handlungen nicht eingetragen wurden (Eigentumsänderungen, Neubauerklärungen, Bestellung von Grunddienstbarkeiten, Hypotheken, die durch die Eintragung nicht gelöscht wurden, usw.) oder es kann sogar sein, dass die Immobilie selbst nicht im Grundbuch eingetragen ist;

• Denn in der Vergangenheit waren die Daten der Grundstücksbeschreibung eine Manifestation eines Teils, was zu falschen Flächen, veralteten Grenzen usw. führt.

Das Grundbuchamt kann uns Informationen zu den folgenden Fragen geben:

• Stimmt die Beschreibung mit der physikalischen Realität überein?

• Wer erscheint als Eigentümer im Grundbuchamt?

• Gibt es irgendwelche Einschränkungen beim Kauf?

• Sind Hypotheken auf der Immobilie vorhanden?

Katastralische Realität

Im Liegenschaftskataster gibt es eine andere Realität, die für steuerliche Zwecke wichtig ist.

Das Kataster ist ein Verwaltungsregister unter dem Finanzministerium, das physische, rechtliche und wirtschaftliche Merkmale der Immobilien enthält. Die Eintragung von Immobilien in das Kataster ist obligatorisch und kostenlos.

Das Kataster soll ein getreues Abbild der Realität sein, insbesondere durch Inspektions- und Legalisierungsaktionen, da es von Amts wegen die Änderungen, die die Grundstücke erfahren, einbeziehen kann, wenn die Personen dies nicht gemeldet haben.

Dennoch kann das Kataster auch falsche Daten enthalten, als Folge von fehlerhaften Messungen, Unmöglichkeit der Unterscheidung der Grenzen zwischen zwei Grundstücken usw.

Durch die Analyse der Katasterrealität werden wir Antworten auf die folgenden Fragen erhalten:

• Stimmt die Beschreibung mit der physikalischen Realität überein?

• Welcher Oberflächenbereich wird beschrieben?

• Wo befindet es sich?

• Wie hoch ist sein Katasterwert?

Urbanistische Realität

Die städtebauliche Realität wird uns erlauben, die Angemessenheit des Gebäudes an die städtebauliche Regelung zu erkennen. Sie soll die geltenden Vorschriften für das Grundstück sowie die Übereinstimmung der Konstruktion mit den vom Stadtrat erteilten Genehmigungen überprüfen.

In der urbanistischen Realität werden wir die Antwort darauf finden:

• Stimmt das Objekt mit den Plänen und Lizenzen überein?

• Gibt es Rechtsverstöße? Wurde die Immobilie ohne die entsprechende Genehmigung gebaut oder erweitert?

• Kann ich legal reformieren?

• Was kann ich legal bauen?

• Welche Nutzungen sind erlaubt (wenn es sich um ein Haus, ein Büro, etc. handelt)?

Andere beteiligte Rechtszweige

Abgesehen von den oben genannten Gegebenheiten können je nach Art der Immobilienoperation auch andere Rechtsgebiete betroffen sein, vom Arbeitsrecht - Fälle von Unternehmensnachfolge -, Küstenbestimmungen, Umweltbestimmungen, militärische Genehmigungen usw., ohne dabei natürlich die steuerlichen Auswirkungen zu vergessen, die Immobilienoperationen haben.

All das macht es notwendig, sich auf Profis zu verlassen, die uns durch den Prozess führen können und die in der Lage sind, die Situation der Immobilie aus allen Perspektiven zu analysieren und es uns zu ermöglichen, die Operation mit möglichst wenig Überraschungen durchzuführen.

Unser Team ist darauf vorbereitet, Ihre Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen zu gewährleisten.

Wir kümmern uns um alles, damit Sie sich um nichts kümmern müssen.