En el dominical del pasado 27 de septiembre, el diario El País publicaba un interesante artículo sobre la situación del mercado del subarriendo en España, llamado “Inquilinos que hacen caja a costa del propietario“.
Como en otras ocasiones, la redactora del artículo se puso en contacto con nosotros para que aportáramos una visión de la situación jurídica del subarriendo, de conformidad con la normativa vigente.
En primer lugar, debemos advertir que es esencial revisar el título de quien nos arrienda, para saber si es propietario, usufructuario o arrendatario, ya que en el último caso el subarrendamiento que firmemos estará limitado legalmente por las previsiones del arrendamiento que haya suscrito el arrendatario-subarrendador.
Extractamos un breve apartado del artículo reseñado, donde se recogen los tres requisitos establecidos en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para poder subarrendar una vivienda.
El subarrendamiento de vivienda es legal en España solo cuando se cumplen tres requisitos. “Que sea subarrendamiento parcial; que se haya obtenido el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, bien en el propio contrato, bien una vez iniciado el alquiler; y que la renta del subarrendamiento no sea superior a la del arrendamiento (no se puede hacer negocio)”, dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers.
Qué diferencia un alquiler de un subarrendamiento
El arrendamiento y el subarrendamiento únicamente se diferencian por el título que tiene quien arrienda el inmueble. El subarrendamiento recibe este nombre porque cuelga, a su vez, de un arrendamiento.
En cuanto a su régimen normativo, el subarrendamiento para uso de vivienda se regula por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda, pero debe tenerse en cuenta que los derechos y obligaciones del subarrendatario dependen de los que, a su vez, tenga el arrendatario original.
Por ello, siempre aconsejamos realizar una revisión jurídica del título del arrendador antes de firmar cualquier contrato de alquiler (propiedad, usufructo, arrendamiento), ya que es necesario confirmar si los derechos del subarrendatario pueden verse limitados de alguna manera, por ejemplo, porque la duración es menor a la prevista.
Siempre es aconsejable firmar el subarrendamiento por escrito, ya que la ausencia de un contrato escrito perjudica a ambas partes, por cuanto no tienen medio de prueba de los pactos alcanzados. Por ejemplo, un contrato de subarrendamiento escrito permite:
- Recoger el tiempo de vigencia del contrato principal.
- Establecer la obligación del arrendatario-subarrendador de cumplir íntegramente con el contrato de subarrendamiento.
- Incorporar una copia del consentimiento escrito del arrendador autorizando el subarrendamiento, para tranquilidad de las partes.
- Trasladar al subarrendatario algunas obligaciones que tengan su origen en el contrato de arrendamiento principal, o fijar otras condiciones más estrictas (penalizaciones, etc.)
- Incluir unas determinadas normas básicas de uso y convivencia (horarios, limpieza de zonas comunes, reparto de gastos, etc.), que habrán de regir la relación entre las partes.
